2023-05-10 14:56:27
有个梦想：有所大房子，面朝大海，春暖花开，100M宽带，能叫外卖，快递直达，不还房贷。
梦想是美好的，现实是残暴的，高房价的背景下，已经买房或者计划买房的人，都需要面对房贷问题，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
房贷的基数一般都比较大，还贷方式用好了，能省下来的钱不是一个小数。
对于大多数人，知道怎么还房贷是最省钱很有必要。
在我们国家，房贷的还款方式只有两种：等额本息法和等额本金法。每月还一次的房贷中，有一部分是利息，另外一部分是本金。这两种方式，每月利息的计算方式是一样的，不同的是本金部分。
简单解释下：
等额本金法就是每个月还一笔固定的本金+每月应还的利息，这也就是常说的月供。这种房贷还款方式的特点是：前期月供较高，后期还完大半部分本金之后快速下降。
等额本息法，每个月的月供金额是固定的，里面包含了浮动本金+利息。特点是：金额固定，比较容易记住，然后初期还的月供里几乎全是利息，越往后本金占比越大，最后几乎还的都是本金。
用例子来分析下，假设我们贷款100万，以等额本息的方式还款，每个月月供固定的是5307元。
再看看，月供中本金和利息情况。
从上面2张图，可发现，第一个月还款5307，其中4083全部是利息。最后一个月也是还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。越往后，月供中本金的比重越高。
就这两种还贷方式来说，银行或者售楼小姐跟大家说的都是等额本息，而非等额本金。
这里，大多数人都会陷入一个误区，等额本息还款前期绝大部分都是利息，只有零头是本金，其他都是利息。很多人会觉得，这种方式是银行在剥削。六哥（ID：liuyucaijing ）不少朋友就是这样，所以倾向于提前还款。
还有人觉得，到了还款期限一半的时候，利息已经在前15、16年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你后面条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。（本文都是均以贷款100万，30年期限来作为计算案例）
看完是不是有种被资本主义剥削的气愤，这也是这种说法，在网络和生活圈中流传还是比较广泛的最重要的原因，被压榨了啊。
但，其实是错误的。
很多人耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。
如上图所示，第一年12个月，累计还款金额是63687.2元，其中利息支出是48665.63元，本金支出是15021.6元，利息是本金的4倍多。
要注意的是，等额本息的本质是，扣除本金方面不谈，利息方面，如果欠100万，为了方便计算年利率按5%算，借一年支付利息5万元，过15、16年后，你换了50万本金，还欠50万，一年的利息就是2.5万，这个没问题吧。
按照等额本息还款方式，到了最后一个月你只欠银行5285.68元了，按照现在的利率4.9个点，利息就只有21.58元。
其实，不管你选择的是等额本金还是等额本息，对于银行来说没什么差别，借出去多少钱就收多少钱的利息。
至于银行一般只推荐等额本息还款方式，主要是因为大多数人选择贷款，都是由于目前的偿还能力不足或者说有限，等额本息还贷更倾向于后期还钱，客户更容易接受，银行也更容易达成协议，双赢。
而等额本金，倾向于前期还款，还款额度从高到低递减，前期很多客户比较难承担。
六哥（ID:liuyucaijing）选择等额本息还款，还有一个愿意就是，固定，好记。
30年等额本息还款最省钱，最适合理财。
昨天在文章中我们讨论了10年20年后，现在的100万还值多少钱。通货膨胀，导致钱会越来越不值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更少的东西。
而，未来几十年期间，中国的通货膨胀还会继续。我们现在贷款的利率，听起来挺高的，但是如果扣除通胀率，实际的利率是一个很低的数值。如果要买房，凑足首付后，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定，最划算。
另外，提前还贷要区别对待，一味追求“首套房待遇”或许并不划算。
有两种人比较适合提前还贷：
1、对于那种，只会把钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
但是，流动资金是具有溢价效应。合理的家庭理财，不应该全压在房子上，还应保留一定的流动性。房子的流动性相对于，股票、外汇以及理财产品来说，差很多。
前提条件是，当然懂得一定投资理财技能时，还完月供，可以用来投资其他流动性高的理财产品。
那么，最划算、最省钱的还贷方式就是，选择30年等额本息，付最低首付，还能承受的最大限度的月供；有多于的钱也不要提前还款。
保留一部分现金，用剩下的钱去投资股票、买理财产品、基金定投，让自己手中保持充足的流动性。
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