干货|房产抵押贷款的风险控制-上海小额交流群

想必各位房抵贷业务合伙人在做业务的时候，经常会遇到这样那样的问题导致客户不能成功贷款，可能是因为客户的条件和产品不匹配，也可能是在流程上出现了一些风险问题导致的。今天，小龙就来跟大家聊一下房产抵押贷款中的风险点以及怎样做才能更好的服务于客户。纯干货，建议收藏！

房产抵押贷款存在的风险

一、操作风险

一是从业者风险意识不够强，总认为房产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成从业人员对房产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，产生一系列风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不按规定进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。

二、抵质押物权利的风险

一是贷款银行办理房产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。

三、无效抵押行为风险

一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。

四、抵押物价值下跌风险

一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了风险。

五、抵押物处置风险

一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。

房产抵押贷款风控措施

一、重视房产抵押贷前审查

贷前对借款申请人提供的抵押房产要深入现场、房管部门和土管部门作彻底的调查，对抵押物的市场变现价格进行必要的分析和风险评估，确保抵押物的真实性、合法性。同时，要详细调查抵押人的房地产在贷前和贷后的租赁情况，及时订补充协议，确保抵押物处置安全性。

二、合理评估房地产的价格

按照市场经济规律及时调整抵押房产的参考指导价格;业务人员定期对抵押房地产进行重检，从多方面评估抵押物的抵押价值变动和变现能力，掌握贷款发放的主动权，根据风险度合理确定抵押率，同时要避免使用评估价值与市场价值偏离度较大的中介机构资产评估报告。

三、重视抵押登记手续的合规性

发放房产抵押贷款前或展期期间，业务人员必须亲自参与抵押登记手续的办理和抵押物登记信息的查询。确保办理房产抵押贷款流程完善，防范风险的发生。

四、重视从业者业务知识培训

提升业务人员专业知识水平和业务操作能力，转变抵押贷款风险小或无风险的观念，增强业务人员对房地产抵押贷款的风险识别能力，牢固树立起风险防范意识。

五、确保抵押合同的有效性

在签订抵押贷款合同前，业务人员要仔细核对抵押房产的权利归属、核对抵押人公司章程、核对抵押人身份和婚姻状况等资料，要特别关注是否有潜在的财产共有人存在、公司董事会(股东会)权利义务，杜绝因法律规定不能抵押的房产而设定抵押或因遗漏共有人签字和董事会(股东会)抵押决议书而造成的抵押无效。

六、重视借款人还款来源

发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的房产价值(处置抵押的房产)，更要重视其还款来源，要对借款人的财务、非财务和现金流量进行深入分析，全面掌握借款人生产经营情况、资金合理需求和债务偿还能力，审慎准入房产抵押贷款，从源头上控制贷款风险。

结语	最后，身为房产抵押贷款行业的从业者，一定要重视房产抵押贷款过程中的一些风险，提高自己的风险防范意识来武装自己，从而更专业的服务于客户。鉴别客户适合于哪些市场上的产品，保证客户通过适合的产品成功贷款。

关注长鑫龙腾

您有大量的人脉资源不知如何“变现”？

您手里有多余资金不知如何用？

您想投资却不知哪些市场更好做？

关注下方二维码，关注长鑫龙腾公众号

以上问题统统解决！

小龙期待与您合作共赢

深圳长鑫龙腾信息科技有限公司

专注汽车质押加盟投资项目

咨询热线：400-808-6288

地址：北京市丰台区南四环西路188号总部基地3区9号楼

干货|房产抵押贷款的风险控制

相关资讯

友情链接