关于房贷问题,这样还最划算、最适合理财

理才我有道2019-10-17 09:24:23


有个梦想:有所大房子,面朝大海,春暖花开,100M宽带,能叫外卖,快递直达,不还房贷。

梦想是美好的,现实是残暴的,高房价的背景下,已经买房或者计划买房的人,都需要面对房贷问题,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

房贷的基数一般都比较大,还贷方式用好了,能省下来的钱不是一个小数

对于大多数人,知道怎么还房贷是最省钱很有必要。

在我们国家,房贷的还款方式只有两种:等额本息法和等额本金法。每月还一次的房贷中,有一部分是利息,另外一部分是本金。这两种方式,每月利息的计算方式是一样的,不同的是本金部分。

简单解释下:

等额本金法就是每个月还一笔固定的本金+每月应还的利息,这也就是常说的月供。这种房贷还款方式的特点是:前期月供较高,后期还完大半部分本金之后快速下降。

等额本息法,每个月的月供金额是固定的,里面包含了浮动本金+利息。特点是:金额固定,比较容易记住,然后初期还的月供里几乎全是利息,越往后本金占比越大,最后几乎还的都是本金。

用例子来分析下,假设我们贷款100万,以等额本息的方式还款,每个月月供固定的是5307元。

再看看,月供中本金和利息情况。

从上面2张图,可发现,第一个月还款5307,其中4083全部是利息。最后一个月也是还款5307,利息只有21.58,还的全是本金。越往后,月供中本金的比重越高。

就这两种还贷方式来说,银行或者售楼小姐跟大家说的都是等额本息,而非等额本金。

这里,大多数人都会陷入一个误区,等额本息还款前期绝大部分都是利息,只有零头是本金,其他都是利息。很多人会觉得,这种方式是银行在剥削。六哥(ID:liuyucaijing )不少朋友就是这样,所以倾向于提前还款。

还有人觉得,到了还款期限一半的时候,利息已经在前15、16年还的差不多了,但是你的本金还有很大部分没有还,而这些是必须还的,即便你后面条件好很多了,可以提前还贷了,但后面剩的基本是本金,利息很少,提前还贷已经没有什么意义了。(本文都是均以贷款100万,30年期限来作为计算案例)

看完是不是有种被资本主义剥削的气愤,这也是这种说法,在网络和生活圈中流传还是比较广泛的最重要的原因,被压榨了啊。

但,其实是错误的。

很多人耿耿于怀,觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了,本金太少,明显是被剥削。


如上图所示,第一年12个月,累计还款金额是63687.2元,其中利息支出是48665.63元,本金支出是15021.6元,利息是本金的4倍多。

要注意的是,等额本息的本质是,扣除本金方面不谈,利息方面,如果欠100万,为了方便计算年利率按5%算,借一年支付利息5万元,过15、16年后,你换了50万本金,还欠50万,一年的利息就是2.5万,这个没问题吧。

按照等额本息还款方式,到了最后一个月你只欠银行5285.68元了,按照现在的利率4.9个点,利息就只有21.58元。

其实,不管你选择的是等额本金还是等额本息,对于银行来说没什么差别,借出去多少钱就收多少钱的利息。

至于银行一般只推荐等额本息还款方式,主要是因为大多数人选择贷款,都是由于目前的偿还能力不足或者说有限,等额本息还贷更倾向于后期还钱,客户更容易接受,银行也更容易达成协议,双赢。

而等额本金,倾向于前期还款,还款额度从高到低递减,前期很多客户比较难承担。

六哥(ID:liuyucaijing)选择等额本息还款,还有一个愿意就是,固定,好记。

30年等额本息还款最省钱,最适合理财。

昨天在文章中我们讨论了10年20年后,现在的100万还值多少钱。通货膨胀,导致钱会越来越不值钱,同样多面值的现金,明年可以买到比今年更少的东西。

而,未来几十年期间,中国的通货膨胀还会继续。我们现在贷款的利率,听起来挺高的,但是如果扣除通胀率,实际的利率是一个很低的数值。如果要买房,凑足首付后,买自己能买的起的最大的房子,贷款应该选择30年等额本息法,贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定,最划算。

另外,提前还贷要区别对待,一味追求“首套房待遇”或许并不划算。

有两种人比较适合提前还贷:

1、对于那种,只会把钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。

2、不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。

但是,流动资金是具有溢价效应。合理的家庭理财,不应该全压在房子上,还应保留一定的流动性。房子的流动性相对于,股票、外汇以及理财产品来说,差很多。

前提条件是,当然懂得一定投资理财技能时,还完月供,可以用来投资其他流动性高的理财产品。

那么,最划算、最省钱的还贷方式就是,选择30年等额本息,付最低首付,还能承受的最大限度的月供;有多于的钱也不要提前还款。

保留一部分现金,用剩下的钱去投资股票、买理财产品、基金定投,让自己手中保持充足的流动性。

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