2023-05-10 14:56:27
主动关注下 我们就有故事了
【摘要】
1，现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，起码上涨5%到10%；
2，短期限制性政策至少两年内不会取消，但长期来看一定会取消；
3，现金流安全是企业扩张的安全底线，当去杠杆、融资大环境出现困局的时候，房企就必须加强自己现金流内生的管理；
4，尽管非标融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产，如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的；
5，行业集中度明显提高，前10家房地产公司，占到市场份额的30%、40%以上。当前10家房地产商有可能在2020年占中国十几万亿市场的50%，这个行业的整合就完成了。10年之后，整个房地产总容量或许会达到20万亿；
6，房地产未来依然有得玩。目前中国城镇化发展60%，发达国家80%，还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果？有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。
以下是阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题在2018格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛做的主题演讲。
吴建斌：
大家好，应格隆汇的邀请，参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市，之前我的同事邀请我去那里看一看，我说没有时间，但后来他们坚持让我去一趟，说你一定要来。
我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场，最大的感受就是这个城市目前所处的阶段，有可能像深圳在90年代或者2000年这个时间点。我看到整个城市，现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司，在手土地面积都是几万亩，最少的也有几千亩。市场的动力非常强，这个城市这几年GDP在全国排位很高。
我也分析了一些这个城市的数据，今年一季度GDP增长是10.1%。从这个现象我们可以看到中国的房地产市场，存在一种分化的局面。我感受非常深，当我们觉得整个中国的房地产市场，在目前的调控之下，遇到诸多困难，但当我们走到像这样的城市时，却又几乎感觉不到调控。我们知道中国市场非常大，绝对不仅仅是北上广深这几个城市，中国市场从东到南，从南到北，由于发展的阶段不一样，所以房地产市场的表现特征也不一样。这是我在这个西部城市待了两天的感受。
▌第一部分：对房地产行业的预判
今天我的演讲分几个部分，第一部分是对当前房地产行业的总体判断。这个判断未必准确，是我个人的一些见解。目前房地产市场总体给我的感觉，像天空上飘了一片乌云。
过去几年，特别是2015、2016年，我们房地产市场的各种前端融资非常热闹，钱也很多，你想融资，资金来源渠道很多。2015、2016年，房地产市场也经过了一轮大的增长，我认为最主要的还是金融市场的推动，特别是像我们当时非标型的发债市场的推动，房地产企业无论评级2A还是3A，在国内市场融资几十亿资金，或者上百亿资金是非常容易的，那个时候中国国内融资比较方便，境外市场融资也比较容易。
在这个阶段，我们知道信托融资、地产基金的融资，这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展，作为一个地产人，我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，在这些方面，地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云，而且这朵云很厚，就在我们头顶上。
除此之外，这两年，特别是在房地产市场，多项政策一直在加，没有放松。有人说是五限，有人说六限，差不多在房地产市场，能限制的都在使用。对房地产公司来讲，这是一个非常不利，不好的消息，市场在执行过程中难度很大，再加上融资成本也在上升。
在目前的融资市场，差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具，融资成本，从我自己操盘的角度来看，起码上升了5%到10%。
以前已经和房地产商有合作的有些银行或者金融机构，已经签了贷款和约或者部分资金已经在使用，后面还有一些合同没有使用的，差不多在这个阶段、这些金融机构都要求改签合约，或者有补充协议。补充协议的目的，就是金融机构在资金链收紧的情况下，需要发展商承受融资成本上升带来的成本。
既然是乌云，如果来一阵风就可以吹走，这个风可能是政策风，有可能是因为其他什么原因，这些乌云就会被驱散。
