2023-05-10 14:56:27
今年年初，房贷“压力测试”像座大山一般从天而降，压在大温潜在置业者的心头，给本就为高昂楼价而焦躁的人们再添一盆凉水，让本就买不起的房更加遥远。
资金实力雄厚的人，依然可购房不眨眼，而刚刚存够首付的工薪阶层，就没那么幸运，面对此变动，应该如何应对？
“压力测试”新规1月发布
根据最新修订的金融机构房贷压力测试指导线，各金融机构从2018年1月起按照新修订的房贷压力测试指导线严格审查房产买家的贷款能力。与原规定比较，这个被称为“B-20”的新的房贷压力测试，主要变化如下：
借款人要向银行贷款买房，必须通过比加拿大央行五年期贷款利率更高的利率或者在与银行签署的实际按揭利率基础上增加2%的房贷利率水平上的还款压力测试。
之前房贷压力测试主要适用於购房首付不足20%（需购买按揭保险）的借款人和首付超过20%但按揭年期短於5年定息的借款人。而新的房贷压力测试扩大至首付超过20%任何按揭年期也需要过压力测试。
在新规有效期内，借款人更新与银行的房贷合同不适用此新规，但如果借款人转与其他金融机构重新签署房贷合同，适用於此新规；
各金融机构必须为每名借款人设定最高贷款额度限制（Loan-to-value limits），确保减低还贷风险并根据房产市场和经济环境的变化及时做出调整更新；
禁止借款人以“合伙”（co-lending）丶“捆绑”（bundling）方式申请贷款。
在此之前，只有购买了房贷保险和选择房贷年期在5年以下的房贷借款人，需要接受压力测试。
现如今，不管买家所选择按揭计划利率的高低，一律需要经过压力测试，而且是按揭5年固定利率加上2%计算。例如，一名欲购买100万房屋的买家，原本自备30万元，可向银行取得70万元，但在新规定实施之后，该买家只能取得60万元的按揭，所需要的自备款从30万元，增加至40万元。
哪个群体最受影响？
新规至今已实施数月，对此，拥有20多年丰富房贷经验的商业和住宅贷款专家关绮雪（Sally Kwan）表示，确实看到部分顾客的购买力被减弱约20%，例如她所知的一位地产经纪就有4个客户，被预批的购房贷款因新规的发布而被取消。许多在本地生活，勤奋工作，有本地报税人仕更难以买到理想的房屋。压测之后，若仍想购房只能选择面积更小的房屋，对想小屋换大屋的人们，则有一定影响。关绮雪认为，这似乎与政府希望帮助本地人置业的初衷背道而驰。
关绮雪
关绮雪认为，受到“压力测试”新规影响最大的人群，要数在加拿大纳税的本地打工者。因为这些人通过收入来获取贷款，“压力测试”后所获取的贷款额减少，辛苦储蓄的首付款变得不再足够，他们只能选择购买更小的房子或再多存一些钱。这让一些人不得不暂时放弃购房计划，但仍有许多人宁可买小房，也要置业，以免房价的疯涨速度远超自己存款的速度。这也是为何如今公寓市场仍旧红火的因素之一，比起需要大笔资金投入的独立屋，公寓总价相对更低，因此更受工薪族的青睐，反观独立屋市场，近期安静许多。
一些富有人士，拥有不少流动资金在加国，则不一定感受到“压力测试”的影响。
“压测”下不敢轻易转贷
对于已在“压力测试”新规实施前，就与银行达成贷款协议的客户，新的“压力测试”不适用于他们，但等其贷款到了续期时，他们只能选择与当前银行进行贷款续期，才能避免“压力测试”。若想转至其他银行进行贷款，以寻找更低利率，则需进行新的“压力测试”。这样很难以之前的收入，借到相同的贷款额，因此“压力测试”新规，让许多人放弃寻找其它更优利率的机会。
银行的Pre-Approval算数么？
面对铺天盖地的银行贷款预批广告，许多人认为，只要拿到了银行贷款的pre-approval，就可以无忧地去购房，甚至敢下无条件的Offer，这是对的么？
关绮雪对银行贷款的pre-approval给出了解释。她指出，有些银行在做pre-approval的时候，审查的资料并不会特别详细，通常银行放出10个预批的Offer之后，可能真会去买房的只有2人。因此银行不会花费大量人力，对所有在预批阶段的人客进行详细调查，仅可能根据客人的信用丶负债和资产等，给出一个预批的方案和利率。拿到这种pre-approval offer的客人，只是拿到了一个可以锁定90-120天的利率。银行在收到正式买卖合约时，才正式审批，作出最终决定。
因此在“压力测试”新规出台后，有些即使之前拿到pre-approval贷款的客人，也可能面临无法贷到预批款项的情况，因此预批只是给客人一个参考的贷款额，最后真正批出的贷款额，还要进行“压力测试”后才能确定。
“压测”下的其他选择
其实，对于一些被“压力测试”新规影响了购买力的客人，关绮雪还有一些其他的方法可以帮助他们。比如一些小型的贷款机构则不需进行严格的压力测试，因其不需跟随联邦的规则，只需遵守卑诗省的规则即可。根据机构的不同，有些可能会用低一些的利率对客人进行测试，有些则完全不需测试，而这样的机构给出的利率通常要高一点，但它们批出贷款会更加灵活。例如对有租金收入的房子，或独立屋楼下可出租的，他们可把租金收入也算作客人的收入，比一般银行规定要更加灵活。、
贷款买房的渠道主要包括三类公司，A类是大规模的银行，利率相对较低，但审核则格外严格，需要遵守“压力测试”新规。若有些客人对A类贷款机构的要求只差一点，那么他们还可以尝试B类或C类的贷款机构。B类机构是一些信托机构，他们对贷款的审核比大规模银行要宽松，但利率通常稍微高些，可能会高出1%以上。而C类机构则指私人借贷公司，这类贷款机构的审核最为宽松，但利率也是最高，起码比银行高出3%。
C类公司放款更加灵活，因此关绮雪推荐一些交房在即，却仍难筹到所需款项的客人，可暂时选择C类公司进行贷款。就如那些被“压力测试”新规打乱了购房计划的人们，由于这类贷款为开放式贷款，待经济条件允许后，再随时改为B类或A类贷款，可帮助客户解决临时性的资金困难。
贷款注意事项有哪些？
关绮雪根据多年专业经验认为，贷款的政策一直在收紧，“压力测试”短期来说很难有所改善，因此客人需要做好长期的准备。
她提醒大家，若欲购买二手物业或新房楼花等，请至少提前2-3个月办理贷款事项，以免突发情况或会耽误贷款进程。且在贷款申请期间，避免更换工作，哪怕是全职的加薪工作也不可，因为新的工作会有试用期，这会被银行视为不够稳定的收入。在此期间也不要突然租赁或贷款购买新车，增加每月的供款额等。在房屋成交之前，要保证收入和债务的稳定。否则，银行随时可能改变贷款细则，甚至取销贷款。