2023-05-10 14:56:27
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美国买房和贷款常见问题
1.没有绿卡可以买房吗？
美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。
2.没有绿卡可以贷款吗？
没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。
3.申请贷款需要什么条件？
贷款，银行主要看你的还款能力。对于美国当地居民来讲，银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。
4.移民前或移民后买房有区别吗？
首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。
5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？
没有区别，税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。
6.什么时候买房合适，移民前还是移民后？
之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。
对于新移民来说，我们需要将人民币兑换成美元，这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。如兑换后显示收入过少，银行就可能不愿意贷款给我们。而在报税或登录之前，我们可以用中国的收入证明，有许多银行是可以贷款的。
7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？
汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行都是可以的。
8.已经报过税了，但收入不高，还能贷款吗？
对于已经报过税但收入不高的朋友，也不用担心，还是能够贷款的。有一些银行不查收入，比如我们常见的sterling，不过它的利率会高一点，同样的条件下，可能高出1%到2%。
9.目前银行贷款利息是多少？
目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。
10.用公司还是个人名义买房？
用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人，报税就会简单一些。
11.一般新移民最多可以贷多少？
有绿卡，可以贷款70%的金额。如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在50%到60%。
美国买房到卖房，涉及到的美国税费较多，想要达到省税增加投资回报的目的，就要仔细了解这些法律法规。提前咨询，仔细规划，是投资美国房产的必修课。
买房的时候有很多费用是一次性的费用。这些费用主要有交易税、交接费、产权费、产权保险等。
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投资美国房地产有哪些税费
1.房屋持有期间产生的费用：
房产税：大概是买价的1%到3%不等。
保险费：主要是火灾保险，一年大概在1000~3000美元（若小区在洪水区，还有洪水险）。
物业费（如果小区有物业管理）：费用从100到2000不等，看小区环境。
2.持有期间，有哪些费用可以抵税？
这里从两个角度来讲：自住房和出租房。
①自住房：在发生的费用里面，房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。
②出租房：所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。
另一个最大的抵税费用就是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。
这里需要注意的还有预扣税，预扣税是针对出租收入而言，由于中美之间有条约，税率是10%。当我们在第二年报税时，如果第一年没有净利润，那么可以申请将第一年的预扣税退回来。
3.卖房的费用
在美国还有一个重要的免税额概念：
如果在卖房的5年内，业主拥有房屋产权2年，并且将房屋作为主要的住宅2年，那么每个业主可以享有25万美元增殖的免税额。超过部分的增殖，会被征税。
外国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。投资时间在一年或一年以上为长期投资，税率则为三档，0、15%，20%。如果投资时间少于12个月，为短期投资，短期投资适有于美国的正常税率，联邦是10%到39.6%。
正常美国人都是在第二年的4月15号之前报上一年的税。外国人卖了房子如果不报税，美国政府是很难追回所欠的税款。所以在1980年，国税局专门出台了针对外国人投资美国房地产的法案，这也就是著名的FIRPTA。法案规定，外国人出售美国的房地产时，买方有义务在120天之内预交卖价的15%给税局，这也就是预扣税。
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本文由资深地产经纪 Leon Li專業地產經紀，你身邊的房產專家推荐