在昨天的推送中，我们转载了媒体对冯小刚洛杉矶豪宅的披露信息，相信随着细节的不断曝光，冯导最终必须要走出来给大家一个交代。
冯小刚洛杉矶山顶豪宅细节曝光 美国媒体为何这么关注娱乐圈地震？
但是！作为一家专业做跨境投资置业的房产经纪公司，怎么能满足只做吃瓜群众看八卦呢？小猪美居--美国学区房直通车--当然要从最内行人的角度来给大家分析一下冯导的投资水平，让广大吃瓜群众在默默观看剧情发展的同时，也能像冯导一样做个聪明的投资人，甚至不用那么多钱也能完成在美国的全球资产配置。
下面直接上干货。前方多图预警！
小猪美居专业角度剖析冯小刚好莱坞山顶豪宅细节：
霸气山顶位置
从经纪人资料中可以看出，冯小刚的这套独栋别墅位于洛杉矶好莱坞山顶，山下就是明星住所云集的比弗利山庄。显然冯导不愿意和明星们扎堆，选择了一览众山小的山顶位置，视野极佳，甚至可以看到绿地集团在市中心的高楼以及美丽的USC 校园。小编默默脑补了一下冯导站立于宅前，一边满意地俯瞰整个大洛杉矶地区的繁华，一边构思着他的下一部贺岁片。
入手价格和时间都很合适
别墅挂牌价为$5,295,000，最后以$5,000,000 成交（5.5%的折扣），折合成人民币单价大约是￥49,000/平，作为好莱坞豪宅来说其实不算贵。要注意的是，别墅还带有一个占地1500平方米的超大院落，在美国土地是永久产权，所以这个院落其实更值钱。这里可以看出，冯导虽然有钱，但也很善于讨价还价，因此获得了还不错的折扣。最关键的是，小猪美居发现他购买豪宅的时间是2014年年中，当时的美国刚刚从次贷危机复苏，房价反弹初显，说明冯导是个比较会挑选时机的投资者。后面我们也会从这几年的该房涨幅来进一步分析这的确是个不错的投资。
低调的奢华，注重隐私
别墅使用面积约为520平方米，平层，建造于1976年，2008年经历了上一任业主的精心装修，风格低调大气，超大院落中有私人游泳池、桑拿池、烧烤区、大片绿地和超大露台。我们知道，美国大多房屋和社区都是开放式，冯导的豪宅则四周有围墙和监控摄像头，大门常年紧闭，可以看出房屋主人对隐私的注重。
户型格局--别墅拥有5个卧室，4.5个卫浴，内置中央空调和专业音响系统，客厅和主卧均配备传统壁炉，客厅还有专门的吧台区。豪华主卧配备有步入式衣帽间和独立卫浴，其余3间客卧都有各自的露台空间。佣人卧室位于厨房附近，带有独立卫浴。美食厨房能看到市中心的美景（左右滑动屏幕查看小猪美居独家获得的更多豪宅照片）。
可自住，可出租，房屋流动性好
冯导购房之后肯定不在乎空置，但是这套房如果能够买下出租，以其环境、位置和质量，可以获得丰厚的租金（租售比相当高）。对这套房能租多少钱感兴趣、希望获得财务模型的读者，请加小猪美居微服务（微信ID：xiaozhumeiju)。
世界之大，冯导为何选加州？
世界上别墅那么多，冯导为什么偏偏选择美国加州置业？还买了一套独栋和一套公寓？
事实上，冯小刚做出的选择也是绝大多数在海外置业的投资者做出的选择。在他2014年购房的前一年，刚刚超过了加拿大，成为美国置业资金总量冠军。而据美国房产经纪人协会数据，2017年度购买美国房产的约50,000买家中，70%都选择了加州。
外国买家赴美置业总金额前三名
（数据来源：美国房产经纪人协会）
小猪美居认为，加州学区房绝对是国人海外投资置业的首选。2018年5月，加州经济总量已经超过英国，成为世界第五大经济体。不仅经济发达，加州气候宜居，名校众多，教育体系完善。最重要的是，加州房地产市场需求旺盛，如果您要有幸成为房东，不仅能够得到一个比较好的毛租售比（是我们国内一线城市的4-5倍），同时房屋的流动性也非常好，出售和出租都非常容易。小猪美居能够从前期资金准备到后期成功购买房屋后实现包租，为国内买家提供贴心一条龙服务。小猪美居能够为买家提供不出国门开设美国银行账号的服务，欲了解详情请加小猪美居微服务（微信ID: xiaozhumeiju)。
点击下方链接了解更多美国和加州置业信息：
