金九银十”魅力骤减 楼市调控“达摩克利斯之剑”高悬

2022-08-22 20:56:20
道路波形护栏

继6、7月份房地产出现“价涨量跌”、8月淡季不淡一片火红景象之后,一时间,关于楼市回暖、销量大增,楼市将再次迎来春天的传言不绝于耳。对于即将到来的传统旺季,是否会如往年一样出现“金九银十”的红火局面?下一阶段政府是否会出台新一轮的房地产调控政策?对此,交通银行金融研究中心研究员夏丹在接受本报记者采访时表示,预测未来几个月,尤其是9、10月份成交量会出现阶段性的上升,但在国务院督查组行动及多次强调严控的背景下,成交整体上涨幅度不会太大,而房地产市场调控政策的出台也会视市场情况而动。

中指数据监测的40个重点城市成交量数据显示,8月前两周多数城市成交环比连续下滑,在8月第二周,40个重点城市成交面积为517.88万平方米,环比下降约7%。“这是由于前几个月楼市刚需和库存持续释放使成交相对活跃的原因。”夏丹分析,上半年特别是二季度楼市成交回暖明显,部分购房者因预期发生变化而将置业计划提前。而随着近期政策再次收紧,恐慌性购房情绪有所缓解,导致8月前两周延续了7月以来成交环比出现回落的态势。

对于今年能否出现传统的“金九银十”局面,夏丹认为,尽管前几个月去库存的速度有了一定的提升,但是目前来看,库存依旧高企。截至8月13日,包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的半年报显示,其库存合计5268.57亿元,与年初余额相比增长8.1%,净增395亿元。在库存压力比较大的情况下,后期房地产商的策略还是会以加大推盘和增加供应为主,所以,相对于7、8月份,在传统旺季的9、10月份,还是会出现阶段性成交量提升的情况。并且,鉴于刚刚公布的7月份CPI回落至“1时代”以及人民币新增贷款创下自2011年10月以来的新低,使得市场对货币政策适度宽松、预调微调的预期不断加大,这也对释放市场流动性,促进楼市成交量回升起到一定的促进作用。

但同时夏丹也强调,7月份房价止跌回升后再次环比上涨,且涨幅相对上月有所扩大,这使得下一阶段国务院进行适时微调的可能性加大。因此综合来看,在政策压力下,下阶段楼市量价上升的幅度均不会太大。另外从前两年的情况也可以看出,进入本轮调控以来,“金九银十”都不是2010年和2011年年中成交量最大的月份。

值得注意的是,上个月国务院8个督查组分别奔赴16个省市开展了近年来规模最大、规格最高的一次督查,这8个部门均与房地产调控有密切关系,若出台国家层面新政,也需这些部门共同参与。经过这次大范围督查,业界普遍认为,下阶段很可能出台新一轮的楼市调控政策。虽然目前督查报告还没有对外正式公布,但一时间,楼市新政将会推出的消息也甚嚣尘上。

那么楼市新政是否将再现?对此,夏丹认为,虽然国务院督查组的督查结果尚未发布,但可以肯定的是,悬而未出的结论不仅已经开始影响8月楼市,连传统的“金九银十”也承受巨大考验。而进一步调控政策的出台将取决于市场的发展情况,若市场过度松动、房价反弹倾向增加的话,就有可能导致更加严厉的调控政策出台,并且从目前的情况来看,政府仍握有足够的政策储备,如调整二套房首付比例及利率等。

同时,未来政策调整会侧重两个方面,一是强化“三限”,即限贷、限购、限价。调控的内容可以以强化限购、限贷、限价等现行政策的执行力度为主,必要时可能动用政策储备,推出少量更有针对性的新政策,增加抑制投资投机性购房需求的砝码。二是房产税改革方案的实施。房产税改革作为对房地产市场“标本兼治”的长效机制,在年初就已被提出。尽管上半年实际推进情况并不理想,但一直仍是政府调控的重要政策备选项。近期房产税改革事宜被再度提起,下半年有望在扩大房产税试点范围、提高二手房交易税等方面迈出实质性步伐。