2023-05-10 14:56:27
2017年以前，一二线楼市火爆了整整15年，如今沉寂了1年。
2017年以前，三四线楼市沉寂了整整15年，如今火爆了1年。
然而诡吊的是。
有着优良升值历史的一二线城市，辛辛苦苦的控制住了房价的上涨，给了你一个难得的上车窗口期，让你把握机会。
但这个时候，大多数人，却又偏偏把目光转向了多年未涨的三四线。
这或许是人在买房时最诡异的状况：
不是哪里好，买哪里。
而是哪里涨，买哪里。
只关注眼下有没有涨，不看过去横盘多久，也不思考未来还会不会涨。
在盲目跟风中，最终做出遗憾万分的错误选择。
一、三四线房价越上涨，越是卖出的好时机
1.为什么说三四线房价越上涨，反而是卖出的好时机？
因为三四线房价上涨是无法长期持久的。
想要认清三四线有没有长期投资潜力，首先要了解，本轮三四线上涨的根本原因。
其实这个原因也不复杂：
棚改+去库存+最强力竞争对手【一二线】被限购，资金无处可去
这三个原因集合起来，造就了三四线今日的房价升势。
然而，我们仔细一看就会发现，这三个原因，全都是短期因素，根本没法持久！
首先是棚改，这个时间已经确定了，到2020年之前要基本完成，离现在还有三年。
然后是去库存，你会发现2018年三四线去库存这个事儿已经基本不怎么提了。
最后是一二线的限购，先不说以往限购最长也就持续2-3年左右，单说近期各个二线城市集中引进人才，为外地刚需开口子这事儿，就明显不一般。
二线吸的是谁的人口？还不是那些三四线的人口，甚至是那些拼命逃离了北上广，却又发现回不去三四线的小白领们。
综上来看，哪怕按照最好的情况预计，三四线的利好也抗不过2020年。
2.为什么要趁上涨的时候卖出？
我们在上面也说过了，大多数人买房有2个特点：
只买涨，不买跌。
先买新，再买旧。
尤其是三四线，如果有新房可以买，二手房是绝对不考虑的，一是因为新房选择多品相好，二是因为买二手房在朋友中显得没面子。尤其是娶媳妇的时候，新娘往往都会对比，朋友们嫁人都能住新房，凭什么我要住个二手的？
而一二线的人，有“新房癌”的往往是少数，因为环内的新房掰着指头都能数过来，全都是存量房，大家来来回回都住二手房，有钱土豪想住市里面也只能买二手豪宅，所以也没有什么面子不面子一说了。
在这样的情况下，我们可以非常清楚的做出三四线卖房难易度排序；
最简单：房价上涨的时候，卖新房
简单：房价上涨的时候，卖二手房
困难：房价不涨的时候，卖新房
很困难：房价不涨的时候，卖二手房
最困难：房价不涨的时候，卖老破二手房
现在的三四线，卖二手房还相对简单，毕竟慕名前来接盘的人还算是络绎不绝。
但是注意了，这些接盘侠是你家房子吸引过来的么？
绝对不是。
这些人是人家开发商花大钱，做广告，赶着这波三四线热潮给吸引来的。
花钱+顺势而为缺一不可。
人家开发商趁着这波热度清盘了，拍拍屁股走了，比如某桂圆，近期还宣传要再次抓紧时间赶工期，加班加点卖房子，人为的是什么？
不就是怕三四线热度没了，自家房子没卖完，就又要压手里了么。
人开发商都想着抓紧卖完拿回款，你还在犹豫个什么？
别说三四线了，最近大大我在某中部房价没涨的二线城市调研，别看新房一个个搞的开盘既售罄，多红火似的，但当地的二手房想卖一套要多难有多难。
尤其是老破二手房，挂了一年没卖出去的比比皆是。更惨的是二手房中介销售，我做调研时，在某家中介找的销售，已经换了3波了。
当楼市热度不再，一二线城市尚且如此，三四线又有何幸免的可能？
这个问题，请一定要认真思考。
二、 三四线房价越上涨，越要坚定购买一二线的决心
为什么三四线房价上涨，反而要坚定的去买一二线？
首先，我们要理解一二三四线房价之所以会上涨的底层逻辑。
房价到底是从哪里涨起来的？
房价上涨的起源主要分成两部分：
自上而下的大量资金
自下而上的购房贷款
单看这两个或许不容易理解，我来简单解释下。
1.每当国家有一些投资计划的时候，这些钱往往是自上而下流动的，这个不过多展开。
只举一个例子，比如拆迁户，棚改户，就是自上而下中相对末端的存在。但是就算是这样，也是普通人羡慕的对象。
2.大量的无房刚需，在信贷宽松时期，激活了借钱购房的欲望，于是用少量的积蓄+大量的贷款，购买了首套房。
而曾经的首套房拥有者，卖出了自己的房子后，也同样要借贷款，去置换更好的房子。