但是在这种情况下，作为我们从事房地产行业的企业，怎么判断这个市场？
我是这么判断的，我认为目前我们现在的限制政策，短期内不会取消。当然会有人问，多长时间才能取消？作为企业来讲，战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。
我们在内部做过很深入的研究，我们判断政策限制，应该还会持续两年时间。两年的时间，对房产公司来讲，有些企业可能就是冬天，但又有些企业可能是春天。房地产公司最主要的，是要靠强大的资金支撑，如果没有足够资金储备，让自己过好这个冬，我相信压力是非常大的。
第二个方面，我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从90年代开始，到现在已经走了30年的时间，我们这些做房地产的人所经历的，就是每几年调控一次，而且每次调控都在加码。目前，加码已经到了历史上最严厉的时候，至于还会有什么新的举措，还不知道。这个行业就是这样，为什么会是这样？就是因为这个行业表现太好了，当别的产业还处于比较艰难的时候，利润率还处于比较低的情况下，房地产行业在蓬勃发展。
在经济的大环境下，我们去年保持了6.6%的经济增长，今年一季度保持6.8%的增长，这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足，几乎占了这个大饼里面的20-30%，拉动五六十个行业。所以房地产对经济增长贡献是很大的，所以经济增长只要不下滑，房地产的贡献，就一直是很大的。
我们还有一个判断，头顶上的乌云虽然短期内不会消失，但是长期应该会消失，应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排，但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排，但随着各方面的健全，，这些政策引导，也会逐渐市场化。
房地产企业这么多年增长走过来，其实很多公司的管理基础还是很差，在过冬的这个时候，我们要苦练内功。房地产企业和金融密不可分，现金流的管理，是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道，一般包括两方面，一个是自己的经营现金流，另一方面是融资现金流，当融资环境出现了一种困局的时候，我们必须要加强自己内生的管理。
在这种情况下，房地产行业可能会出现四方面的特点：
第一是长期利润率趋于下降趋势。这和巴教授的判断完全一致，长期处于下降趋势。
到什么程度？整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标。我们也知道过去房地产行业毛利率都在40%、50%之上，而且规模又大，利润率又高，当别的行业只有10%、7%、8%的时候，房地产有这么高的毛利率，你想想这个行业多好？但是这个趋势已经在逐步下降。
第二个，野蛮增长。原来开发房地产，只要有房子就好卖，不管房子建在哪里，水电煤气也不通，在那个年代，只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了，现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。
第三个，开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型，到底怎么转，见仁见智，有很多种选择。我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。
第四个，行业的集中度提高。行业集中度在过去从2012、2013年以来，集中度明显提高，前10家房地产公司，前50家房地产公司，前100家房地产公司，在市场的占有率逐步拔高，特别是前10家，占到市场份额的30%、40%以上。
有人预测，前10家房地产商有可能在2020年，有可能占市场份额到50%。大家不可想象，有10家房地产公司占中国十几万亿市场的50%。这是非常震撼的一件事，如果这件事情发生，这个行业的整合就完成了。
这是我们对大势的判断。
面对乌云，作为房地产企业来讲，有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要，但是逆向思维也很重要。当我们在做逆向思维的时候，我们可能考虑一些因素，这些因素是什么，让我们产生逆向思维的结果，可能有几种东西：
第一，城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策，目前中国城镇化发展60%，发达国家80%，还有20%的成长空间。这个变化会产生什么结果？有钱的阶层会向一线城市集中，次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果，要向县级、县市级走。这是国家推动的结果，也希望看到的结果。
