2023-05-10 14:56:27
大家知道，投资美国房产可以分为两种情况，一种是用现金买房，第二种是通过贷款买房。今天，为大家逐一、具体地分析一下这两种情况各自的租金回报率如何计算。
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
租金回报率= 每年净房租收入÷ 购房总价× 100%
首先计算购房总价。可以用房屋的标价。整体来说，美国房屋交易最终价格为标价的98%。
每年净房租收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生出来的相关支出
年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来的年租金收入，可以将附近社区同等条件的、已出租房屋的租金拿来作比较。例如，我们可以找出周围同等条件的、已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估算出自己想要投资的房屋的未来的租金收入。
小技巧：通过大数据分析，提供每套房产的租金预估。可以做为参考。当然，你的经纪人也是好帮手。经纪人了解本地社区，会对房产出租价格有自己的判断。
房屋相关费用以及出租衍生的相关支出包括以下方面：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期的分摊、出租管理费等。
房屋出租有空置时间。在计算每年平均的净房租收入的时候，应当扣除掉分摊到每年的空置的那段时期的租金。
根据经验，一般的房屋租赁合同期为一年，到期可续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年；平均的空置时间可以估计为一个月；因此，空置期分摊到一年的那一部分就是半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，你就可以将空置期有效地降下来。
俗话说得好，没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。应当比较周围的、同等条件的、已出租的房屋的价格，然後找到出现频率最高的那个价格，再以这个数字，或者是比这个数字稍低一些的价格作为你的参照价格。
房屋快点地租出去，可以缩短空置期。相反，如果你定了过高的房租价格，那麽非常可能少有人来问津，你的房屋将可能空置更长的一段时间。最後，综合下来算一笔账，前者的收益要高於後者。
设定合理的房租价格，选择适合的租户，对於房屋的出租收益的保障，非常的重要。
如果你选择聘用专业的租赁经纪人帮您租赁，那麽你可以大大地节省您的精力与时间。美国有专业的房屋出租管理公司，可以帮助您选择到条件比较好的租客，负责房屋的维护与修缮，收取租金等服务。租赁的佣金一般是全年租金总和的8-10%。所以，即使人不在美国，也不需要担心房屋的出租管理。
根据房屋的类型、所在位置和房屋状况的不同，所应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况来自行判断。例如，独栋别墅一般没有社区费，但也有些独栋别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。
另外，房产税的税率在美国每一个州是不一样的，从1%到3%不等。所以你在投资之前，应该先确定目标房屋的税率。房产税的数额，可以从房产网站上的房源详情页获得。也可以与你的经纪人联系获取。
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与现金购买是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率= 每年净收入÷ 自付额× 100%
每年净收入= 年租金收入- 持有房屋的费用以及出租衍生相关的支出- 年固定还款额
其中，自付额（头款）为购房总价减去银行贷款。
关於持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出，我们在第一部分里已经讲过，在这里就不重复了。
下面我们选取一个案例来分析，看如何计算租金投资回报率：
一栋2006年建造的334平米的独立屋,购买价格为$36 万, 自付额(30%) 为$108000，贷款额为$252000（30年分期固定摊还，利率4%， 贷款月付$1,203），月租金为$2400。
年租金收入 = 2400 × 12 = $28800
持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出包括：
a) 房地产税：购房总价× 1.2% = $4320
b) 房屋保险： $815（各房屋因地点、新旧、参保项目的不同, 保费也可能不同）
c) 社区费：无
d) 维修费：预计$300
e) 空置期的分摊：半个月的租金，即$1200
f) 出租佣金：年租金x 8%= $2304
持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出总计 = $8939
年固定还款额 = $1,203 × 12= $14436
贷款买房净收入= $28800 - $8939 - $14436 = $5425
现金买房净收入 = $28800 - $8939 = $19861
贷款买房租金回报率 = $5425 ÷ $108000 = 5%
现金买房租金回报率 = $19861 ÷ $360000 = 5.5%
可以发现，贷款买房和现金买房的租金回报率差异不大。贷款买房需要的首付资金成本低，如果是投资房，通过贷款杠杆可以用更少的资金购买更多的房产。另外，贷款的利率部分可以用来抵税。
在美国，如果净的租金回报率在5%以上，那麽就可以看作是值得投资的房产了。
但是，可能有些读者会反驳说，如果我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与4.02%所接近的存款利息啊！为什麽我还要如此辛苦地跑去美国买房呢？况且，买来的房子还将不断地折旧！
这个问题，虽然美国房产的建筑物部分的确会折旧，但是，在美国，建筑物下面的土地却永远属於你业主的，而且会随着当地经济的发展状况而升值！持有一套房产，彷佛就像持有一支股票一样。你不但可以每年都获得固定的分红，而且还拥有了你所拥有的资产的未来增值的机会。
根据统计，美国房地产每年平均的升值率为6%。所以，如果从这个角度来考虑买房、投资，那麽其回报率相对於银行存款来说，是一种更优秀的投资选择。想一下，你周围不是有许许多多的通过投资房地产而发财的实例吗？但是，你有没有听说过，某人是因为收取存款利息而发大财的吗？以上就是今天所为大家介绍的用现金和贷款买房的各自的租金回报率的计算、分析，希望对广大有意赴美投资房产的读者们有所帮助。
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