2023-05-10 14:56:27
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在德国置业，不管是买地，还是买商品房，都离不开贷款。特别是最近几年，欧洲的贷款利息一跌再跌，简直不忍目睹，广大群众顿时活跃起来，要抓紧机会，撸一把资本主义的羊毛，占银行一点便宜。
当然，如果你是土豪，不需要贷款，喜欢全款现金买房，那也是可以的。但是只要想一想，德国住房贷款利率是百分之一点几，而国内随随便便的投资或者存款利率都能达到4%以上。这个时候全款买房，你四不四傻啊？
木马君怀揣着当地主的梦，几经周折，终于相中了一块土地，于是跟房地产中介当场撂下豪言：这块地我要了！
紧接着，我就马不停蹄地开始了申请贷款程序。
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德国的置业和贷款过程跟国内大体相似。一般来说你决定要买一处房产或是地皮，可以先交小部分定金来预定。然后在签正式合同之前，你需要搞定银行的贷款，拿到一个银行出具的贷款许可，这个和国内申请贷款时的预审差不多。有了这个贷款许可，接下来可以正式签署买卖合同，然后进行公证和付款。
先简单科普一下，在德国要拿到利率合理的住房贷款，一般有三种途径：
1）直接联系银行的贷款部。
特别是优先联系你平时账户所在的银行。很多银行对于自己的老客户会比较照顾，不仅批复贷款许可的时间特别短，而且条件也会比较优惠。如果自己的银行利率不够吸引人，也可以自由选择其他的银行去谈。
2）通过专业的贷款中介去申请贷款。
比如这里有一个专业的贷款中介公司叫做Interhyp。你可以把你买房的资料以及个人信息提供给中介，他们会帮你做贷款对比，看看哪家银行给出的条件最优惠。有点类似于某些买机票比价网站，你给出目的地，它会帮你全网搜索在哪里买机票最便宜。
当选定了一家银行后，他们还会帮你准备资料，联系银行，全权处理贷款的程序。
最重要的是，这么专业贴心的服务，他们一般是不收费的。因为他们的收入靠的是贷款成功后银行给的提成。
3）个人贷款中介
这个运作模式跟第二点很像，唯一区别是，中介是个人身份，不是公司。这种个人中介一般熟悉各大银行，有点类似于银行的编外人员。个人中介也会免费帮你处理贷款手续。等到贷款成功后，他会从银行获得提成。
以上三种途径都可以顺利贷款，如果自己不熟悉这里的贷款情况，那么找中介就比较省事。
我在办理贷款的过程中，因为各种波折，最终居然三种方式都折腾了一遍。
这段心酸曲折历程，容我稍后慢慢道来。
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德国的住房贷款合同跟国内的住房贷款有个很大的不同。这里的贷款合同只是一个有限期的合同，银行并不全程负责到你贷款还清为止，而是只在这个有限期内和你签署了贷款协议。
这个对于习惯了国内的贷款方式的人来说，可能有点难以理解。
木马君给大家举例解释一下：
比如你贷款100万，银行的贷款合同可以签5年，10年，或者更久。一般时间越长，利率就越高。假设你选择签10年的合同，银行给出1.5%的利率。
然后你可以选择你每年要还多少本金。一般每年3%的本金就算很高了，这里很多人为了降低月供，会甚至选择1%的本金。假设你选择2%的年本金。
这样一算，每个月的月供在约3000块不到。德国吃瓜群众一看，很好啊，这个月供能够承受。
德国人数学是真心不好啊，光顾着高兴自己买下房子，目前还得起月供。
等到10年后一看，本金一共还了10x2%也就是20%。还剩下80万的本金没还，而贷款合同到期了！
这个时候很多人就傻眼了。
一般来说这种时候有三种出路：
1）如果你特别豪，可以一口气把80万本金还上。当然99.9%的德国人不属于这个范畴。
2）你可以选择继续贷款，重新为这80万本金签署一份新的贷款合同，至于利率嘛，就要看到时候的市场行情和银行的心情了。
3）如果没钱还本金，也无法贷款的话，那就只能把房子交给银行了。
所以德国这种贷款方式，说好听的是非常灵活，说不好听的就是只顾当下，今朝有酒今朝醉。很多人不乏有及时行乐的心态，先享受10年的大房子，至于10年后的情况，到时候再想办法。
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和国内的贷款行情比，德国简直是贷款者的天堂。不仅利率低到百分之一点几，这个利率甚至跑不赢国内的通货膨胀，所以简直有种贷到就是赚到的感觉。
更为可怕的是，这里的首付要求极低！在习惯了国内30%甚至50%的首付后，这里简直到处都是零首付。
一般首付10%就算优质客户了，如果首付20%就算非常高了，一般银行都会因此给出特别优惠的利率。如果是中国土豪买房，一口气甩出50%的首付，那可能会引起银行人员围观。
很多开始置业的德国人，正是因为这种贷款行情，即使手上没有多少存款，也敢买房。他们理直气壮地说：没关系，我们零首付！月供嘛，调的越低越好。
看德国人买房，简直有种空手套白狼的感觉。
同样的贷款逻辑也适用于买车。所以在这里看别人开豪车，住别墅并不能说明他们真的有钱，很多时候他们只是比较敢于贷款罢了，只要能够勉强支付每个月的各种贷款月供，他们就能继续这种“豪”的生活。