第二，老百姓追求美好生活是一个方向。什么叫美好生活？就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的，什么叫美好生活？城市交通要好，社区周边配套要好，社区的设计要好，社区的功能要齐全，户型要好，户型配套的高智能化东西要到位，从房间的角度我理解的就是这样。这个策略没变，我们就知道房地产的方向在哪里，也很清晰了。
第三， GDP仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的经济体，再加上我们的饼很大，在这么大饼的基础上，增长6.8%，这是很巨大的数据。这个数据的背后显示了中国经济，目前仍然保持非常强的活力；另一方面，我们投资、在推动经济成长。
再换一个角度看，在经济活跃的过程中，会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态，这种做法一直没有变化。经济的成长过程中，又会有一批新的阶层出现，他们有了钱就会买房子，更有了钱就会买更好的房子，买改善性的房子。
第四，房地产行业，毛利率虽然在下降，但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。
在这种情况下，经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲，方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备，你在行业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中，你仍然活得比别人好。
前几天，我在微信里看到有个土地储备方面的排名，有些公司，目前土地储备达到了3.1万亿的土地储备，很简单，正常房地产公司土地储备一般会维持开发3年，3.1万亿正常情况下，如果各种因素能配套的话，每年销售量就应该是1万亿。第二第三名的房企，土地储备是2.8万亿，再接着2.5万亿。你拥有的土地储备在下一步竞争里面处于主导因素。
另外是人的因素，人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制，有些推行双享机制，这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制，就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求，就是经过发展之后，企业获得更好的收益，老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享，我们很多房地产公司都在学这一套机制，这套机制目前看起来，能发挥很好的作用。
当前大家最关心的是资金问题，我找了2017年公布业绩的几家公司的业绩表，可以发现什么呢？碧桂园2017年业绩结算2269亿，毛利率26%，利润260亿，分析员分析说，预计2018年，碧桂园计划销售目标是7000亿。万科去年结算2429亿，净利润281亿，预计2018年目标销售7000亿。
这张表大家应该这么理解：
一个是这些地产商对未来是充满信心的。你可以看到2017年碧桂园销售5500亿，如果2018年目标是7000亿的话，增速还是很大的！万科5239亿的销售规模，到2018年他的规模也可能是7000亿。从这些公司列的目标来看，对未来是充满信心的，不管市场怎么表现，不管大家怎么看，也不管评论怎么样，这个做法，对市场未来的前景，是很看好的。
第二个方面，可以看到2017年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高，但这不是新高，很快会被2018年业绩覆盖。非常简单，比如2017年碧桂园的销售是5000亿，结算收入是2269亿，也就是说2017年，还有不少的销售收入会到2018或者2019年才结算，如果毛利率保持不变的情况下，利润是要翻番的。换句话说，2018年，我们所列的地产公司的盈利会翻番。
第三个方面，这个表只是列了十家公司，其实可以列前一百家公司，每家公司对2018年的销售都是充满期待的，不管市场发生什么变化，不管现在金融市场多么紧张，他们对市场的前景都是非常看好的。
土地市场呈现的主要特点：
第一个，向县乡一线在覆盖。原来市场覆盖大多数在一二线城市，2016年、2017年以来，已经开始覆盖三四线城市，有的公司已经覆盖乡镇。这是一个趋势，全国覆盖。为什么会出现这样的现象？因为一线在限购，市场那么多流动的资金、富裕的资金要找出路，出路找哪里？一线投资不了跑二线，二线投资不了跑三线，三线跑不了去乡镇，资金在一步步外溢。所以土地市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热，三四线城市以下的五六线城市也开始火热。
