民间借贷中的委托卖房“担保”真的靠谱么?

2023-05-10 14:56:27

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一、案例介绍

2013年5月，当事人王某来公证处申请办理房屋委托公证，自愿委托陈某办理房屋出售的有关事宜，公证员审查后，出具委托书公证。8月，当事人王某来公证处反映，受托人陈某将房屋低价出卖给段某，段某随后将房屋转卖，导致当事人无地居住。原来，该房屋委托书背后隐藏着借款合同，是具有“担保”目的的委托书。当事人以房屋委托书的方式为借款提供“担保”，借款到期未偿还，受托人陈某以150万元的低价将房屋出卖给段某。当事人想要确认陈某作为代理人与段某签订的房屋买卖合同无效，并要求他们赔偿损失85万余元。。，现已审结，一审、。

二、案情分析

本案纠纷基于委托关系和代理关系而发生：当事人是委托人，也是被代理人；陈某是受托人，也是代理人；段某是代理关系中的第三人。案件主要争议点在于：陈某的代理行为是否有效？对此，可以进行如下分析：

（一）陈某的代理行为属于有权代理

可以肯定的是，陈某的代理行为为有权代理，代理权来源于当事人的委托授权。当事人办理的房屋委托公证明确陈某为受托人，代理权限为处理“房产出售有关的一切事宜”，包括签订房屋买卖合同、办理网上签约、办理产权过户登记手续、代收房价款等。陈某作为当事人的代理人，享有房屋出售的代理权。

同时，陈某作为代理人，负有勤勉和谨慎的义务，应忠实地处理代理事务，为被代理人的利益着想。本案中，陈某是无偿代理人，应尽到与处理自己事务相同的注意义务；如果是有偿代理，则应尽善良管理人的义务。

（二）陈某滥用代理权，与段某恶意串通，损害当事人利益

1、房屋转让价格明显过低。;;若干问题的解释（二）》第十九条的规定，财产转让价格达不到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。参照该规定，本案中房屋转让时的市场价格经鉴定为235万余元，但转让价格却是150万元，其中差价85万余元，也达不到百分之七十的价格标准。因此，陈某转让房屋价格明显过低，实际造成了当事人财产利益的损失，违反了代理人维护被代理人利益的原则。

2、陈某与段某恶意串通。虽然有公证的委托书，陈某享有房屋出售的代理权，但不能仅据此认定段某为善意买受人。：陈某与段某之间150万元的款项往来无任何银行提款、转账或存款记录加以证明，大额的现金支付也不符合交易习惯，陈某也未将任何款项交予当事人，不能证明段某实际支付购房款；证人证言证明段某并未实地查看房屋；段某自述未曾取得房屋的实际控制；段某在获得房屋产权后十几天内就委托他人转卖房屋；银行转账记录证明段某以转卖房屋所得向借款合同的出借人转账150万元，抵偿借款合同的债务。

结合以上因素综合来看，段某在明知委托书背后存在借款合同的情况下，与陈某签订房屋买卖合同并转移房屋登记，并未真实支付交易价款，也未对房屋实际查看和占有。陈某与段某恶意串通，进行虚假交易行为，损害当事人的利益，根据《民法通则》第五十八条、第六十六条第三款以及《合同法》第四百零六条第一款的规定，陈某与段某签订的房屋买卖合同无效，当事人对合同后果不予承受。但本案中，由于房屋已经被转卖无法返还房屋，当事人可以要求赔偿损失，由陈某和段某承担连带责任。

三、案件反思

本案特殊在于，房产委托书具有“担保”目的：借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，以房屋转让款来抵偿借款。在此，房产委托书演变为债权人的自力救济手段，导致其功能被异化。在传统委托中，委托人是委托发起人和主导者，受托人只是“受人之托、忠人之事”。然而在委托书异化情形下，委托来自于受托人的要求，委托人与受托人之间不存在互相信赖关系，反而是利益冲突关系。受托人正是基于委托代理中权益和责任的可分割性，利用代理身份控制本应属于委托人的权利和利益，而相应的义务和责任仍然由委托人承担。

（一）委托卖房“担保”风险分析

1、委托人存在法律风险。首先，委托人作为借款人，本意是以房屋作为抵押担保，但实际上为了省钱省事或者基于出借人的要求而办理售房委托公证。公证员会在公证过程中告知当事人公证事项的法律意义和法律后果，并将告知内容记录存档，在委托人故意隐瞒“担保”目的、虚构与受托人的信任关系时，公证员只能按照公证时委托人的意思表示来判断其真实性，在排除合理怀疑后办理公证。在公证员已经详细提示委托风险、按照公证程序办理公证的情况下，委托人明知风险还要办理卖房委托书公证，这样带来的不利后果只能由委托人自己承担。其次，受托人与买房人签订的房屋买卖合同原则上是有效的。受托人基于委托合同和委托公证作为有权代理人，在代理权限内代理委托人出售房屋，房屋买卖合同原则上有效，委托人主张合同无效的，，除非受托人滥用代理权，与买受人恶意串通损害委托人利益。此外，本案中委托人的“担保”意思并不能在委托卖房公证中体现出来，也不符合担保的形式要求，所以担保的保证期间对委托人是不适用的，出借人作为债权人时，不受时限的督促，可以肆无忌惮地行使权利，明显不利于委托人作为债务人的利益维护。

2、委托人存在财产损失风险。在卖房委托“担保”中，委托书往往被异化，委托人与受托人之间不存在信任关系。由于委托人对受托人在代理权限内的代理行为承担民事责任，受托人很可能恶意行使授权权限给委托人带来以下潜在风险：受托人在还款期限届满前售房；取得售房款后卷款而逃；一房数卖；以不合理的低价出售房屋；不及时将房款交于委托人等。此外，由于仅基于委托人的委托便可成立委托关系。当借贷行为不成立或无效时，委托关系仍然成立，当受托人为出借人以外的人时，如果受托人随意处分委托人的财产，委托人很可能面临追责难的情形。

值得一提的是，对债权人而言，即使办理了委托卖房“担保”也并非万无一失，相反，同样存在着潜在的风险。众所周知，委托属于单方民事法律行为，委托人有权随时撤销委托书，一旦行使撤销委托后，债权人手中的授权委托书就好比废纸一张，这样一来，债权人的利益将得不到根本保障。

（二）引导当事人办理公证

当借款人按时还款或者受托人能够尽义务处理售房事务时，即没有发生民事纠纷时，民间借贷中的委托卖房“担保”对借贷双方来说可能更为便捷。但为了减少纠纷的发生，民间借贷中的房屋抵押担保应该按照法定要求来办理，因为委托卖房并不构成法律上的担保，借款人只有担保的意思但其行为不符合不动产抵押担保的形式要件要求。委托卖房委托书不等于房屋抵押担保登记，委托书公证也显然只能证明借款人的委托意思而非担保意思。

因此，在办理名为卖房实为借款担保的公证业务时，公证人员应引导当事人办理赋予债权文书强制执行效力公证。如果借款人或其他保证人要以不动产做抵押担保，对借款合同和抵押合同办理强制执行效力公证，明确告知债权人及时向有关部门办理抵押登记手续，抵押权自办理抵押物登记之日起生效，一旦债务人不还款时，，最大限度维护债权人的合法权益。

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