如今，楼市调控加码、信贷紧缩和“债务违约”，就像亚马逊河流域热带雨林中那只扇动翅膀的蝴蝶，，楼市即将崩盘的声音也多了起来。
整体崩盘是不可能的，但有些房企确实正走在破产的路上。此前明源君说过，今年房企最大的风险就是钱太贵。目前，不少中小房企的融资成本已经达到二三十个点。甚至一些标杆房企二十个点左右的资金也要。这一态势短期很难得到改变。
01
地产债违约风险引发高度关注
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最近，关于“违约潮”的消息充斥着自媒体和朋友圈，各种标题党——“违约潮来袭，企业哀鸿遍野”“地产债抛售狂潮”等，让人误以为金融危机近在眼前。
大概是市场冰火两重天过于明显——一边是杭州、成都等地万人排队抢房，另一边则是一些房企冒出“债务违约”的苗头。容易给人一种“这是最后的疯狂”的错觉。以至于一些消息在传播过程中变得越来越离谱。
比如，北方某国资房企几个亿可能违约的事件，最后以讹传讹，变成了“某某房企近1800亿违约风险预警，某某信托315亿紧急驰援”！看得明源君尴尬症都犯了，因为截至今年一季度，这家房企的总资产还不到400亿，怎么债务会有近1800亿？！即便哪家金融机构敢这么借钱，你敢要吗？！
事实上，上个月中旬，上述处于风口浪尖中的房企按时足额兑付了应偿到期贷款本息，信托踩雷警报解除。
然而，地产债违约的传言却愈演愈烈。甚至前几天还有人在一个专业金融群里传言，某银行受上述房企的拖累，可能破产！
当然，空穴来风，未必无音。谣言满天飞，有一些人瞎起哄的因素在，但主要还是因为房企的债务违约风险正在急剧上升。
据不完全统计，截至目前，2018年，上市房企中有9家的发债被中止，涉及金额达484亿元，其中，仅2018年5月，就有6只债券被中止！虽然这些房企在公告中都宣称这与公司经营状况无关，但还是引发了市场的担忧。因为房企有大量的债务即将到期。
天风证券统计数据显示，2018年全年到期的公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，总额达1949亿元，而且主要集中在今年的三四季度，分别高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更大，每年的增量都在1000亿元以上。
2018年以来，已有约20只债券违约，涉及余额合计200亿左右。虽然违约不代表债就还不上了，过去有违约两年的债最终还是兑付了，而且这些违约的公司里面并没有房企，但是最近交易机构对地产债的抛售力度确实在加强。
例如，5月9日和10日，地产债成交量分别为72.79亿元和84.54亿元，较此前日均35亿元翻倍还多，显示机构投资者持有地产债的信心，是在逐渐下降的。毕竟，调控继续加码的情况下，不少房企的财务状况即使不算悲观，也难言乐观。
Wind数据显示，A股128家上市房企中一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半。负债高达10289亿元的万科为-803.64亿元。
02
融资难才刚开始
下半年还会更难
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由以上分析可以得知，所谓地产债违约潮只是虚惊一场，但这并不代表危险解除了，毕竟下半年还有1000多亿的债到期，而现在“借新还旧”的玩法不灵了。
今年的三月份，孙宏斌在一个论坛上直言，“如果金融行业不给房地产钱，那你也做不大，你如果不配置50%以上资金到房地产行业的话，你肯定做不大”。
孙宏斌说的是事实，因为房地产是中国的第一大行业，去年全国的房地产规模已经超过了全球汽车产业，这是个巨大的市场，是个谁都不能放弃的市场。
不过，家里有粮的地主并不多。能放出粮食来的代价也不菲。
