【重磅】江门“限签令”下,蓬江、江海楼市将何去何从?真相来了......

2023-05-10 14:56:27

5月24日,蓬江、江海两区出台“限签令”,决定对蓬江区新建商品房备案价高于12500元/平方米、江海区新建商品房备案价高于11500元/平方米的高价单元实施调节网签节奏的措施。

限购、限贷,再加上新鲜出炉的“限签”

一石激起千层浪

  据最近网签数据显示,江门中心城区均价约为11,048元/㎡,滨棠片区整体网签均价超12500元/㎡。

  具体楼盘来看,蓬江区共有约30%楼盘均价超过限定“红线”,而江海区共有约15%楼盘超限定“红线”。

  美智地产总经理汤建军在接受江门日报记者采访时表示,蓬江区是本轮措施下的“重灾区”,除恒鑫浅山小镇、蓬江玉圭园和潮连的益丞·富隆居等不受影响外,大部分主力楼盘备案价均高于12500元/㎡。波及较大的是碧桂园·中海瓏悦府、保利大都会、碧桂园西江华府、海逸峰璟等,因其后续还有大批货量,急需采取有效措施才能加以应对。

  而对江海区大部分项目实际影响不大,恒大御景半岛、天鹅湾、明泰城、朗晴新天地基本可顺利网签。

如何理解楼市新政

江门楼市何去何从

日前

记者从多渠道获悉

少量高价盘已经可以网签了

某“高价”项目相关负责人表示

他们项目每天可以网签5套



实际上

“限签令”并不等于“禁签令”

高价项目是可以陆续排队网签的

其目的是调节网签节奏


请注意,是“调节节奏”

有图有真相,请看图

  5月24日保利大都会中悦花园15幢房屋状态表显示,仅6套房源为“已签约”房源,绝大多数(标红的)为“限制房源”。


  5月29日保利大都会中悦花园15幢房屋状态表显示,已有10套为“已签约”房源。

 

  再看江海区现阶段均价唯一超越“限签”线的江海怡景湾,其日前发售的2栋的房屋状态显示,部分超过“限签” 线的房源已呈现“已签约”状态。


2017年至今

楼市最热门的关键字理应是“限”——

限购、限贷,再加上新鲜出炉的“限签”

一石激起千层浪

“限签”究竟会对各方面产生什么影响呢

5月24日至5月28日,记者连日走访了蓬江、江海多个楼盘的销售顾问、营销总监以及包括美智地产总经理汤建军在内的多位业内人士,将他们的声音以及记者的观察梳理如下——


1

“限签”的核心目的:

降低市民预期,抑制房价快速上涨


为什么“限签”?在限购一周年以后,楼市降温并不是特别明显,主要由于供求关系偏紧,部分优质品牌项目反而出现了“抢房”现象,再加上高价地项目陆续入市,其中部分项目鼓吹售价高达2万元以上,以及粤港澳大湾区规划即将出台,引发市场恐慌,必须“怀菩萨心肠,行霹雳手段”,下猛药,包括对网签价格做出规定、推迟网签时间、控制网签节奏等,期待市场产生多方面的影响:使部分项目重新考虑定价,同时“拉低”楼市成交数据,也“拉低”下半年的“豪宅线”,核心目的是让数据变得“好看”,让市场回归理性,降低市民的预期,抑制房价快速上涨,促进市场平稳健康发展。



“限签”范围解读:暂时仅限蓬江、江海, 重点针对住宅,但公寓和商业是否受限需等细则出台

智地产总经理汤建军认为,从区域来看,本次江门出台的“限签令”仅针对市区的蓬江、江海两区,而新会区以及江门下辖四市暂时不在限制范围内,但不排除后续措施会跟上;从产品类型来看,“限签令”提到的范围是新建商品房,意味着除了住宅产品外,公寓和商铺也有可能受到误伤,但具体情况仍需等待细则出台才能落实。但从措施调控的目标来看,应该是针对住宅的,因此公寓和商铺是否限签仍有待观察。


2

再看看置业顾问

业内人士的声音

  