其次，城市群周边为主要战场。，3+6的城市群结构。分析一下房地产公司的2017年业绩，会发现主要城市的城市群，特别是华南以深圳、广州为中心的，华东上海、杭州为中心的，北京、天津作为中心的，这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高。在未来还将继续以这种态势推进当中。
第三，房地产公司原来专注做住宅房地产，现在实际上产城融合。比如特色小镇，现在往这方面推进。从几家公司可以看到，最近都在提出一种特色小镇、产城融合的战略。恒大拿出1000亿在科技方面做项目，每家都有自己的打法，核心就是产城融合。
再接下来，就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构，而项目的发展还是靠金融机构，没有强大的资金支持，房产公司很难发展。房地产的利润，就来自两部分，一个是销售收入，一个是融资带来收入。
从这种情况来看，房地产公司的高周转仍然是利器。最近网上可以看到很多公司，不但签出很多文件，希望项目上加快周转，为什么会这么做？其实很简单，因为现在的融资成本上升5-10%。这5%到10%通过什么方式，可以让融资成本既能接受又能推动产业加快发展？
你的施工期、销售期要短、资金回流越快，那么你在市场竞争就具有优势，如果借到一笔10%利率以上的资金，原来别人6个月就能销售，而你放5年才销售，这个最后的结果差别非常大。
第二个特点就是限价，采取合作开发的策略。我们现在有一块地，三五家房地产公司大家共同去做。既然不能做最大化，那么价格不要谈得太高，发挥自身优势，每个人在市场份额里面仍然可以分。
第三个是并购基本过去了。过去几年房地产公司高速发展，60-70%是并购获得的，很多房地产公司在各个地方，把能够并购的资源都拿了，现在越来越少，所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道。我认为：招拍挂，旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源。
▌第二部分：对变化中的融资方式的预判
融资非常重要，融资成本前面已经讲过这些观点，大家可以看一看。
在融资方面，我这样认为：尽管国家在融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，门关的是非标的。我们的金融市场真的是需要这样一些标准，这个市场越规范、越有序，其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的，对房企来说。关了一扇门，会开了很多窗。
我举几个例子，开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响，这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产。
作为财务人员来讲，我们经常要看资产负债表，资产负债表主要分左右方，左方资产方，右方是负债权益方。如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的，应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融资，正在路上的资产也可以融资，在建工程可以融资、商业资产可以融资，酒店资产可以融资……
再加上去年以来，我们国家正在推行长效激励机制的建议，所以长租公寓市场的融资也是非常可观的。这分为两种，形成或者已经可以出租公寓可以融资，没有建成的长租公寓也可以融资。渠道很多，我们可以通过发债、信托、银团，可以通过境内外，我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是每个工具用的时候所产生的结果不一样，有些可能需要时间很长才能融到一笔钱，有的可能需要时间很短，这都不要紧，如果你知道能给公司带来很好的融资，按照不同的时段，不同的团队安排、激励，这些问题都可以解决。
我在这次峰会上举些例子，比如阳光城（000671.SZ）是一家地产公司，全国排名16、17位，各种指标排下来18、19位的水平。眼看着市场非常好，前景吸引人，在这种情况下，房地产开发的三大要素之一的人，就是优秀的团队已经构建完成，土地目前有将近5000亿货值，虽然不高，但还可以。
5000亿货值按照我们开发结构来讲，就是2-3年时间，当然接下来，就要解决资金问题，当我们认识了这个问题的时候，阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫，所以我们怎么样融合团队，每个团队有不同的激励机制，而且在国家政策允许的情况下。
举个例子，我们的REITs做了30亿，这是深交所批的。还有在建工程，我们自己盘点一下，我们在将来的三年，在建工程在施工方面需要建安费，我们为建安费做融资，会发公司债，这些都是正在做的事情。