Allen 谈房 |【采访音频】5个理由，让您美国置业首选加州！
【干货分享】为什么海外房产投资必然首选美国？
涨价的不只是冯导的房子
冯导购买的这套别墅，自1997年以来在数次交易中一直保持强劲升值的势头，请看下方数据：
小猪美居注意到，这套豪宅价格最亮眼之处，不仅仅是一直保持稳健增长，而且在2009年次贷危机前后，也没有跌！没有跌！2014年成交后，该套别墅仍在升值中，根据权威机构RealAVM预测，该房在2018年5月底的估值为$6,184,936，比4年前冯导购买时涨了23.7%。
抗跌又能涨的房子只有冯导的豪宅吗？当然不是，根据美国最大、最权威的房产价格提供平台Zillow的统计，4年间洛杉矶、加州和美国的房价涨幅分别高达36.4%、34.1%和28%。
下面是加州、圣克拉拉郡（硅谷）、洛杉矶郡和橙郡的房价/房租趋势图，其中蓝色曲线是房价中位数，绿色曲线是租金中位数。据小猪美居分析，近两年房价都涨了不少，北加州的租赁市场已出现滞涨，而相比之下，南加州的租赁仍非常活跃。绿色月租金的涨幅和房价这个蓝色线的涨幅基本上一致的，说明南加州的房价没有泡沫、基本面非常良好。
冯导土豪全款真名买
信托和贷款是更优选择
这套500万美金的豪宅是冯小刚全款购买的，但是毕竟世界上只有一个冯导，广大买家如果想在美国贷款置业，必须要通过申请外国人贷款。在美国，外国人贷款是个小众产品，绝大多数银行是不发放的。美国的信用体系要求，一般国人难以满足，因此需要专业机构提供咨询服务。
小猪美居在美国有长期固定合作的银行和专业贷款机构，最⻓可以给客户提供30年还款周期、高达60-65%的贷款，房贷利率相比国内低10-15%。小猪美居确保百分之百贷款成功，否则全部退款。
美国自2014以来，经济不断复苏，按揭利率开始上涨，但现在的按揭利率仍然低于国内。因此，冯导虽壕，但全款购买实在不如贷款划算，剩下的钱可以拿去拍电影嘛。另外，此次冯导买房被扒出实锤，一个重要原因是他通过自己和太太的真名购买。小猪美居告诉大家，其实在美国大多数土豪们购买房产是都是用的是家庭信托，除了隐私性更好之外，还更方便直接增减房屋共有人和受益人。小猪美居为高净值购买者在购买时设计家庭信托。
冯导使用真名且全款购买房屋的原因之一，很可能是受到了信息不对称和思维局限性的影响。小猪美居作为买家的美国置业直通车，能够帮助客户最大限度解决信息不对称的问题，打破思维壁垒，从战略选择到战术执行全程提供个性化服务，让客户有更多样和优化的选择，不会重蹈冯导覆辙的同时，用500万买到更美的山景和海景，或者用远远低于500万的价格买到性价比更高的优质学区房。
好房源要靠抢
1-3周就卖掉
冯导当时这套房从挂牌到售出经历了92天，一般来说，豪宅的售卖周期会相对长一些。
小猪美居主打的$50万-$150万“甜点”学区房，大多为加州最炙手可热、最值得投资的学区房，市场上停留的时间只有短短的7-21天左右。例如下图，Cupertino这个城市，就是苹果公司的所在地。2016和2017年两年间Cupertino一共有20494套房，但是在售房源在2016-2017任何时候就没超过50套，从挂牌到成交仅仅就8天左右；而华人最青睐的好学区亚凯迪亚可售房源也差不多就50套左右，从挂牌到成交只有14天。这就要求买家的反应速度要非常快，要对这个市场关注要非常敏感。前期的准备工作做的要非常到到位，其实是需要办理贷款的买家。
小猪美居甜点房价区间，更多人触手可及，而不是冯导这样的人才能买；出租租售比、出售流动性都会更好。学区房只要7-21天，500万房子买卖时间就会长很多。
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【干货分享】美国房产投资、持有、出租费用，看这一篇就够了！
咱们人
还是应该投资学区房
人最爱怎么投资？
买房！
最爱什么房？
学区房！
同样是学区（房），尔湾甩了北京不止是一个太平洋
