千亿房企扩容 再遇模式抉择

2022-08-21 15:41:55
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尽管调控之风依然凛冽,但龙头房企的业绩却顽强地向上攀爬。本周,今年房企首家销售破千亿的头衔,毫无争议地落入地产龙头万科手中。万科日前公布的销售数据显示,前10月公司累计实现销售金额1100.2亿元。而紧随万科之后的保利地产以及中海地产也已与千亿销售额相距不远,同时于昨日发布业绩的恒大地产前10月业绩已超700亿元,最后两个月也有可能破千亿大关。当然,2004年房企首次跨越百亿销售后,上市圈钱再拿地的模式成为了扩充至千亿门槛的加速器。时临千亿元大关,未来房企的路在何方还是未知数。

连续破百亿

万科销售额连续6个月破百亿,是整个房地产业触底反弹的真实写照。

10月份是万科连续第六个月销售额破百亿元。万科当月实现销售面积127.3万平方米,销售金额137亿元,分别比去年同期增长26.8%和32.5%,环比9月销售面积和销售额分别增长21.24%和13.79%,刷新了年内销售数据的新高。

回顾今年“金九银十”,万科实现销售面积和销售额分别为232.3万平方米和257.4亿元,分别比去年同期增长11.47%、12.65%。

累计今年前10个月,万科实现销售面积1035.2万平方米,同比增长9.95%,销售金额1100.2亿元,同比增长2.4%。

万科曾在三季报中称“公司今年的推盘量主要集中在下半年特别是四季度,前三季度的推盘总量低于去年同期”。公司预计,四季度的推盘量将处于较高水平,全年实现销售增长应无疑问。国信证券预计,四季度万科新推货量有望达到500万平方米,在售货量有望达1000万平方米。

作为全国房企的领跑者,万科的举动往往带动行业的一片响应。在2011年限购令出台半年之际,万科率先降价,掀起了市场以价换量的大潮。

不过,正是因为万科积极灵活的销售方式,才抵挡住市场低迷的影响,并从今年下半年开始加快拿地节奏。仅10月公司新增加项目7个,支付地价款59亿元,再度刷新年内纪录。

受到销售业绩持续稳定的影响,下半年以来万科的拿地节奏有所加快,这也反映了万科对行业的信心。三季度万科新增项目23个,对应权益规划建筑面积约376万平方米,较之上半年14个新增项目有明显增加。

“虽然下半年的拿地量多于上半年,但万科并没有因此而放松投资标准,土地成本仍然控制在合理水平。”万科董秘谭华杰称,由于目前的资金仍较充裕,万科未来拿地会立足自住需求的产品定位,并积极拓展合作资源。

千亿扩容

今年率先进入千亿级俱乐部的万科或许不再孤单,其中最有希望晋级的是中海和保利,同时恒大也有跻身的可能。

最有可能追上万科的无疑是中海地产。今年前9月,中海地产已经完成销售额919亿港元,前三季销售早已超过年初所定下的800亿港元的目标。事实上,在8月份,中海地产已经悄然将销售目标上调至1000亿港元,目前已经完成目标的91.9%。

值得一提的是,从财务指标来看,中海地产依然受益于其较高的利润率,上半年该公司毛利率高达48.38%,超过万科26.5%的毛利率。

而在保利地产方面,距离千亿目标亦越来越近。前三季度,保利地产实现销售签约面积669.20万平方米,销售签约金额756.28亿元,比上年同期分别增长34.03%和32.04%。至此,保利前三季度销售额较年初800亿元的销售目标已完成94.54%。

事实上,保利地产的强劲势头,已经直逼万科。今年前三季度,万科累计实现开工面积871万平方米,竣工面积438.3万平方米。而保利地产新开工面积达958万平方米,竣工面积424万平方米,未来的入市量还将压过万科一头。

同时于昨日发布10月份销售业绩的恒大也被许多人寄予了希望。今年10月恒大地产销售额142.6亿元,同比增长65.6%,环比增长75.6%。创恒大有史以来单月最高纪录,前10月合计销售728.3亿元,已完成全年800亿元目标的91%,如果继续保持10月的销售势头恒大也将迈入千亿俱乐部。

后市之路

早在万科首破千亿之后,业内对于未来的发展之路就进行过大讨论,但是从各家的发展道路而言,至今仍无统一方向。持续两年多的调控,对房地产市场超预期影响,告诉人们尽管房企已经强大至销售额可以破千亿,但是在政策调控下依然显得很脆弱。

“很显然现在摆在这些龙头房企面前的两个现状是,利润在不断变薄、国内银行的支持力度在下降。”一位开发商向记者表示。在这两个现状下,一个是通过规模发展抵消利润下滑的影响,另一个是扩宽融资渠道。

千亿之后房企在目前的现状下应该如何走,万科的应对之策是继续坚持单一的住宅发展路线,不涉及多元化。“以前有人游说万科多元化,我的回应是我死了以后再说。但现在想法有变,如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”这是王石美国游学之后对万科未来发展道路为数不多的一次发言。

相对于万科,中海的道路似乎也很专一,一直在高端住宅方面深耕。而保利地产似乎却开始了多元化的设想。养老地产、商业地产开始大规模涉及。一直坚持薄利多销住宅策略的恒大地产则把一部分精力放在了旅游地产上。

其实尽管房企的选择无论是拳头还是手掌,总归是在增强抗风险的能力。但是结合欧美先进国家的房地产发展道路,最后回归金融属性,成为不动产是最终的结局。因此在未来的发展道路上依仗金融业、拓宽融资渠道将是最大的选择。