比如我们全国首单购房ABN。这个是15亿，已经完成了，非常有效。虽然花的时间很长，我们做这个产品的时候，大概前前后后花了三个月的时间，金额也大概做了14亿，对房地产公司来说，10多亿资金并不多，但这是一个创新。我们把资产负债表分割之后，觉得这一块可以带来收益，过去看不上这个钱，但是现在对我们来说，也重要，就是把购房余款打包形成了一个产品。
比如我们在做CMBS，叫商业抵押担保的证券，这个可以赚八个多亿，我们把西安一个物业进行质押，质押之后变成一个产品，然后发掉，成本不高。
在物业管理方面，我们物业管理费ABS，也可以做，这个做7亿对物业公司来讲也是不少的钱，把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿。对房地产企业来讲，正常的销售在继续之中，除此之外，把资产负债表进行分解，又能带来几百亿资金，这就有很大的贡献了，这也是我们财务工作者应该体现的价值。
还有商票付款、保理、信托、境外发债等这都是我们可以做的。
▌第三部分:对房地产业的总趋势判断
刚刚已经提过，对房地产公司来讲，人、土地、钱三者不能缺一，当人的问题解决好，要解决土地问题，当土地问题解决好，要解决钱从哪里来的问题，钱有很多途径可以获得，不是单单的营运收入，并不是没啥事可以做。总而言之，我对房地产市场有一个粗略的判断。
如果人到位、土地到位、资金都到位了，那么这家公司在房地产行业里做的就不错，我对房地产预测：以现在的发展速度或者各种因素的具备之下，10年以后房地产市场总量有可能是20万亿。做一个假设，销售面积不变，我对销售价值做3%的提升，10年以后就是20万亿的市场，这是有可能发生的。
我最近去了好几个城市，特别是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在内，一线城市房价从数据来讲是有所下降，但这不一定是真实的，西部的城市增长都是50%或以上。所以全国普涨的情况下，保持3%的递增，有可能在10年后，我们市场总额就是20万亿。
在20万亿的市场里面，我认为强者更强，特别是前20强的公司会表现非常优秀，占比提高，特别是未来3-5年还会保持40%、50%甚至一两倍的成长。另外，就是强强合作会更多，大的地产商和大的地产商合作，大的地产商跟拥有土地的土地商围绕土地的合作，这种合作趋势非常明显。中小地产商不是没机会，只要有能力，以共存的立场把拥有的土地拿出来，合作为主，发挥自身的优势。
另外一个在打法还是高周转，房地产公司化解风险最根本的就是高周转，越快越好。很多公司的钱可能是一块钱周转一年一次，如果一块钱一年周转两次活或者周转三次，效果就会很好。房地产市场能实现高周转，最核心的通道就是住宅房地产，住宅房地产市场需求量非常大，不会枯竭，也没有到天花板。除了正常需求以外，我们还有对美好生活的追求的需要，这个可能永远不会变，这是件好事。还有一个需求是产城融合，最后一个是产融的结合，这是房地产最重要的趋势。
以上的分享是我个人的看法，未必对，仅供参考。谢谢格隆汇的邀请，也谢谢大家的聆听。
来源：港股那些事
附：吴建斌详解阳光城经营破局术
“公司内部资金主要沉淀在土地上，现金流上面虽然短期兑付压力不大，但净借贷水平确实偏高。”阳光城执行副总裁吴建斌接受第一财经记者独家专访时表示。
过去两年来，阳光城市场份额和土地储备增长的同时已将财务杠杆使用到极致，降负增效无疑是其短期内的必然选择。从公司三季度报告看，前三季度主营业务收入155.21亿元，同比增长108.08%;公司负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务1282亿。
作为国内房地产行业知名的财务官之一，吴建斌曾经亲手搭建了中海地产(0688.HK)和碧桂园(2007.HK)两家地产巨头的财务制度，为这两家企业后续的发展奠定较为科学合理的财务基础。今年初，他加盟急速扩张中的阳光城出任执行副总裁，连同后续加盟的公司执行董事长朱荣斌，希望通过制度建设为阳光城的扩张增加安全砝码。
“我们希望不断提高产品标准化率，进行集中采购和供应链融资，强化合约管理，建立目标管理体系，进一步降低成本。同时，围绕地产产业，构建完整的产业链。我们收购了南港、创地和森泰然园林，还在继续打造产业链，目的在控制施工节奏，配合高周转需要。
在内部管控中，我们推行“双赢机制”，地产所有项目已经实施，年底前在专业公司全面落实，希望这些不断优化可以进一步提高我们的运营效率。”吴建斌说。
在吴建斌看来，作为职业经理人自己像个“老中医”，将对症下药缓慢调整，目前公司的一些指标有所好转，预计一到两年将迎来质的变化。
调整拿地策略
自2016年阳光城开始全国化布局以来，这家从福建走出来的开发商在土地市场上势头凌厉。在福建，长三角、京津冀和珠三角几个核心区域的开发，并寻找其他城市的发展机会点。
数据显示，2016年，该公司通过公开招拍挂获取12个项目，成交价格156.27亿元，计容建面141.9万平方米;通过收购共计获得13个项目(55宗地块)，并购价款为124.96亿元，计容建面835.90万平方米。