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吃瓜群众看到这里，忍不住想，这贷款也太容易了吧，银行这么轻易就把大笔的钱给出去了，难怪金融危机时，很多欧洲银行要破产啊。
其实倒也未必，德国的银行还是很谨慎的。在做任何贷款时，银行都会查询你的Schufa记录。
木马君科普时间又到了。
Schufa是Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung的简称，实际上就是一种个人信用记录和偿还能力评估。
据说德国80%的人都在Schufa的信用记录范围内。像我这样的在德国才生活了几年的外国人，居然也已经有了一长串的Schufa记录。
这样一个权威的个人信用记录，在德国这个重视个人信用的国家，对个人的生活有非常重大的影响。无论是网上分期付款购物，还是租房，或是银行贷款，都可能会被要求出示自己的Schufa信息，如果自己的Schufa分不够，这些或许都无法完成…
很多人都以为Schufa评分这么权威，这么重要，一定是官方机构运作的，其实不然，它是一个私人公司Schufa Holding AG的业务。
很多德国人都会想办法提高自己的Schufa评分，但是具体到底哪些因素怎样地影响着你的最终得分却没人能够知道。
Schufa会根据你的贷款记录和平时的各种合同行为，然后经过一套算法，得出你的评分。而这套神秘的算法因为属于公司商业机密，一直没有对外公开。
曾经有德国人将Schufa公司告上法庭，要求其公开信用评分算法。因为这个评分对德国人的生活如此重要，而大家居然不知道这是怎么算出来的，实在是有些说不过去。
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德国还有一个很有意思的跟住房贷款相关的产品，叫做Bausparvertrag。
这个产品从本质上来说类似于一种私人缴纳的住房公积金，但是比国内统一缴纳的住房公积金要灵活很多。
在德国买这种住房公积金产品，还是很有技术含量的一件事，对于数学不好的德国人来说，也是很有挑战的。
我来到德国没多久，为了锻炼德语，常常没事撩一下银行的各种咨询人员，我动用了一下脚趾头上的数学细胞，就迅速地了解了这种产品的性质和参数。
后来木马爸爸告诉我，他在德国生活了这么多年，从来没有搞懂过这个东西。
再后来，我婆婆他们全家人，都要向我咨询怎么买银行眼花缭乱的住房公积金产品。他们可是土生土长的德国人啊，可见数学不好真是害死人啊。哈哈哈。。。
简单来说，这种Bausparvertrag产品买的是一种以后低息贷款的能力。
比如说，我从现在起每月存入几百块，几年后存满了5万块。这笔钱在存款期间基本上没有任何存款利息，但是作为回报，银行会在10年后，以1%的利息借给你5万块。这样你在10年后，能一下子拿到10万块，其中5万是自己存的，另外5万是银行以超低利息借你的。
在实际购买这种产品时，又要比我上面的例子复杂的多。有几个重要的参数需要考虑：
1）自己存款和借款的比例。上面的例子是50%的自存款。这个比例可以降低，就是存比较少的钱，然后最大限度的多借钱，但是代价是借款利息会比较高。
2）存款的时间。理论来说，时间越长越好。一般7到10年是比较常见的。
3）借款的利率。一般人当然希望这个利率越低越好，那就需要提高自存款的比例和时间。
4）拿到借款后，以后还款的速度。还的越快，利率越低。
以上几个参数互相制约影响，一般来说可以根据自己的情况锁定其中两个参数，然后看其他参数的输出。（感觉好像在做数学题...）
比如说，我一定要1%的借款利率，而且我要以后一次性拿到10万块（自存款+借款）。这样银行系统里都有自己的算法，会告诉我，我需要在7年时间内存满4万块，然后再等3年，可以一次性拿到6万借款，利率1%。这6万块我需要在借款之后的9年内逐步还清。
这种Bausparvertrag产品对买房子很有帮助，用的好的话，它可以以不同的方式帮你成功买房。
一种方式是未雨绸缪，从孩子还小时就给他买一个10万欧额度的，等到他成年时，他可以用这笔钱去支付房子的首付。德国人一般平时没有大笔存款，所以这笔钱可以在首付时帮上大忙。
还有一种方式就比较复杂了，（此处又需要用脑细胞了）。
我文章前面介绍过德国的贷款模式，一般在贷款合同结束时，还有一大笔本金没有还，到时候贷款合同期满，一下子就傻眼了。
聪明的德国群众就会在办了住房贷款后，计算自己合同结束后剩余的本金，然后从现在开始去买一个接近剩余本金额度的Bausparvertrag,这个公积金的放款日期刚好是住房贷款合同期满的时候。这样就可以巧妙地确保以后能以很低的利息借到一笔钱，用这笔钱把住房贷款里的剩余本金还掉。
怎么样，你看懂了吗？
我的粉丝的数学水平一定是刚刚的，相信你们一定没问题的！
一口气写了这么多，感觉自己好像贷款专家似的，但是这也不过是纸上谈兵，等到我自己去贷款时，却是走了各种弯路，掉进了各种坑，且听我下回分解，我那悲催的贷款经历。
作者：木马君
公众号：潜伏的木马君
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