2023-05-10 14:56:27
自2018年初开始，天津很多银行都闹起了“额度荒”。
据365数据调查组调查显示，春节过后的3月份，天津20家银行中，有5家银行已处于停贷的状态，其他银行利率均上浮5-30%。
“金三银四”买房热，目前天津各大银行房贷利率是什么情况呢？
365数据调查组对天津20家银行进行了利率情况的调查，并与2018年3月初的情况进行了对比。
注：该表统计的各大银行利率只是大致情况，因不同银行的贷款首付比例以及优惠等不同，同时还要考虑到购房者的资质情况，具体请咨询各贷款银行。
4月，天津20家银行中，仅有民生银行一家没有额度而停贷了，相比于春节刚过后5家银行均停贷的情况，目前额度方面有所缓解。
但是总体来看，利率上浮比例相对于3月有所提高，“首套5%、二套10%”已属于个别现象了。
目前首套能做到5%的只有农业银行、交通银行、中信银行、华夏银行这四家银行。而这20家银行中有11家的首套上浮利率均在10%以上。
但比较意外的是，农商银行可以做到基准利率不上浮，这已实属难得，但这个基准利率也是有一定条件的，仅适用于在资质较好的情况下，与银行有合作的楼盘。
四大国有银行利率上浮比例相对稳定，但一些股份制银行就相对有较大的调整。
光大银行利率上浮比例最高，首套就已达到30%，二套达到了40%，这个比例相对于3月可是翻了好几番。对于购房者来说，必然不会选择这样的利率上浮比例，可以说光大银行或许对于房贷业务正在“淡化”。
招商银行首套、二套均为10%，可以做接力贷，需要父母是天津户口、65岁以内；资质好的客户，父母年龄最高可到68-69岁，最长年限可贷25年。
此外，招商银行还有一个特别的操作，夫妻双方离异后，一方在贷款时银行流水不够的情况下，夫妻仍旧可以共还。
建设银行首套7%、二套15%，如果夫妻双方在政府机构工作，公积金高的就可以倒推银行流水，不需要开具证明，对于工资低而公积金高的购房者非常有利。
通过最近的一些利率上浮情况可以发现，目前首套房贷平均利率增速逐渐向二套增速靠拢，比如招商银行、浦发银行、天津银行首套和二套的上浮比例已经相同了。
因此，有业内人士表示，未来二套房贷利率将与首套房贷利率逐渐拉开,差异化信贷政策将在利率上充分体现。
对于购房者来说，利率上浮，相应的总还款利息也就增加，尽管在首付层面上看不到什么变化，但实际上购房成本增加了。
以首套房、首付3成、贷款100万元、等额本息还款25年为例，来看看不同的利率上浮比例需要多还款多少钱。
以目前天津各大银行首付上浮5-10%的现状来看，100万的贷款月供基本在6000元左右。
数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。
近日，中国工商银行公布了房贷新规：工商银行天津分行表示，总行最新版《一手个人住房贷款管理办法》和《二手个人住房贷款管理办法》，将个人住房贷款借款申请人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款申请人年龄与贷款期限之和不超过75年。
尽管借款人年龄上限、借款人年龄与贷款期限之和均延长了5年，但值得注意的是，天津个人住房贷款的最长期限仍然是25年，这一点并没有改变。
也就是说，按照过往的规定，如果借款人年龄超过45岁，就无法申请到25年的贷款。现在放宽到50岁也可以申请到25年贷款，年满55岁的也可以申请到20年。
工行相关负责人表示，此次推出最新房贷政策，主要是为了适应人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房自住及改善性需求，减轻他们的每月还款压力。
这就意味着，在天津，以后大于50周岁的买房人都有机会申请到最长达25年的贷款，这或许会对50-60周岁的买房人产生一定的吸引力。
贷款期限延长了5年，每月的还款压力确实会相对减小，但是长期来看，支付的总利息却是增加的。
比如购买一套300万左右的房子，以首付3成来计算，需要贷款210万元，选择等额本息、利率1.1倍的方式贷款，此前贷款20年每月要还款14315元，如果延长到25年还款，月供就是12758元。
虽然表面上月供减少了1557元，但多贷款5年总共需多还约39万元的利息。
房贷新规对天津楼市有什么影响？
整体来看，这个政策对市场影响不会太大。因为贷款最长年限没有变化，这样月供也就不会受到什么影响。
工行房贷新规最明显的是有利于50-60岁的购房者，但是这部分购房者显然不是主力购房人群，目前天津80%以上的购房者都集中在70后和80后当中。
但是对于部分中老年购房者来说，这个新政策是可以降低月供压力、延长还款周期的。新政实施以后，会出现部分50-60岁左右的改善购房家庭选择接力贷，父子合力还款的可能性比较大。
那么，除了工商银行以外，天津其他银行目前是什么情况？
经过365数据调查组对天津20个银行摸底后，我们发现，目前最长贷款年限均为25年，在贷款人年龄+贷款年限上，大多数都在70年以内。
但值得注意的是，中信银行居然可以做到85年，也就是说，到60岁的时候仍然可以申请下来25年的贷款。
此外，建设银行年限相对较少，仅有50年，其他银行均为65年或70年。
除了中信银行的85年以外，目前只有工行将贷款人年龄加贷款年限调整至不超过75年，大多数银行还是在70年以内。
有业内人士认为，由于工行的标杆地位，其他银行也许会陆续跟进。
在此次工商银行公布房贷新规之前，中国人民银行已发布了“降准”的消息。
从4月25日也就是今日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF。
什么意思？划重点：
降准范围：大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，也就是说大部分银行都要降。
降准幅度：1个百分点，降准后准备金率为16%或14%。以往每次降准大都是0.5%个单位，本次1%！
资金用途：主要用于偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF），“先借先还”。
释放资金规模：约13000亿元。偿还MLF约9000亿元，释放增量资金约4000亿元，大部分增量给了城商行和非县域农商行。
按往常经验来看，降准通常会为房地产行业带来一定程度利好。
据国家统计局数据显示，2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。
其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。
个人按揭贷款下降6.8%，一方面原因可以理解为银行资金已不足，说白了就是贷不出钱来了；另一方面与目前贷款利率普遍上浮也不无关系。
业内专家表示，此次央行降准，最直接效应就是，银行的可用资金会增加，所以对于各类银行来说，未来在贷款等领域的自由度会上升。
从房地产市场角度看，当前也开始面临一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面，所以类似政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。
考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。
利率上浮和资金面持续收紧的大背景不无关系，但房地产市场回归居住属性的趋势已成不可逆转之势。
对于购房者来说，买房势必要考虑信贷额度及利率水平，今天央行实行“降准”后，银行的后继资金将比较宽裕，房贷环境有望放宽松，购房者的压力也会降低，应该把握好市场变化过程中的购房时机。
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