买家在全世界最爱的投资就是买学区房，因此才有了亚凯迪亚、钻石吧、尔湾这些因为产出好学区和真学霸而备受买家青睐的城市。不过，我们冯导似乎对学区不太感冒，因为这套房并不属于知名学区范围内，而且该区域大多家庭成员的数量都只有2人（即大多没有小孩）。
但是，钟爱学区房的国内买家请记住美国的公立学校的学费是全免的，它的教育经费，无论是校舍等硬件还是师资，都是由房产税进行支付的。就换句话说，如果你成为业主交了房产税，那么作为业主的孩子就可以免费入读这套房子所对应的小学、初中和高中。
小猪美居认为，从投资回报的角度来说，加州学区房稳健升值，且有房租高、人口净流入等基本面支持，不存在像国内的泡沫现象；而从规避风险的角度来说，学区房是各类美元计价资产中最好的，比国债收益高，与黄金相比更有居住属性。
小猪美居主打最具投资价值的加州华人学区房，为您的财富和孩子教育上双保险。家长可以认真思考一下，相比于只在战术上为孩子多报一个补习班，是否更好的选择是战略上为孩子提供一个海外教育的保险。
点击下方链接了解更多关于加州学区房信息：
Allen 谈房 |【采访音频】不自住+房价上涨不如北京：加州买房动力在哪里？
如果真想狂撒500万美元
你可以比冯导有更好的选择
当然，我们也理解广大土豪希望为一套好房一掷千金的心情。在小猪美居的帮助下，完全可以用同样、甚至更低的价格，买到比冯导豪宅更宜居、拥有更美风景的好房，详情请加小猪美居微服务（微信ID: xiaozhumeiju)。
1）如果对洛杉矶日落大道-好莱坞山西侧的500万美金左右豪宅感兴趣，可以选择以下这些：
好莱坞山古典风格独栋别墅，茂密森林天然围墙，尽享宁静私密生活
获奖建筑公司荣誉出品，设计感和奢华感兼具的奥林匹斯山独栋
洛杉矶最古老豪宅，精心翻修，电影般好莱坞风格独栋别墅
2）智者乐水，有水的地方就有灵气。如果你喜欢热闹的海滩和商业街，浓厚的文化和艺术气息，可以选择Stanta Monica：
紧邻海滩的加州风格别墅，2014年新房，后院配备户外电视和现代烤火
3）如果你同样喜欢海滩，但是渴望远离喧嚣，独享一片蓝色的宁静，可以选择Newport Beach，坐在家中即可享受海风吹拂，夜晚涛声伴你入眠：
4）仁者乐山，如果你喜欢高山流水起伏的地貌，丰富多样的社区，闹中取静的便利生活，可以选择钻石吧：
高端门禁门卫社区，网球场游泳池一应俱全，超大4车位车库和10车位停车场
5）如果你希望同时拥有山景和海景，拥有加州阳光下面朝大海、春暖花开的生活体验，又是个高尔夫高手或爱好者，那么可以选择Palos Verdes：
居于山中面朝大海的欧式庄园别墅，紧邻高尔夫球场，私密性极佳
6）如果你向往美国最受欢迎的新兴精英聚集地，期待享受美式的“好山好水好热闹”，体会年轻的城市活力，可以选择尔湾的Shady Canyon 或Turtle Rock：
绝美乡村风格别墅，外部与自然融为一体，内部奢华大气，步行可达顶尖学校、购物中心和高尔夫球场
优质的学区房
也需要靠谱的投资管理公司
目前，越来越多国内的高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。冯小刚已经提前完成了这个任务，但是对于广大国内买家来说，虽然没有全款砸下500万美金的实力，也能在小猪美居的帮助下购买到最适合自己的房产，完成海外资产的配置；同时，在小猪美居专业执业经纪人的悉心指导下，还能绕开“雷区”，获得个性化的定制方案。
国内买家在小猪美居的帮助下购置美国房产，不仅轻松省力，而且放心有保障。小猪美居独创的百日购房流程，让国内买家足不出户成功购买到心仪的美国房产；还能够帮助国内买家开通美国的银行账户，并且以最低利率、最长还款年限（30年）贷到房屋售价65%的贷款；购房成功后，小猪美居与客户利益进行绑定，提供房屋3/5/7年的包租服务。
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