首先，当前，去杠杆、降负债依然是主基调。wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率高达79.1%，整个房地产行业的负债总额相当于去年GDP的60%。负债率高企的大型房企正在被动去杠杆。
过去几年，公司债是房企主要的融资方式之一。2015年开始，公司债新规落地后地产债迅速扩容，连续两年发行量天量剧增，但进入2016年底即开始不断收紧。
统计数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元大幅下降了88.17%！
进入到今年5月，同策监测的40家典型房企发行公司债融资总额仅58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%，境内外发行公司债融资难度均加大。
此前，由于政策扶持，住房租赁专项债券一直享受绿色通道的特殊待遇，目前审核也变得更加严格，5月份三家房企约300亿额度的租赁住房专项债券被中止审查，系实力房企申请发行该类债券史上第一次被叫停。
综合下来，刚刚过去的5月份，40家典型房企融资总额仅451.17亿元，环比4月大幅减少41.34%，为近一年来最低额！
可选渠道减少，必然意味着成本的上升。
公开数据显示，5月融资成本最低的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。除此之外，利率均高于5%！
可是，不得不说，还能发债和中票的房企还是十分幸福的，毕竟目前企业的非金融机构融资成本已经达到20%。
明源君熟悉的一些基金公司最近也一直在寻找合适的地产项目或投资或合作，利率在十五个点以内。但是对项目要求很苛刻，对于那些频繁找上门来的房企，他们是不care的——钱要赚，但对于多高利息都敢出的对手方，你得考虑他能否还得上。
甚至一些标杆房企，二三十个点的短期拆借也照借不误。问及缘由，说法大体类似——对高负债的房企来说，流动性是梦魇，由于不确定今年下半年乃至明年会不会有好转，现在能借出来的钱，都先借出来，有多少借多少，越多越好！
03
巨头和小房企无忧
中大型房企的资金压力最大
但方法总比问题多
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根据乐居财经的排行榜，截至今年4月16日，恒大持有的现金储备高达2877.2亿元，遥遥领先排名第二的万科，碧桂园的现金储备也有1484亿元……
如果从行业净现金流角度看，龙头和小型房企压力相对较小，反而是中大型房企的压力会更大一些，因为诸如碧桂园、恒大、万科、保利、融创这样的巨头，销售和融资相对来说都很顺畅；至于小房企，完全可以通过收缩规模来减轻资金压力；而还有希望冲规模的中大型房企需要资金杠杆来维持规模的扩张，既又还旧账，又要谋发展，还碰到了信贷紧缩，自然压力山大。
怎么度过难关呢？明源君认为，只要国家对房地产的态度是“平稳发展”而非“打压”，那么方法就总还是比问题多的。
当然，现在来谈如何摆脱融资困局，已经有点晚了。因为要解决一个企业的融资困境，要提前三年把战略性的东西想明白，解决“道”的问题，现在能做的只能是解决技术上的一些困惑。
一是开源，打开多渠道多层次的融资渠道，建立多渠道多层次的融资体系，不能放过任何一个机会。
虽然现在发债审核变严格了，被“中止”的债券项目增多了，但并没有完全停止，还可以继续发。因为“中止”的原因有很多，可能是技术原因、额度原因、结构调整原因、资金成本原因等。只要不是“终结”的“终”，问题都不大。
即便是处于“终止”状态的债券融资项目，有些也是因为调整了投资方向。比如，某房企因将私募债调整为长租公寓建设公司债，因此此前的申报被“终止”，需要准备申请资料重新申报。
目前，从窗口指导来看，私募类住房租赁债券的审核相对比较宽松，即便短时间内不能发，先申报排队总是好的。
