房贷利率上浮远比“入深户秒批“对市场的短期影响大。
昨天深圳有两个消息比较吸引人关注。一是应届本科生入户深圳“秒批”，二是中行农行首套房贷款利率上浮15%，加上招行之前早就是15%的上浮幅度，现在深圳已经有三家主流银行首套房贷利率上浮15%了，相信会更多的银行跟进。 前一个消息被众多自媒体刷屏，后一个消息提到的人则要少很多。 在我看来，应届本科生入户深圳“秒批”当然是好事，要为深圳政府的高效率点赞。但这事其实联系到楼市，直接影响其实并不大，因为本科入深户本来就是很容易的事情，现在只不过是简化了手续，对楼市的短期影响基本可以无视。
粤港澳大湾区规划公布前夜，大利好来临之前，必然要有调控措施来对冲。
反而是深圳有三家主流银行首套房贷利率上浮至15%，是一个值得关注的事情。利率上浮，直接提高买房成本。前天我还在发微博说，深圳首套房贷利率上浮10%，东莞首套房贷利率上浮25-30%，惠阳大亚湾首套房贷利率上浮35-50%，为什么各有区别？ 其实就是利用利率来调控楼市，惠阳大亚湾楼市不限购，外地游资最容易进入，如果限购，让主要靠外地人买房的惠阳大亚湾楼市恐遭去年环京式市场冰冻及下跌，当地政府自然也不希望看到这样的局面。 所以在限价不限购的情况下，提高银行利率来调节市场，只要你愿意接受高利率，愿意持有5-6年（惠州出证后限售三年），你就来吧，这种调控方式确实强于一刀切式的限购升级。 东莞楼市新房限购，需要一年社保，二手不限购，但是三价合一之后二手房交易个税只能按20%交，税费大增，外地游资进入的难度比惠州大，所以首套房贷利率上浮没有惠州厉害，上浮25-30%。 深圳楼市限购最严，5年社保，二手房前不久实行“三价合一“之后税费大增，新房市场最近有点升温，最近有三家银行首套房贷利率由10%上浮至15%。不管是市场行为还是政府意图，最终的导向会有调控的效果，买房的成本更高了。 在粤港澳大湾区规划出台前夕，出台这样的调控措施稳定房价是有必要的，但确实苦了最近要买房的人，利率上浮至15%之后，买房成本又增加了。所以我在2016年325调控之初，就一直说，自住有合适的完全可以买，没必要再等，其中的逻辑之一就是调控越加码，其实就是买房产门槛会越调越高，买房的成本越调越高，但是价格会不会降，其实很难。早上车，最起码，同样的价格，买房成本低很多，325调控前后，买房还可以9折利率，现在是上浮15%，同样的价格，利息成本增加25%，而且利率上浮还是打折一旦确定，在整个还贷期间都不会改的。
只要看好预期仍在、市场仍热，调控仍有后招。
前几天我发文写了楼市调控面临的新困惑，就是大家对楼市的预期仍然看好，限价引发新房抢购潮，再加上粤港澳大湾区规划公布在即的大利好，市场升温的可能性越来越大，调控的压力也越来越大，调控随时有可能加码。 基本上可以判断 ，几大国有银行很快都会将利率上浮至15%，以此为调控手段来对冲大湾区规划公布的大利好，如果市场还过热，不排除还有后招。
接下来楼市怎么走？大湾区楼市慢牛行情大概率。
粤港澳大湾区楼市规划喊了几个月要出台，现在暂时还没公布，一方面可能规划确实需要再修改，另一方面，多放几次规划要出台的风之后，规划利好也就慢慢消化了，二手房政策“三价合一“来临之前，也是多次入风，真正公布后，利空影响其实已经消化了不少。 再加上大湾区各城现在都根据各自楼市的情况，持续收紧对楼市的调控，来应对大湾区规划的即将公布，基本上可以预判，大湾区规划公布之后，市场多半也不会产生过于快速向上的大行情，慢牛行情的可能性是最大的。
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