【头条】房贷收紧到底有多严重?1月买房,9月放款你信不信

小羽年前1月份的时候，在大竹林某楼盘购买的房子，过了几个月贷款还没做下来，开始担心生变。

自从2017年5月后，无论是一手房还是二手房，放贷慢已经是人人皆知的想象，心理预期几乎都在3个月左右。

事实上，还有更甚的。到底资金紧张到了什么程度？对下半年的市场会带来什么影响？

“老师，你不要再问了，我们是不能跟客户透露这些的。主要看楼盘。”

这是来自交通银行某网点房贷办事员A先生的原话。小羽的房贷放款由他负责办理。据A先生透露，他们网点现在合作的客户主要有金科、旭辉、东原、中铁，如果是纯商贷，金科博翠山的房贷时间大概2个月左右，但是今年上半年因为一些原因，额度较紧张，所以时间上不太可控。

“我们有受托做公积金的件，但是组合贷的就比较麻烦一点，要公积金贷款和商贷都就绪，才能放款。主要接一手房的件，主要还是看关系。比如你1月份的件，与我们合作得好，我们6月就争取做下来，否则，某些其他楼盘，起码要9月份才下得来。”A先生介绍说。

这也是为什么流行“全款优先，按揭的靠边”。

而很多银行还被要求对三无人员拒贷。

“从2018年6月10日起禁止受理审批异地‘三无’客户个人二手住房贷款，2018年6月10日前的已审批通过的业务可执行原政策。个人二手住房贷款应按照支持首套住房且抵押物为优质楼盘的标准受理，各行要严格遵守市行每日报件的数量要求，不得超量上报业务审批。”

除此之外，据新中地产总经理何伟坚介绍，商业物业放款周期相对更长，超过一年时间才放款也不足为奇。同时，商业放款还可能会有一些约定条件，比如要求新物业竣工验收以后，才放款。

总体也要看，开发商、物业品类以及与银行的关系。比如，有开发商的楼盘，在招商银行，做到了5天放款。

据万仓房产明龙介绍，现在二手房中，符合公积金条件的客户很少，但是很多业主更愿意接受纯公积金贷款，因为放款快。只做公积金，一个月左右就可能放款。商贷相对要慢一些，3-4个月的周期，在正常范围内。

“通常不管是中介机构还是开发商，都有合作很好的银行，尤其是新房市场上，一次性推出的房源量比较大，开发商打通银行关系，维持良好合作就尤为重要。比如，曾经有渝北的楼盘，按揭指定在北碚的一家银行，因为合作好，放款会比较快一点。”明龙说。

自从政策层面上房贷收紧后，在回款上，开发商就会相对被动一点。“银行通常不会给你约定会在几个月内放款，开发商也不敢去闹，毕竟还要保持合作。但是二手房就不一样，个人客户不怕得罪银行。”

比如，在2017年5月刚刚过去的一段时间里，因为房贷突然收紧，不但没有了利率折扣，放款时间还遥遥无期，一些二手房卖家没有心理预期，难以接受，或者着急换房要钱，就会找银行闹。

去年下半年，有一位大肚孕妇，跑到某银行网点门口，一直坐着不走，催卖房后的按揭尾款，晚上还搬来了被褥，蜷缩在大厅外面睡觉，银行晚上值班的保安一看，吓傻了，赶紧汇报，承诺处理，生怕出事。

一般，对于银行来说，下半年额度会更紧张一点。比如，全年房贷额度是一个亿，上半年市场火爆，收的件比较多，用了8000万的额度，那么下半年，就只有2000万可用。但是每个银行，会有具体的情况。“比如少数情况下，会遇见银行跟你说，如果你找到人提前还款，金额大于你的贷款额，我们就优先给你做这笔贷款。”明龙说。

就如果交通银行A先生所说的，博翠山放款可能2个月左右，而有的楼盘不确定。据何伟坚介绍，通常银行在选择合作企业时，都会做风险评估。不管是房贷放款还是开发贷，大型央企、上市公司等，信誉评估会更高，负债能力更强。比如华润、中海、龙湖、万科等，是银行的优质客户，各银行也会偏向他们。在谈贷款利率、时间、额度等上面都会有优势。

比如恒大，一套产品体系，可以在100个项目上面复制，开发成本得以降低，也会得到银行的信任。

比如中海，在首套房全款优先、甚至部分楼盘设置全款选房的隐形门槛时，中海紫御江山还可以二套房支持首付4成，按揭。这可能是企业资金实力强，不急需用钱，也可能是与银行合作良好，可以较快回款。

除此之外，银行还会对放款客户、产品进行评估。公务员、流水好、无逾期，二手房的话，品牌开发商小区、品质物业等，放款就会更顺利。同时，在银行端，定位不一样，也有侧重点，有的银行侧重支持国家大型工程，有的侧重支持发展零售业，如招商银行。

如果下半年银行贷款额度更为紧张，会对市场产生哪些影响？

“除非政策性干预，下半年贷款额度更为紧张，是大多数银行不变的规律。”何伟坚说。回款周期慢，会直接影响企业的资金周转，如果是贷款开发，就是巨额利息支出。

假设开发商一次推售200套，每套的客户贷款金额为50万，需要等待回款的资金就是1亿，假设年息为12%，每个月1%，那么，对于开发商来说，每拖一个月，就将损失100万。当然实际肯定会有差异。也会直接影响到工程款、营销款等各项款的支付。小型企业，可能直接就玩不起了。

“贷款额度紧张，由此是否影响到房企对市场的判读，要看时间，比如是半年紧张还是未来5年都紧张。额度紧张，开发商或许会加大全款折扣力度，鼓励全款。由此就可能造成利润下降，引发品质缩水、材料标准降低等问题。开发遇到困难，降低成本是必然。这对购房者来说，也不是好事。”何伟坚分析说。

总之，现在买房尽量选择资源强大的央企、国企、大型上市企业开发的产品。