此外，政府关上一扇窗的同时也打开了另外一些窗。比如，供应链融资、购房尾款融资等政策上目前是支持的，此外，项目层面的股权融资政策是鼓励的，都可以做。
金地拟发行的100亿供应链金融资产支持专项计划就已转至上交所申报，并且已被上交所受理。
融信中国于6月5日与配售代理UBS AG香港分行订立股份配售协议，按照每股10.62港元，向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售最多1.035亿股现有股份。根据协议，此次配售所得款项净额约11亿港元，且引入的主要战略投资者是国内排名前十的人寿保险公司，以及黑岩 (又称「贝莱德」)、惠理及索罗斯旗下基金等国际知名投资基金，既补充了集团用于其扩展及发展计划的长期资金，又进一步扩大了股东基础、优化了股东结构、降低了杠杆率，未来还有望给予融信更多战略支持及协同效应。
对开发商来说，在市场单边上扬、利润高且对市场判断精准的时候，要敢于加杠杆。一旦市场横盘，在一个箱体内窄幅震荡时，为了降低风险，就要降杠杆，少用债务融资，提升股权性融资比例。
其次是抓回款——销售回款、综合回款。因为这是最便宜的资金。要求购房者全款买房在很多地方遭到严打，但与按揭银行顺畅对接，及时了解相关政策，研究对策，对快速回笼资金还是很有帮助的。
当然，最主要的还是要尽快按照控制的价格卖房子，这样既可以还债也符合“房住不炒”“去杠杆”“防范风险”的大政方针。抱着侥幸心理，最后掉坑里的前车之鉴已经太多了……
公司的一些存量资产也是可以盘活的。明源君某个朋友入职一房企，发现公司还有接近百亿的存量资产没盘活，而公司又比较缺钱。其将这个发现告诉老板之后，公司的CFO被老板骂了一顿。
如果开发商有很好的资产，可以通过资产证券化的方式融资，CMBS是比经营型抵押贷款更优良的融资工具，类REITs是公募REITs的创业版，可套现85%以上的资金，同时还能让你保留物业经营控制权。
事实上，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，当前房企都在通过设立私募基金、发行非公开定向债务融资工具以及设立资产支持专项计划进行融资。
二是节流。
今年前5个月，不少房企——甚至包括一些百强房企都没有能完成相应的业绩目标，但全年冲规模依然是不变的。投资拿地岗的人才依然十分紧俏。为了有钱拿地，有些房企大股东把自己的股票都质押完了。
明源君认为，发展固然重要，因为你不发展就死了。但当前形势下，需要平衡好发展和生存的关系。对于资金紧张的房企来说，有必要给每个城市设置一个支付比例，你回多少款就付多少钱，每个城市设定一个比例，如果没有回款就不要大手大脚的花钱。否则每个项目都要多占用别人的钱，企业肯定要出问题！
实在不行的话，不仅不能拿地，最好把手里的地卖掉几块，去年以来，已经有不少房企这么干了。没什么丢人的，都是生意……
三要稳健。
对房企来说，倾向于平衡、均好，企业才能走的更远更稳。毕竟搞企业永远不是短跑，而是长跑。尽量把一年内到期的有期负债控制在一个合理比率。实在短期太缺钱了没办法，也要合规。
融资不是一个孤立的事情，要考虑很多的维度。其中合规的风险是非常大的，是企业的生命线，有时候一个擦边球，有可能会把企业搞死。
这其实也是品牌的一部分，把企业品牌做好，只有不断去践行自己的目标，甚至超越自己的目标，金融机构才会给你更多帮助。并不是定价越高，买的人越多，还是要看你短期的偿债能力。多高价格的钱都敢拿，对手方其实也很害怕。（作者：艾振强）
开课时间：2018年6月22-24日（第十六期）
开课地点：中国 北京
主办单位：中厚明德商学院 中国特色小镇研究院
参课人员：特色小镇、田园综合体相关投资商开发商
相关产业链负责人、地方政府相关部门
课程主题：政策解读 案例复盘、实战分享 现场问诊、
产业导入、资本对接、拿地策略、...