置业顾问

江海区一项目置业顾问黄先生:我们的项目毛坯售价才9000多元/平方米,没有达到“限签”要求的红线,不会受到什么负面影响,反而会受到正面影响,吸引更多人前来选购。


江海区一项目置业顾问李女士:我有些在卖高价盘的同行的收入可能会受到影响,一方面,项目成交量可能会下滑,进而影响销售人员的收入;同时,按照很多公司的规定:客户的首付款到账后销售才能拿到一半提成,客户的尾款到账后再拿另外一半提成,由于网签时间延后,销售人员拿提成的时间也会延后,如果“限签”政策持续的时间长,不排除有的销售顾问会离职。


蓬江区一项目置业顾问刘先生:我们项目是“高价盘”,“限签”无疑使我们拿到提成的时间变长且不确定,因为我们是在收到客户全款后发提成,听说公司在研究新的政策,不然,军心不稳啊。


蓬江区一项目置业顾问陈小姐:5月23日以前签约的可以网签,以后的行不行,我们不清楚,只能干着急,听说经理也在加强与相关部门沟通,希望细则能尽早出台。


意向买房者

李先生:我看过中山等地的相关报道,里面讲到一种情况:如果市民买了高于“限签”价的房子,暂时不能网签,不用急着供房,资金压力也没那么大,按理说,他们应该开心才是,但有些人担心自己的房子长时间不网签,会因为利率不断上浮而增加购房成本。搞得不好,置业者还可能和开发商闹出矛盾——广州的媒体曾报道:陈先生在珠江新城购入一套三房单位,总价约450万元,由于他以儿子的名义购房,其名下并无房产且年满18岁,可享受首次置业8.5折优惠利率,他打算首付300万元,剩余150万元以15年按揭贷款。但由于该盘的单价较高,早被列入“限签”名单,陈先生迟迟未能办理网签,如今再去打听,已经无法申请到优惠利率,利息成本无端端就多了15万元。他曾以此事与发展商理论,但发展商也大呼冤枉。


保利大都会中悦花园15幢一业主:看着蹭蹭往上走的利率,我们心里真着急,希望能早点网签。


黄先生:我认购了一套“高价”房,如果网签时间较慢,在等待的过程中,发现有其他更合适的房源可能会‘移情别恋。”


业内人士

黄女士:我们这次的销售情况很好,没想到,消息广为传播以后,部分业主到销售中心来闹,说是因为暂时不能网签,暂时不交首付款,除此之外,尾款的回款速度无疑也变慢了,让我们的压力陡增。


陈先生:“限签”可能会直接影响开发商的销售业绩,进而拖慢资金回笼速度,个别中小型发展商甚至因此而被迫远离土地拍卖市场,这也是近来土地市场鲜见中小型发展商举牌的原因之一。


李先生:据了解 ,在周边有些城市,实施限制网签政策后,部分楼盘为回笼资金尽快网签,铤而走险推出“双合同”。(一般是一份购房合同和一份装修合同,若不带装修,就另外拆分价格再做一份合同),比如:中山一街坊在火炬开发区一楼盘看中一套新房,单价1.5万元/平方米,在准备下定金签合同之时,被告知需签“双合同”,除一份房屋买卖合同外,还有一份单价高达3500元/平方米的装修合同,如果不愿签署“双合同”,则不能购房,这个街坊左右为难。我想通过这个例子提醒街坊:首先需要明确的是,“双合同”属于违法行为,并不受法律保护,是被政府严厉打击的现象,由于网签备案价只显示买房合同中的价格,;另一方面,高价装修合同部分,一般只能采用短期商业贷款,会给购房者带来较大资金压力;额外签署的协议由于多以其他名目代替,因此其房屋价值无法正常显现,也存在一定的法律风险。


罗先生:目前我看了几个高价楼盘,他们的工作人员的心态好像都比较淡定,因为这个“限签”只是说暂缓,只要时间不长,对开发商影响不大,如果时间长了,对开发商的资金回笼会造成一定的影响。


来源 | 江门日报(记者/周春锋)

编辑 | 谭国基

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