伴随着加拿大银行贷款政策的收紧，私人借贷（private lending）的出镜率最近越来越高了。很多时候从银行或者其他金融机构借不到钱时，私人借贷能成为一种有效的备选方案。
私人借贷在加拿大贷款市场的占有率从10年前的6.7%增加到了现在的15%。很多收入主要是现金的自雇客户，或是有过破产清算经历的客户，对私人借贷的接受度也越来越高。
一种常见的误解，很多刚来到加拿大的客户，会将加拿大的私人借贷跟国内的高利贷款做比较。其实加拿大的私人借贷市场是一个成熟市场，利息不会像国内那样高的离谱，过户流程等也都是由律师去完成，完全受法律保护。所以，即使是最后借款人无法还钱，也可以通过拍卖抵押房产的方式清算退出。
那私人借贷的适合客户群体都有哪些呢？
1. 信用记录非常低，有过破产或者违约清算（foreclosure）经历的客户；
2. 无法提供任何书面文件证明有收入的客户（大量收入来源为现金）；
3. 需要很快用钱，例如七天以内，通常银行或其他贷款机构无法在这么短时间审批并放款；
4. 面临银行政策突然改变：例如买了pre-sale公寓的客户，即使是获得了银行的approval，通常可以保持120天，但通常开发商都会延后交房，如果在延后的期间内银行取消/更换了之前审批的贷款项目话，那approval也作废了。客户重新申请就不能满足条件了；
5. 二贷(second mortgage)：顾名思义二贷为注册在一贷/已有的贷款之后，客户如果无法满足再按揭（refinance）的条件，在不影响已有的贷款前提下，需要从已有的抵押物业再借一些钱的话，银行与很多信用社是不做二贷的，所以只好向private lender 申请;
6. 紧急的过桥资金，例如买卖房时没有很好的衔接，房子没卖出去，但买房成交的时间到了，这种时候就需要考虑开放期限的私人借贷。开放期限的意思就是什么时候房子卖掉，就可以归还私人贷款，没有规定半年或一年的贷款期限，这样一定程度上也可以节约一些利息成本;
7. 银行及其他金融机构不接受的房产类型，例如农地，原因是什么呢？非常难完成违约清算（foreclosure），需要花费大量的时间，因为foreclosure的不是居住地，而是农民的工作。
以上都是一些常见的私人借贷场景，当然也有很多个别特殊的私人贷款案例，就需要个别分析了。
申请流程是怎样的？
私人借贷与在银行申请贷款的流程区别不大，但审理的时间非常快并且需要的材料很简单。客户将贷款经纪需要的材料提交后，由private lender审理，如果没有问题的话就可以通过律师办理。紧急情况下，从申请到放款可以一周内完成。
私人贷款的借款方关注的点是什么：
private lender在审理贷款申请的时候关注的点与银行审理的侧重点不太一样，跟大家分享一下：
1. 房子评估 （appraisal）
由房产评估师提供报告，主要关注抵押房产的位置、质量与价值。对于符合银行条件的贷款客户来说，房产评估报告作为最后的补充材料提供。 但对于私人贷款来说，他们随时面临客户无法还款最后需要拍卖房产的风险，因此房产的位置、整体质量及价值是他们考虑的核心点；
2. 信用记录 （credit bureau）
信用记录有比较大问题的客户，例如有过破产、违约清算（foreclosure）或者因为没有按时归还信用卡等情况，信用分数可能到400的情况，只有申请私人贷款。private lender 也会要求提供信用记录，主要关注的点是客户的还款历史及还款能力来评估他们需要承受的风险；
3. 客户的基本情况 （application form）
这点就包括客户的身份，基本的背景，其他的房产信息（如有）以及工作情况。但这些只是申请材料上的常规信息，不作为审批通过与否的因素；
很多情况下，如果客户可以进一步提供以下的资料，利息也会相对便宜一些。需要记住的是，private lender定价是根据每一个case面临的不同风险决定的。
4. 收入文件（income documents）
虽然大部分需要借助私人贷款的客户是无法提供书面（工作证明，工资单，T1表）的收入证明，但变相的收入材料例如海外的收入证明、银行定期的存款等，让private lender看到有能力还款，也是有帮助的；
5. 首付（downpayments）
由于加拿大对于反洗钱的严格规定，贷款再容易的私人借贷也需要询问清楚客户的首付来源。但通常不会像银行那样对于首付在加拿大银行要一定时间才行。记住，客户付了私人借贷的利息相对而言，不用回答金融机构那么多问题或者提供补充材料，否则找private lender也没有什么意义；
6. 退出计划（exit plan）
这一点主要是针对额度较大的贷款，例如客户需要借200万，lender需要看到一个合理的退出计划, 确保还款来源的可行性。
私人借贷的贷款比例是多少呢？上文也提到，private lender最看重的是房产的位置及类型（是独立屋，联排，公寓 等），根据不同的房产地点及类型，贷款比例也相对不一样：
大致的loan to value在60%-75%的范围，根据不同的地区及类型：
首先从地区来看：
标黄的区域贷款比例是最高并且最稳定的，剩下的温哥华西区，北温以及西温相对较少。在我们跟不同的private lender交流中了解到，因为他们在审批一个deal，通常会想到最坏的情况就是客户无法偿还贷款以至于他们需要拍卖房子来清算。这几个区域的房价，尤其是西温已经是整个大温地区最高了，如果出现新的房产调控政策，在他们看来往往这些区域相较于房价比较稳定的区域来说，下跌幅度会更大，从而影响到他们拍卖的价格。所以贷款比例相对少一些。
房产类型：
从上图不难看出，过去一年公寓的销量远远超过独立屋及联排。同样是考虑到拍卖难易程度的话，private lender比较倾向抵押房产为公寓房。
利息是多少？
私人贷款的利率是比较高的，每一家private lender 的定价标准会有一些区别。他们根据每一个deal的情况来定价，会综合考虑贷款比例，抵押房产位置质量价格，以及客户自身情况能提供的材料多少。如果风险越大，利息越高。区别于银行的统一定价，private lender都是具体案例具体分析。这儿给大家一个大概的概念，目前的利率范围约8%-10%， 二贷的利率为10%-12%。
除了利息之外，申请人还需要支付一定的费用给到贷款经纪，通常为2%-4%的范围。
怎么样成为一个private lender？
上文我们主要从一个借款人（borrower）的角度去解读私人贷款。其实现在越来越多的高净值客户在选择投资标旳的时候，也会考虑自己去做private lender，以获得年化8%左右的收益，相较于这边普遍较低的投资收益率，在风险可控的前提下是个不错的投资。
当然投资者考虑的主要问题就是我们上文提到的private lender到底关心的点是什么：房子评估、信用记录、客户信息、收入文件、首付来源及退出计划。但很多愿意做private lender的投资者在这方面可能不是特别有经验，我们建议一开始就跟贷款经纪沟通，因为可以很大程度上帮助这些投资者筛选好的抵押房产，分析风险，协助所需要的文件。跟银行申请贷款最后的环节一样，也是由律师来完成所有的贷款登记及过户，操作层面不用担心太多。只要在筛选抵押房产上做好工作，即使是最坏情形下的借款人违约，也可以很好的处理好抵押房产，拿回自己的资金。
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