2023-05-10 14:56:27
最近的楼市，开盘就是一个热闹。
就在两个星期前的一个周末，杭州10个楼盘集中开盘，拉开了楼市金九银十的序幕。近1200套房源入市，开盘均价普遍增长，其中部分楼盘增幅达3000元/平方米左右。抢房的、摇号的、排队的，当时抢得疯狂，现在实际的成交量到底如何，金九银十一开头的含金量又有多少呢？
半数以上楼盘实际成交未到59%
购房者李女士前阵子着急去买房，几百套房子听说有1000多人想买，她觉得很难买到了，但前几天销售员又问她房子还要不要，可能有客户退出来。李女士有点纳闷，这行情到底是怎么一回事？
据合创地产机构根据透明售房网统计的数据显示，从8月20日到9月初开盘的楼盘，截至9月10日，成交超过59%，也就是成交量勉强及格的楼盘仅一半，当然，部分楼盘因为还在签约时间，成交可能尚未完全显现。
杭州楼市进入8月中旬后，出现了楼市供应的高峰期，各楼盘陆续推出新房源。从8月20日到9月2日，杭州包括萧山、余杭总共有24个楼盘推出新房源，总共推盘量达2830套。
从新房源的成交看，根据各开发商对新推房源的数据统计看，新开楼盘出现了“万里江山一片红”的局面，基本上开盘楼盘当然预定率达到80%以上，有部分楼盘甚至宣称开盘当日日光。而今，这批开盘房源均已过了一周的预定转成交的时期，真正的销售数据也逐渐“水落石出”。从统计情况看，截至9月10日，8月20日到9月2日开盘的24个楼盘中，仅9个楼盘实际成交率超过50%，5个楼盘实际成交率超过70%，分别是下沙的东郡国际、萧山的金域兰庭、临平的金帝海珀、良渚文化村探梅里二期和柳映坊，其中金域兰庭和金帝海珀成交率达90%以上。在24个楼盘中，大部分楼盘成交量在10-40%。当然，部分9月1日之后开盘的楼盘，由于尚处于签约期，目前显示的成交率较低主要是由于时间的关系，随着销售期的拉长，成交率也许会有所上升。
销量差强人意背后是价格的回调
值得注意的是，在开盘的10个楼盘中，几乎大部分楼盘的售价较上一次开盘的价格有所上升。
某滨江楼盘较上次开盘上涨2000-3000元/平方米；某城西楼盘均价已有2500元/平方米左右上浮。还有部分楼盘每平方米均价上调几百元。当然，调价的理由各有说辞，有的毛坯变精装了，有的小区位置不一样，有的户型面积不一样。也有的开发商坦陈：市场好点了，大家都涨了。
而且当天大家宣布的预订成绩都是优良，普遍去化率都在6-9成左右。
但事实真如开发商所宣传的那样，高去化率、高成交吗？
从8月末9月初开盘的一些楼盘来看，的确有一部分楼盘预订、成交火热，一房难求。但更多的楼盘虽然也有业绩，但销售情况并非都那么尽如人意。
位于滨江区的三桥南岸的某楼盘于8月中下旬以及9月初加推一批新房源，截至9月10日，短短十几天该楼盘预订转签约套数已经达到260套，连续四天稳坐当日成交冠军宝座，成交情况相当出色。
位于余杭区的某山庄是8月底全新开盘的一个项目，开盘初期力推136套房源， 90平方米户型，房源价格在80-100万/套左右，据开发商宣传当天去化率达9成以上。截至9月8日从透明售房网的数据可见，预订转成交的套数已近百套，9月5日、6日更是蝉联了销售冠军。成交确如开发商所言，较为火热。
但并非所有的开发商都有如此良好的业绩。21世纪不动产高级市场分析师周晨表示，很多楼盘目前的去化率都没有及格。他还表示，最近有一些前期低价入市的楼盘，在二次提价之后，成交下滑明显。比如机场路某楼盘三四月份曾是杭州地区销量冠军楼盘。但在8月份新推精装房源均价直指24000元/平方米，导致整个销售情况不尽如人意。截至9月10日透明售房网数据显示，此次新推的房源中仍有近三分之二在售。
周晨认为在接下来的行情中，开发商如何给自己一个正确的定位显得尤为重要。经过近两年的房地产调控，消费者日渐理性，一些简单的营销手法已经无法吸引消费者的眼球，对于先用低价吸引眼球等人气足了再猛拉价格的价格游戏，消费者不再会买账。开发商只有拿出自己的诚意以及更合理的定价，才是赢得市场的关键所在。