教学特点：评审专家授课、模块化教学、操盘手现身说法
精讲细研（4-8课时）、欧洲优质产业资源导入
参课咨询：18500505491 （同微信）王老师
本期热点：
一、没有土地者：如何借助国家政策成功获得土地
1. 企业如何正确地拿地？实战专家分享土地获取经验；
2. 拿地的创新模式和渠道有哪些？标杆地产案例剖析；
3. 各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
4. 如何盘活乡村土地机制？
二、拥有土地者：如何进行土地的有效开发及运营
1. 土地开发有哪几种方式？
2. 土地开发过程中应该注意哪些事项？
3. 特色小镇如何申报、规划及运营？
4. 田园综合体如何进行申报及运营？
5. 如何进行优质产业导入、打造爆款IP？
6. 特色小镇、田园综合体融资渠道有哪些？
7. 特色小镇、田园综合体生产、生活、生态，
“三生”怎么融合？
8. 产业地产如何规划、怎样盈利？
9. 共享农庄如何定位与策划？
内容设置：
模块一：国家政策与市场环境
1. 特色小镇、田园综合体的政策变化
2. 田园综合体、小镇申报的政策依据
3. 产业地产市场环境分析
4. 共享农庄运作模式解读
模块二：企业如何正确拿地
1. 区域开发模式转变
（1）粗放开发方式向集约开发方式的转变
（2）房地合一方式向房地分离方式的转变
（3）生地开发方式向熟地开发方式的转变
2. 八大“拿地”攻略
（1）三种常见方式
（2）五种补充方法
模块三：新时代背景下拿地模式的创新方向
1. 特色小镇开发模式
2. 田园综合体拿地模式
3. 轻资产模式（名牌联合模式）
4. 城市更新（大湾区拿地模式）
5. 主题地产模式
6. 商业综合体带动模式
7. 集体土地流转类
8. 产业地产
模块四：详解特色小镇、田园综合体申报及运营策略
1. 如何抓住的国家机遇
2. 怎样进行项目申报与规划
3. 如何获取扶持资金、拓展融资渠道
4. 如何打造爆款IP、构建盈利模式
5. 如何开展项目品牌塑造和营销推广
6. 经典案例复盘及成功经验分享
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课程安排
拿地+田园综合体+特色小镇申报总裁班 | |
6月22日 09:00-12:00 | 沈迟 国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心副主任
《特色小镇发展困境与解决之道》 1. 回归特色小镇基本价值、打造生产与生活相融合的 田园小镇 2. 通过市场评价形成特色小镇发展的良性机制 3. 客观有效引导小镇建设中资源要素的合理流动 |
6月22日 12:00-13:45 | 午间用餐及休息 |
6月22日 14:00-18:00 | 岳凤娟 中厚明德商学院院长/中厚乾元投资有限公司董事长
《特色小镇、田园综合体全产业链服务模式》 1.战略下的特色小镇、田园综合体、共享农庄的解读 2.战略：一场政府和企业家的盛宴 3.特色小镇、田园综合体申报流程及操作 4.共享农庄定位与案例解读 5.特色小镇产业发展 6.特色小镇发展核心顶层设计及投融方案 7.特色小镇、田园综合体案例解析 |
6月22日 18:30-20:00 | 欢迎晚宴、同学交流、资源对接 |
6月23日 09:00-12:00 | 邵建成 农业农村部休闲农业处处长
《休闲农业政策解读与创意设计》
1. 休闲农业和农村旅游发展现状 2. 休闲农业和农村旅游发展形势 3. 休闲农业和农村旅游发展思路 4. 休闲农业和农村旅游经典案例 |
6月23日 12:00-13:45 | 午间用餐及休息 |
6月23日 14:00-17:00 | 朱仁斌 鲁家村田园综合体项目 村党委书记 《鲁家村田园综合体》项目昨天、今天和明天 |
6月24日 09:00-12:00 | 曲海川 房地产经济和土地资源管理专家
《土地市场研判与拿地策略》 1. 建设项目规划与用地审批制度 2. 土地拓展策略与拿地模式创新 3. 养老地产、文旅地产等产业投资、规划用地政策 |
6月24日 12:00-13:45 | 午间用餐及休息 |
6月24日 14:00-17:00 | 郭巍 区域产业发展规划专家 中国新型城镇化开拓者
《产业地产全流程操作实务与案例解析》 1. 新型城镇化的定义 2. 产业地产拿地方略 3. 实操案例解析 |
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往期回顾
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