上海开发商发生债务违约,总规模47亿!民企开发商的日子接下来非常难过.

2023-05-10 14:56:27

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作者:潘石屹   

来源:房地产投资融资俱乐部


老于知道最近地产金融圈里面房开的融资成本(加上各种费用)基本上都13%起了,有些可能高达20%以上,短期拆借过桥的月息3-5%的算良心价,迭加限购的影响 ,房开的资金真的崩的很紧,预计在年内可能还有数家大型房开要出现整体风险,金融狗们别踩雷,炒房的回避这些开发商,名单不写了,大家放开想像,猜吧,反正那几家经常上热点。


在上海的徐汇滨江,有一个名为恒盛尚海湾的楼盘。最早售价只有3万多,在过去的十年时间里,整整翻了五倍。楼盘的拿地成本只有611元。按说,拿地成本那么低,这个总货值超过100亿的楼盘应该不差钱。

不过,尚海湾的开发商——恒盛地产的年度业绩却显示,截止2017年年底已经有47.38亿的债务逾期无法偿还。在自然界,每当有大的灭绝事件发生,首先被淘汰的就是那些生存能力羸弱的动物。

而恒盛也是中国房地产业财务状况相对糟糕的公司之一。它的违约,是否代表着大风浪的即将来临呢?

和普通的债务违约不同。恒盛的违约并不是单笔银行贷款的单独债务违约,还是一系列贷款违约的集中爆发。业绩报说,恒盛每一笔单独的债务违约,都会引发债务违约的集体爆发,构成一连串交叉债务违约。对账面现金只有20亿出头,今年却有234亿贷款到期的恒盛来说,要还上这笔钱非常困难。除了这些总额47.38亿的预期贷款外,还有4亿美元的年利率13%的优先票据要在今年还清。

到3月底,恒盛只宣布47.38亿逾期贷款有4.7亿同意延期,但其他的借款人还没有同意恒盛借款延期的请求。对恒盛来说,如果债务人不能同意延期,估计只能大面积降价卖房了。毕竟公司的优先票据借款利率已经高达13%,而且公司的绝大多数土地成本也就一两千,降价卖房的空间,远远要超过其他公司。

在融资圈内,此前就已经有传言,某行业龙头山东项目已经出现债务违约,另外这家公司目前的融资成本已经高达14%左右。另外,房地产的市场化借款利率最近也是一再飙升。去年底,大概也就10%的平均水平,到了今年已经开始向15%的年化利率飘升。有些公司甚至要求20%左右的高利率借款。开发商的钱突然不够了!这和银行大面积清理过去理财产品融资有关。当年,开发商就是靠了这笔钱大量进行表外借债。很多开发商的表外融资,远远超过了表内。

眼下这些表外融资,都已经到了要还款的时候。可以预计,如果钱不能及时还上,大规模降价风暴就会上演。

潘石屹深夜发声:今天的房地产市场一天比一天畸形!

老潘的用十分钟时间详述了他最近对于房地产市场的思考,内容发出后迅速引发网友和媒体的热烈讨论。

(完整视频已下架)


近些年来,我一直怕谈房地产,怕谈房价,因为媒体只喜欢听结论,不注重背后的道理,甚至还会忽略一些常识。一个耸人听闻的标题,在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考,完整和大家说一说。


从1998年开始,过去的二十年,中国的房地产行业用市场化的办法,让许多人的住房条件改善了,让城市的面貌大为改观了。应该说,房地产行业在这二十年中功不可没,用市场去配置和组织资源也功不可没。


我们必须承认,十年后的中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。先不谈房价,先谈房价背后的更深层次的东西,它就是租金回报率。租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达,这两者是同样的经济含义。


以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来说服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提,就是要“用今天的钱算今天的帐”要按现在的价格来算,而不是当年的价格。否则就乱套了,六百年前建故宫时也没花多少银子,这样比是没有意义的。

正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高了、会跌,反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。


这样来看,中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我,中国的租金回报率一直很低,跟世界不同步,这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他,在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今天不足1%。


政府说:房子是用来住的,不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解,也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单,就是要让租金回报率回归到正常的水平,要把过高的房价压下来。


我们先从房子的成本来看,高房价的背后是这么几大块:


第一块是土地成本和税金,地方政府拿走了。地价越高,房地产的税就越高,政府拿走的这一大块逐年在上涨,有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。


第二块是利息,银行拿走了。房价上去了,银行利息就越来越多,利息之外,银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。


第三块是利润,房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人,而商人的本性就是追逐利润。


建安成本只占一个小头,而这个小头又要分给几十个相关的行业。别人在吃肉,这几十个相关行业也只能喝点汤。


所以,这几拨人渴望房价一直涨,永远涨下去,像吸毒一样上瘾了,离不开了。这三拨人一起合谋,千方百计要让自己分得更多的蛋糕。


结果就是城市里的中产阶级,把这些年辛辛苦苦赚的汗水钱,绝大部分转换成了房产。我记得,十年前、十五年前,城市的白领还在非常凄惨的讨论“房奴”的问题。十年后、十五年后,房子的升值了,“房奴”们摇身一变,变成了中产阶级,做起了中产阶级的梦。他们也被迫加入了前三拨人的阵营,盼着房价一直涨。

我们要问的是:这梦是真实的还是个陷阱,是不是有基础的,是不是违背了常识。十五年前,我们讨论房价时,谁说房价要涨,一定会挨板砖。今天反过来了,谁要说房价会跌,就会挨板砖,谁要说房价会涨,点赞比板砖要多得多,这其中点赞的一大批就是当年的“房奴”。


我们看到,有些房地产开发商积极响应政府的号召,改售为租,做长租公寓、短租公寓等等。这样做有用吗?今天中国房地产市场的现状是,住宅的租金回报率不足1%,银行贷款利率是5%,怎么才能把这生意做得不亏本呢,几乎是不可能的。改售为租只能寄希望于房价上涨,饮鸩止渴,而房价上涨后,现在已经很低的租金回报率只能更低。再看看其他行业,房租的快速上涨已经吸干了很多行业的利润,很多企业由于房租太高无法经营只能关门倒闭。而房租相对于房价、相对于银行利息还是太低了。


化解危机、回归常识的解决办法是什么呢?


上策是对症下药,要去杠杆,不要滥发超发货币。关注钱,就管住房价了。增加土地供应,城乡一体化,调整税收。


中策就是无为而治,什么也不做。


下策是有病乱投医、乱吃药。


未来房地产的市场一定会回归正常,回归常识。市场配置资源的机制是不会变的,也不应该变。因为住房又破又小的计划经济时代,我们都经历过了,这条老路是不能走的。我唯一不知道的是,会用渐进的方式回归,还是用激进的方式回归。



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