今年上半年，阳光城买地热情并未消减。该公司半年报显示，阳光城集团通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块，计容建面721.73万平方米。其中，通过公开招拍挂获取12个地块，成交价格39.23亿元，计容建面169.27万平方米;通过收购共计获得52宗地块，并购价款为211.56亿元，计容建面552.44万平方米。
截至目前，阳光城截至目前拥有项目155个，对应货值4800亿元，目前满足开发条件的货值达3000多亿元，占65%;土地平均楼面价3300元，集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角等经济活跃的一二线城市。
土地扩张之后，是阳光城资产规模的快速增加。2015年，该公司总资产约为701亿，2016年末增长至 1204亿，到2017年第三季度末，升至1963.86亿，存货为1258亿元。
吴建斌表示，行业依然处于景气周期中，采取杠杆扩张战略是符合公司发展目标的，这使得阳光城得以在短期内跻身大公司行列。
数据显示，今年以来该公司合同销售额也同比增涨。根据克而瑞数据显示，2015年，该公司合同销售额为300.1亿，但2016年全年以及2017年前10月分别增长至487.2亿和669.1亿。在克而瑞发布的前10月行业销售榜中，阳光城流量销售额位列21名。
但由于部分并购项目涉及资产包的拆分，导致变现的时间周期较长，这使得阳光城的周转下降。三季报显示，该公司存货水平已飙升至1258亿元，占公司总资产1963.86亿之64%。
如何改变现状，成为阳光城新一代管理团队必须面临的首要问题。
吴建斌表示，首先是从拿地上作出调整，过去主要靠并购买地，现在调整为加大招拍挂的比重，因招拍挂项目周转快，很容易在12个月内实现正的现金回流。
“现在公司对买地的要求提高了很多，制定了三个硬性指标，一是股东的净资金回报率不能低于30%，二是项目净利润率不能低于10%，三是现金流回正不能超过12个月。希望从源头上改变周转和盈利的问题。”吴建斌告诉记者。
寻求股权融资
阳光城披露的三季报显示，今年前三季度，公司实现主营业务收入155.21亿元，同比增长108.08%，实现归属于母公司股东的净利润6.19亿元，同比上升70.25%，但毛利率和净利率均分别创下21.39%和4.37%的历史新低。
吴建斌指出，今年中期和三季度的利润率应该是历史低谷，因此前公司扩张过快，许多新增区域还处于净投入状态，管理成本大幅提升;同时债务扩张后的财务成本增加，且许多利息支出未资本化处理;多重因素使得利润下降。
“理想的净利润水平应该在10%以上，预计这个目标会在2020年后实现，但2018、2019的净利润水平有望提升至8%左右。”吴建斌说。
另外备受外界关注的是阳光城的资本结构。数据显示，该公司截至9月30日的负债总额为1694.85亿元，资产总额为1963.86亿元，剔除412.08亿预收账款后，净借贷总额为1282亿，公司净负债比率为281%，高于行业平均水平。
面对略微紧绷的现金和债务状况，吴建斌仍显得较为从容。他表示，虽然数据显示有一定压力，但公司支付上有充足的安排，因银行短期拆借较为容易，且融资成本暂时不高，即便碰到极端情况，公司随便出让一个项目便能解决短期支付压力。
让吴建斌以及阳光城现有管理团队考虑更多的是如何降低杠杆水平从而优化资本结构，而降低负债最直接有效的方法是股权融资增厚股东权益。但客观上，，港股公司可以根据经营情况自行决定是否进行股权融资，。
今年，阳光城曾试图进行定向增发，但未获得批准。未来该公司仍会寻时间窗口积极寻求这一融资方式的突破。
“目前国企混改给许多企业融资提供了新的机会，接下来民企是否也可以有一些混改方面的政策松动，这是我们密切关注的动向。”吴建斌说。
在一定程度上，对于刚从港股公司转到A股公司的吴建斌来说，要在新的机制和新的投资者背景下化解阳光城现有财务困局，将是一个全新的考验。
不过，这位在香港资本市场颇有资源的财务官在加盟阳光城近一年后，已经开出了不少“药方”并初见成效。例如现金流管理上，该公司今年中期的经营活动中的现金流量净额终于转正，达59.11亿，扭转了公司过往多年为负的局面。另外，预收款大幅增加，应收款相应下降，均显示出积极信号。
“理想的状态应该是净借贷比率在70%以下，净利润在10%以上。虽然短期难以实现，但这是目标。”
在他看来，公司经营是一个动态的过程，财务管理是一门艺术，需要根据市场的变化随时做出调整。曾经参与创造了中海模式和碧桂园模式的吴建斌，将以怎样的方式创造阳光城模式，这只能交给时间来回答。
附：部分专访问答
1.经过连续两年的扩张，公司目前的土地储备情况如何?
答：目前我们土地储备充足，在手155个项目，货值4,800亿元，满足条件可开发的项目达3,000多亿元，占65%;平均楼面价3,300元/平方米;主要集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角等一二线城市;
2. 鉴于目前公司所处的经营和财务状况，公司是否在运营上会做出及时的调整?