自下而上的换房食物链，就是这样一步步形成的，这个时候你会发现，其中的每一步，都少不了购房贷款的存在。
贷款的宽松与否，直接决定了人们换房的欲望。
说到底，房价的上涨需要两个至关重要的东西：
一个是人，刚需，一个是钱，相对宽松的钱
缺一不可。
那么，当钱从天上落下来的时候，最先落到哪里？
如果猜不到，让我们先来想一个画面。
当一滴水落在湖面上，最先起波澜，波澜最汹涌的是哪里？
没错，就是水滴落下的最中心。
就像我们的一线城市，最先获得大量资金的扶持，房价也是最先出现的变化。
（15年北上深最先上涨）
而后，波浪会围绕的圆心，一圈一圈的向外扩散。
像我们的二线城市，只有当一线发力了一段时间之后，方能逐渐获得能量。
（16年二线城市普涨，四小龙上涨最为出名）
再往后，才是我们当下所看到的，三四线的上涨。
这还只是资金面。
从人口这一层面来看，就简单的多了，哪里有无房刚需，哪里才有换房食物链的最底层。
如果连无房刚需的没有，哪里来钱，给一套房拥有者，置换新房的力量？
不把手中的一套房卖出，又有多少人能买的起新房？
那么关键的问题来了，哪些城市会有大量的刚需，心甘情愿的去背上几十年的贷款，换来这个城市的永久居住权？
我们自己设身处地来想想，这个城市，要满足什么样的条价，才能让我们愿意背负那么多，仅仅是来换取一床之地？
至少要有好的工作机会的吧，最好还有好的生活环境，好的发展前景，以及好的房产升值潜力。
显而易见，三四线并不大符合广大刚需们的要求。
而一二线，虽然近期水波不兴，但是要知道，这往往也是水滴结束的预兆。
一滴水落下，最先平静的，也一定是最中心的水面，最后平静的，才是最外围的那一圈。
在这样的情况下，以往的表现，就显得至关重要。
我们来看下，自2002年以来，各城市的房价涨幅排名情况：
图片来源于网络
这张表按房价涨幅将主要的一些大城市划分为了五档，越靠上说明长期升值状况越好。
如果我们来对标下现在的楼市状况，就会发现最上面一二档的均已熄火，第三档中间的二线四小龙，加上16年房价明星城市郑州，如今也是被压制的死死的。
反而是处于四五档城市，这些自2002年来表现非常一般的城市，现在反而是活跃在市场中，这样恰恰应证了，水滴最先从中心平静，外圈往往有时间上的滞后。
如果上图看的不够清晰，我们再来看，近十年房价涨势排名情况。
哪里更适合买房保值升值，答案显而易见。
这也是为什么最近三四线不断上涨，大大却依然推荐买一二线城市的原因。
现在还在犹豫是否买三四线的朋友，你们其实已经错过了三四线买房的最佳时机。
这个时候，你们要做的，并不是去追赶三四线的末班车。
而是要去等待一二线下一轮的始发车。
尤其是对于刚需来说，2018可能是未来这几年最好的一二线购房时机。
有充足的时间挑选，可以贷款买房，大多数开发商都会给你优惠。
甚至一些城市的房价已经和16年底相差无几。
这个时候，千万别再去想，过去这个城市有多便宜。
城市新移民要做的，不是想法设法在买房上去超越原住民，那没有意义，难度极大的目标只能徒增焦虑。
新移民要做的，就是比其它新移民更快一步，就够了。
只要能多快一步，你就能通过买房这件事，享受到城市发展的红利。
不信你看，最近，有很多很多的一二线城市，都开始大量吸引人才，储备人才，积蓄新移民。
这说明了什么？
或许，新的机会，很快就要来了。
三、降准对楼市股市的影响
就在昨天晚上，也就是4月17日的傍晚6点半左右，其具体内容是：
从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。
在宣布这个大消息的同时，央行还搭配了一个“答记者问”，透露了更详细的信息：
1、此次降准针对的是大中型银行，也就是存准率在17%和15%的银行；
2、此次降准将释放1.3万亿的流动性，其中9000亿元用来替代尚未到期的“中期借贷便利（MLF）”，多出来的4000亿资金“大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行”。
3、目的：置换MLF使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本；释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。
