【聚焦】工行首发上调房贷年限,房价还有再降的空间吗?

腾讯房产2020-09-08 13:42:27

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政策新闻


4月18日,北京晨报记者从工商银行获悉,工行已经针对房贷政策进行了微调,贷款人年龄与贷款期限之和最高可达到75年,这比此前放宽了5年,且目前已执行。


该政策面向全国,工行首发。


如果再和前不久央行下调存款准备金率1%放在一起,我们可以看到,在一系列的调控收紧政策之后,又开始出现了政策连续性放松的迹象。对于楼市,这到底意味着什么?


让我们先把工行房贷调整这条政策深入解读一遍。


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新闻解读


1、申请贷款年限增加意味着什么?
工行的房贷调整,是从之前的借款人年龄+贷款期限<70年,变成≤75年。
我们都知道,在申请房贷时,除了有贷款最长期限(30年)以外,还需要看贷款人年龄等相关信息。


以往的贷款政策,超过40岁就申请不到30年贷款,大部分只能申请20年贷款,25年已算额外开恩。而超过六十岁按规定来说还可以申请10年贷款,但实际在操作中基本申请不到贷款,只能全款。


但在新政策发布之后,按照贷款人年龄与贷款期限之和为75年计算,超过40岁仍然可以申请到30年的贷款。以此类推,50岁可以申请最多25年房贷,60岁最多可以申请15年房贷。


这又意味着什么?


我们算一笔账:
以首贷为例,买一套总价800万的房子,如果首付5成,贷款400万,按照最新基准利率商业贷款,


贷款30年,月供:21229元
贷款25年,月供:23151元
贷款20年,月供:26177元
贷款15年,月供:31423元
贷款10年,月供:42230元


我们可以看出,贷款20年与30年每月的还款额相差了5000余元,对于40岁以上的人群来说算是一个不大不小的利好。


因为40岁以上的人群,挣钱能力普遍还在一个高峰值,但是,由于中国国情,私企的年龄大限,这个年龄段人群的收入是存在很大递减效应的,并随时面临着失业的风险。所以,他们对于月供的多少是非常敏感的。如果能拉长十年的贷款周期,并大幅降低月供额度,毫无疑问会使他们产生更强烈的房产购买和置换需求。


同样,六十岁以上的老人,原来必须全款,现在可以贷款十到十五年,也会大大提升他们的购买需求,更何况,有很多人是利用父母的名额来买房的。全款让很多人放弃了购买,但一旦可以贷款,哪怕只有十年到十五年,理论上都会产生不小的购买量。


从这些角度来具体分析,这一政策对楼市构成了实实在在的,不算太小的利好。


2、工行首发意味着什么?
工行是第一个突破70年房贷限制的银行,鉴于工行的标杆地位,相信其他银行也会陆续跟进。


3、银行放款速度加快
去年至今,不少购房者都经历过银行超长周期的放款的痛苦。


由于2018年总体上贷款形势趋紧,放款额度比较紧张,个别银行放款需要的排队时间超过2个月,审批条件也是趋严,以往容易审批通过的情况,现在可能无法得到同贷书。


最近,银行放款速度提高,工商银行、兴业银行、华夏银行纷纷表示,只要手续齐全,最快两天内可以放款!除了这三家银行外,花旗银行、中信银行、平安银行表示可以一周内放款!


这又构成了对楼市的另一项利好。


4、贷款年限最长30年没有变
排除房龄等因素,银行放贷的最长期限是30年,这是一个硬指标。银行的风险仍然是可控的。而对于购房者来说,从自身经济压力和货币长期贬值的角度来说,一般都会选择更长的贷款年限。


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政策导向


1、利好人群
放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房者获得更长的贷款期限,这将减小他们月供压力,对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。


更利好40-45岁人群,这个年龄是一个跨度线,虽然只差5年,但最有购买力的人群往往是集中在这个年龄段,有一定的经济基础,对住房置换的需求更强,如果贷款年限放宽,还款额度降低,很可能会促使他们果断出手。


2、增强购买力
其一,同样的经济条件,可以买更新品质更好的房子。


其二,买同样的房子,因为月供的减少,增加生活舒适度,亦或可以把更多资金投入到其他产业。


假设我们的购买力都被房子透支,创造力被限制,经济被房地产绑架,未来的发展堪忧。


虽然小的政策不能立竿见影带来改变,这是一个良性发展的讯号,可以逐渐让资金流入除了房地产之外的其他经济。


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对楼市的影响



不管是工行调整房贷年限还是央行降准,这都同时指向一个信号,金融政策有了松动的迹象,而这些都会不可避免的传导到楼市。


在中国经济发展并转型的大环境下,房地产作为支撑中国经济的支柱性产业,短期内不可能转型,也是绝对不能出乱子的。


而近期和美国的经济贸易战,更使得国内的经济必须要稳,国内经济局势稳了,才可能有能力和美国这样的超级大国进行经济对抗。


两会之后没有再对楼市出台大的打压政策,反而是出台了一系列北京户口的逐步放松、央行降准、房贷突破70年限制等政策,虽然每一项单拆开来看,都不是太大的政策,但小规模利好政策的不断累加,最终产生的规模效应也是不容忽视的。


所以,我们要看清政策的导向,做市场的先知先觉者,而不是等到整个市场基本面都变了,你才发现情况不对,才发现自己又一次被抛在了时代的后面。


但是,这些是不是说明北京楼市的基本面已经改变,房价又要大涨了呢?我觉得这个还为时过早,刚经过一年前房价疯涨的北京,还需要一定的时间来消化过高的房价。而且房住不炒的大政方针不变,共有产权房和限竞房的不断推出,都在压制着北京房价的上涨。


但是,我需要提醒你的是,房价再降的机率已经越来越小,留给你犹豫不决的时间已经越来越短了。



来源:米宅北京(MizhaiBJ)



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