2023-05-18 23:00:13
过了8月,大家对地产基本面开始有了怀疑,只是因为部分城市去化速度有所变化,就开始担心金九银十不在,未免有些草率。根据我们草根调研及数据统计,金九是值得期待的,而且价格上涨应不会在九月反映。当然,我们不能忽略对未来需求担忧的因素,2季度后,改善型需求唱了主角,而这部分需求对房价预期反映最敏感,同时也对宏观经济最敏感。但同时应当注重的,还有货币政策未转向和地方政府积极呵护楼市反弹。
继续看好基本面,股价不会有超预期表现
尽管基本面我们是看好的,但仍认为股价表现将会一般,主要还是市场对政策忧虑的情绪并未散去,实质是对明年需求不确定性的提前反映。我们也认为这种情况3季度很难改变,保持平配,静待变化是投资者最好的选择。
8月成交环比:一线城市总体上升,二线城市略有回落
8月,北京住宅期房网上签约面积约118.37万平米,环比上升25.58%,6-7月较高的市场情绪延续到了8月,库存水平下降,整体成交均价基本环比持平;上海一手住宅签约量约108万平米,环比下降22.67%,需求经过前期集中释放之后略有下降,库存有所回升,成交均价则出现明显回落;广州一手住宅成交98.48万平米,环比回升3.48%,库存方面基本保持稳定,成交均价环比回落且降幅较大;深圳一手住宅成交37.39万平米,在7月下滑后环比增长24.8%,单月成交创下11年以来的新高,当月供给出现了近50%的下滑导致价格出现回升。二线城市的楼市表现弱于一线城市,北上广深的成交总量环比微涨0.87%,而我们统计的12个二线城市的成交总量环比则下滑了10.71%,成交均价则基本保持稳定。
土地市场小幅回暖,或将延续8月土地市场整体有所转暖,从本年购置土地面积累计同比来看,降幅由7月的24.3%缩减至16.2%,符合我们此前预期。尽管土地市场成交量降幅收窄,但是溢价率却出现了下滑。大部分宅地近乎底价成交,没能够延续7月“溢价地块较多、溢价率较高、偶现地王”的小高潮。从开发商的角度来看,拿地节奏有所调整,7月多8月少,而到9月又开始增多。我们预计,8月之后开发商将继续加大拿地力度以满足13年开工需要,以及政府供地的增加,未来土地市场将进一步回暖。本月组合情况8月万科保利配置过重,导致今年第一次跑输行业指数,这个位置我们更不愿意转换品种,依旧继续等待机会。前期我们调研了大连友谊,特加入9月组合。