4、此次降准不意味着央行货币政策取向发生了变化，未来仍然坚持稳健中性的货币政策。
那么问题来了：央行降准的真实目的到底是什么，会对股市和楼市产生哪些影响？我的看法如下：
第一，此次降准的首要目的，是拯救摇摇欲坠的股市。
上图是近期上证指数走势图，可以看出在过去4个交易日上证指数大跌了超过120点，目前为3066.8点。如果不出利好，在俄罗斯遭遇股汇债三杀、香港打响“港币保卫战”、进入“比狠阶段”等因素影响下，不需要一个交易日就可以跌破3000点，砸破政策底。
到那时，俄罗斯被“击倒”的情况就会出现在。刚刚宣布的BAT回归、独角兽上市，启动印股票的时代等等，都将泡汤。
第二，此举也有拯救银行的意味。
2018年是实施《商业银行资本管理办法（试行）》过渡期的最后一年。在2018年年底之前，各家银行都需达到巴塞尔协议III的资本要求，即“系统重要性银行（工农中建交）的核心一级资本充足率、一级资本充足率和资本充足率不能低于8.5%、9.5%和11.5%，非系统重要性银行（其他银行）不能低于7.5%、8.5%和10.5%”。
也就是说，今年银行很缺钱，很多银行都要补充资本金。此外，今年还是银行业对外开放的关键年份，大量的外资银行将开始全面进入。央行宣布降准，并置换9000亿的“中期借贷便利”，可以降低银行的成本。
2014年6月外汇储备见顶之前，由于要不断收购涌入的外币（顺差或者热钱），央行被迫大量发行人民币。为了防止出现严重通胀，所以不断提高银行存款准备金率，冻结了大量资金。大型银行的准备金率一度达到过创纪录的21%，在全球都是罕见的。
后来外汇占款下降，这时候央行就应该不断“降准”，以释放基础货币。但从2015年10月以后，央行就不再轻易降准，而是通过“中期借贷便利（MLF）”和“抵押补充贷款（PSL）”两种渠道放水，这就需要银行提供抵押物，利率比较高。比如1年期的MLF目前为3.30%。但央行冻结的各银行的准备金，只给大约1.8%的利息。
也就是说，银行的钱被央行以1.8%的年利率“拿走了”很多（存款准备金），但银行缺钱的时候，央行给银行的钱利率却达到了年利率3.3%。这当然会大大增加银行的成本。到3月末，各银行MLF的余额高达4.92万亿。此次置换了9000亿出来，可以给银行每年降低135亿的成本。
未来央行还有较大的“降准替换MLF”的空间（4万亿）。而且还有很重要的一点：MLF提供的资金是有期限的，而降准提供的资金理论是“无期限”的。
经常关注本专栏的读者应该知道，我早就建议“降准”替代“MLF+PSL”，以降低资金成本。而且我在半年前就预言过，未来央行将采取“加息+降准”的矛盾式政策组合。
第三，央行很矛盾，背后是理想和现实的冲突。
4月16日，央行提高了14天逆回购的利率；4月17日，央行宣布降准。这些都是非常矛盾的做法，说明了：
1、央行希望引导利率上行，控制金融风险；
2、经济的现状，承受不了高利率。
我早就说过，人民币应该跟美元分手，美元加息无法奉陪，经济周期不同。如果央行太激进，则今年必然重演2013年6月的钱荒，最终“股、债、期”暴跌。
理想是：经济转型，收杠杆，让楼市入冬；现实是：实体经济偏弱，失业率随时反弹。，3月份比1月和2月失业率反弹了0.1个百分点。
前两天，国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任祝宝良曾在“经济观察报”发表文章，认为：如果失控，从最坏情况看，的经济增长速度会降低约2.5个百分点，影响非农就业约1400万人。
而2017年全年的新增就业人数，也不过1300多万！
结论：
此次央行降准，可以增加4000亿的流动性，还可以降低银行的资金成本，其首要目的是拯救即将破位的股市，支撑银行的业绩，支撑实体经济。未来央行会继续降准，同时减少MLF。M2的同比增速，将很快重返两位数（上个月是8.2%）。
央行降准对于股市和楼市都构成利好，但利好首先是给股市的。至于楼市，官方显然无意于让成交量快速入冬，但一二线城市房价的管制暂时不会放松。所以，降准不会刺激大城市房价暴涨。
来源：楼市时评（zzlssp）、刘晓博微信公众号
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