限购政策一波紧似一波，房价也是水涨船高，面对一系列政策，我们再拍手称快的同时，也在隐隐担忧自己的购房资格，于是，有一些客户开始向好房老师咨询一些“规避”方法，比如 法拍房、比如借名买房……
于是好房二手房团队的核案老师们紧急开会，整理了一些你们在意，我们也在意的事情，今天我们就来谈谈借名买房。
一
什么是“借名买房”
自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
二
“借名买房”原因汇总
遇到以下几种情况，有些人就会想到“借名购房”
（一）被限购
比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。
再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
（二）享优惠
比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。
比如单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。
（三）躲债务
有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，。
（四）避税费
比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
三
“借名买房”风险汇总
（一）代持人把房子卖给善意第三人
因为房产登记簿权属人是代持人，所以代持人可凭借房地产登记簿将该房屋出售、租赁给其他第三方，并将房产过户至第三人名下或办理租赁备案手续。房屋出售给第三人的，只要第三人在受让该不动产时是善意的，且支付了合理的转让价格，符合《物权法》第一百零六条善意取得制度的构成要件。实际购房人也无法对抗善意第三人取回房屋。
（二）代持人离婚分割财产
如果代持人是婚后代持房产，离婚后，另一半要求分割房产，并且已经分割出去，实际购房人无法对抗。
（三）代持人的债权人申请强制执行该房产
代持人若对外欠有债务，则债权人可以申请执行代持人的名下房产，，。
（四）代持人据为己有
购房款虽由实际购房人支付，但在签订房屋买卖合同，房屋验收和交接，甚至房产证上都是签署代持人的名字，日后实际购房人主张要回房屋，变更登记的时候，代持人若不配合，想要据为己有，实际购房人则难以取回房屋。
（五）代持人意外死亡
若代持人在代持房产的过程中意外死亡，代持人的继承人对房产代持情况不清楚，直接继承房产并更名，实际购房人则难以取回房屋。
四
如何规避“借名买房”潜在风险
1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议
2、保留出资凭证
以上两条是比较常见的规避风险、保留证据的方法，当然还有更多详细的方法，可以群内留言咨询好房核案团队哦。
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