深圳对消费贷款“房贷化”踩刹车,真正的杀手锏来了

2023-05-18 23:00:13


李宇嘉

深圳房地产研究中心高级研究员

近日,深圳爆出金融监管部门要求辖区某银行消费贷期限从30年缩至5年。对此,很多媒体向笔者咨询,消费贷款不是中短期的吗?怎么会出现30年期限的消费贷款?前几年笔者曾申请过一年期的消费贷款,考虑到贷款利率太高,不到一年就还清了。因此,笔者也纳闷了,用作消费,成本又那么高,怎么会出现30年期的呢?


事实上,这就是近期银行消费贷款的新变化,即“房贷化”趋势。所谓房贷,通常指的是指期限在10-30年的按揭贷款,而消费贷款则主要包括房屋装修贷款、购车贷款、助学贷款等等,期限一般在5年以内,利率在基准利率上浮30%左右。


2016年四季度以来,管理层严控居民过度“加杠杆”,甚至不惜启动行政干预,要求各大银行新增房贷占总新增贷款的比重从2016年的45%降至30%以内。今年以来,多数银行上调房贷利率。近期深圳各大银行普遍上调首套房贷利率,部分银行触及额度“红线”暂停房贷。从数据来看,房贷投放确实减缓,2017年1-7月份,居民新增中长期贷款(3.27万亿)较去年同期仅多增1771亿,增速从年初的30%降至25%,最近三个月新增额较去年同期保持负增长。


未来,在楼市调控打压和金融“去杠杆”的“双紧缩”效应下,预计房贷投放将会继续放缓。但是,逃避额度控制、调控限制、逃避差别化信贷政策的消费贷款,正以“准房贷”的变种,接棒房贷,成为居民“加杠杆”的新渠道。截止今年7月份,居民短期贷款(即消费贷)余额达10.6万亿,超过居民中长期贷款(90%是房贷)的1/3,同比增长27%。今年以来,居民短期贷款月均新增达1560亿,而去年月均新增不足500亿。也就是说,居民短期贷款翻了三倍。


今年1-7月,深圳新增房贷仅332亿,仅为2016年同期(1868亿元)的1/6。但是,扣除汽车贷款后,显示为非特定用途的消费贷款,今年前7个月增加了745亿,比相当于新增房贷的2倍还多。而且,截止到今年7月底,深圳消费贷款(扣除汽车贷款)余额达到3254亿元,比2016年1-7月份增长了67.5%。从规模上将,目前消费贷款规模已经达到房贷规模的1/3强,可谓房贷的巨大补充。


一般来讲,房屋装修贷款额度小、较为稳定,助学贷款可以忽略不计;受购车税减免到期(去年12月)影响,汽车贷今年也并没有增长。因此,突变增长的消费贷或许变道进入楼市。事实上,近10年楼市普涨及“看空者”屡屡失算养成的上涨共识,短期内难以扭转。未来,“中性”货币政策和“防风险”的宏观管理主题下,尽管房价难以大涨,但貌似也难以大跌。近期,部分城市地方屡屡以吸引人才等来变相接济楼市,或许给出了甚至都不能容忍房价下跌的信号


因此,10年房价上涨带来的财富效应、阶层晋身效应太过明显,一次回调或许是减仓的机会。于是,当购房的紧迫感遇到行政干预,传统的房贷突然中断后,购房者只好借道消费贷款。另外,近年来,最大宗的楼市消费非常旺盛,加上消费观念突出的85后、90后进入社会,银行纷纷发展消费金融业务,甚至偏远的农村都开始“借钱消费”了。不过,居民杠杆率已达到50%-60%,2007年以来翻了近3倍。针对个人的授信,银行也要防范风险,房子抵押的消费贷最值得信赖。


刚性兑付仍在、宏观调控“有底线”的情况下,过惯了“躺着赚钱”的好日子,银行依旧希望继续围绕房子来布局贷款业务。事实上,除了管理层要求控制房贷规模外,银行也有“抛弃”房贷的迹象。目前,尽管首套房贷利率达到5.12%,已在基准利率水平之上,但银行理财产品平均收益率也已上升至4.6%,房贷的机会成本太高,而靠理财吸储的小银行,房贷收益甚至不能匹配成本。因此,银行更愿意迎合市场需求,投放利率上浮30%左右的消费贷款。


而且,为迎合融资需求,消费贷越来越“房贷化”。贷款期限上,通过“气球贷”、“循环贷”等消费贷的变种,一般不超过5年的消费贷被延长到30-40年;贷款额度上,通过“高评高贷”(做高红本二手房评估价,增加贷款),房抵贷(将房屋增值部分贷出来),多张信用卡(每张卡的额度可达30万)或多家银行申请信用贷腾挪,“先息后本”还款等,贷款额度可达百万元以上。近期,笔者调研了一线城市银行消费贷情况,深圳的银行在这类业务上可谓最激进,小银行一贯“开拓创新”,大银行也在做这类业务。当然,背后是最喜欢加杠杆的深圳购房者在驱动。


今年以来,笔者每天都要接到十个左右的电话或短信,这些都是“资金掮客”,有的也是房产中介从业人员,他们负责寻找潜在消费贷款申请者,甚至上门推销。然后,这些“资金掮客”将潜在客户介绍给银行,贷款发放后赚取“点费”。并且,“资金掮客”们还负责帮助客户制定综合融资计划,规避信用额度审查,伪造合同以规避消费贷款的用途审查,规避购房首付款资金来源审查,提高房屋评估价实现“高评高贷”等等。


因此,正是因为消费贷“准房贷化”愈演愈烈,政策层面开始重视,近期北京、深圳等城市,已开始严查消费贷款违规进入楼市。近日,,预计未来还将有其他银行跟进,限制消费贷款“房贷化”的趋势。如若此,向来对资金面非常敏感的深圳楼市,“控杠杆”将会产生真正威力。

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