答：首先在买地上，对买地的要求提高了很多，并提出三个硬性指标，即股东的尽资金回报率不能低于30%，净利润率不能低于10%，现金流回正周期不能超过12个月。通过三个指标来源头上对新增项目进行严控。
其次是管理过程中进行一些优化，一是设计上的优化，使得产品标准化从而省下设计费用;二是建安管理上和分包管理上，建立了新业务链的流程，对标同行，空间还有大，预计每个平方可以节约500块左右建安成本;
三是实际操作上要加快周转，节约融资成本，提升资金使用效率。例如买地策略上，之前我们很多并购土地周转周期较长，目前我们还是尽量拿一些短平快的土地。我们从之前的18个买地区域扩张到未来的30个，新区域主要在老区域附近，进行老带新，保证了自己的扩张需求。
3.从财务安全的角度来看，公司面临杠杆比例较高，短期偿债压力较大，现金流对于短期债务的覆盖度不足等问题，这些问题如何解决?
答：阳光城跟中海和碧桂园不一样，A股和港股投资人对公司的要求也不一样。现在负债率比较高，但未来适当的时候，可能也会在负债率上划一条线。当时给碧桂园划的红线是净负债比率不高于70%，那么阳光城目标也是70%，但是现在做不到，因为大量资金积压都在土地上，还不能在短期内转化为现金。我的目标是在2018或者2019年将净负债比率下降到100%以下，2020年之后下降到70%以内。
目前，我们现在最主要的任务之一，就是增加有效的货值，有了货值才能有东西可卖，才能变成现金回流。此外，我们还在调产业结构，志在增加短平快项目。可以在半年销售的项目。
此外，通过资产证券化、供应链融、稀释部分项目股权，获取现金，保证现金流周转正常。
最后，港股公司从股本上调整结构是比较容易的，但A股公司面临严格的审批。我们希望未来找到时间窗口进行股权融资，例如定增，这对于降低负债率是很有效的。
4.公司这几年销售毛利率虽然波动不大，也是逐步走低的，到2017年第三季度下降到21.39%的公司历史低位，同时，净利率也始终低于同行，过去几年一直维持在百分之七八的水平，而到今年第三季度，更是下降至4.37%。您对目前的盈利水平是否满意?如果不满意，将采取哪些措施来提高盈利能力?
答：这些项目利润都是我们之前销售结算的，今年以来我们的项目销售净利润平均已经超过8%，我们相信阳光城利润最低的时期已经过去了。特别是今年我们销售的项目大部分净利润率都在10%以上，加上新增项目均要求净利润指标高于10%，这就意味着，等到今年以及今后的项目交付结转时，利润率就会逐步回归到正常水平。
5.公司快速扩张后对管理和团队建设提出新的挑战，公司将如何解决管理滞后的瓶颈?
答：由于我们的快速扩张，我们的人员配置还是不够。我们的管理培训生叫“光之子”，随着计划深入，这些事未来发展的重要的管理力量来源。同时我们做了一个“领航计划”，每年会招聘20个-30个博士，充实到每一个业务战线。此外我们进行区域培训计划，从培训的角度来进行改善。
6.您以及您的团队都做了哪些工作来优化公司治理状况?
答：我把自己定义为一名老中医，通过望闻问切，会开出我认为对的药方，然后在治疗过程中每过一段时间再势情况来药方，花一到两年时间，让阳光城变成一个“又好又快又有规模”的企业。
在对市场充满信心的情况下，战略清晰了，正在落实“三全五圆”，按照“三升一降”要求，奋力练好内功，全方位强化。这是一个系统工程。
第一，调产业结构。志在增加短平快项目，可以在半年销售的项目。
第二，调成本控制体系。降低成本，永远是核心竞争力。譬如，提高产品标准化率，进行集中采购，进行供应链融资，强化合约管理，建立目标管理体系等。
第三，围绕地产产业，构建完整的产业链。我们收购了南港、创地和森泰然园林，还在继续打造产业链，目的在控制施工节奏，配合高周转需要。
第四，通过资产证券化、供应链融、稀释部分项目股权，获取现金，保证现金流周转正常。
第五，全覆盖推行“双赢机制”，地产所有项目已经实施，年底前在专业公司全面落实。聚集精英，让员工多一层身份，便是股东，如有盈利，便分享;如有亏损，便承担。
第六，正在编制2018年全面预算，若干指标和目标保持平衡推进，期待明年能排出净现金流预算。
第七，我们正在加强信息化建设，预计明年全面实现
来源：东方网
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