房地产市场真正按照的报告要求回归到住的本质后，被寄予厚望的企业自持“长租公寓”已经开始显现在平抑房价上涨和回归房地产初心的威力。

据《北京日报》近日报道，北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

粗略测算，现在市场上720万的房子，如果按照万科翡翠书院相同的长租规则，住户实际付出的现时成本只需要451万，相当于大幅降低了房价和房租，提前至少5年享受更好的居住生活体验。

如果这一机制能在地产商中进行大面积推广，不仅能够平抑房价，让发展商重新流着“道德的血液”，还能加速实现报告中“让全体人民住有所居”的房地产市场目标。

翡翠书院位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。

90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

翡翠书院的长租设计亮点是，开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。

也就是说，如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元。

拿上百万甚至几百万去批量租房，这个玩法在中国房地产历史是可能还是第一次。

长租的财务模型比较绕，以90㎡三居室10年的租金180万为例，算一下长租这笔账：

按照目前的长租规则，如果住户租70年，则需要在第1年、第11年直到第61年，每年支付租金180万元人民币。合计支付租金1260万元。

考虑到资金的时间价值，按照市场5%的折现率计算(中国社会科学院财经战略研究院认为2017年的实际通货膨胀率约为5.2%；余额宝近期的年化收益率也超过了4%。因为，我们认为5%的折现率是公允甚至低估的），第11年支付的180万折合成现在的价值是110.5万元；第21年支付的180万折合成现在的价值是67.84万元；第61年支付的180万租金折合成现在的价值是9.64万元。

这意味着，按照目前的长租规则，这套90平米的三居室的现时价值是450.9万元。

当然了，这个测算是基于在以后的6个10年内，租金是保持180万恒定的。

现实中，会不会恒定呢？

我想是不会的。无论是万科，还是其他地产商都会根据市场情况做一些调整，总基调一定是涨。

对这个，你也不要大惊小怪，也不要骂开发商不讲良心，现在遍布全国的有各级政府主导的产业园区的租金也是每年都涨的。

这是常识，换你也一样。

综合地理位置和楼盘品质等方面来看，和万科翡翠书院相对可比的楼盘有两个：如园和西山壹号院。

综合这两个楼盘的二手房数据显示，均价约8万/平，万科翡翠书院90平三居室目前的合理市场价值为720万。这还没有考虑到新楼盘的溢价和配套更好等因素，实际价值可能超过720万元。

如果购买这套三居室，以价格下限720万计算，40%的首付需要288万，按照最长期限贷款25年和目前北京房贷利率普遍上浮10%计算，432万的贷款部分还款总额为787万，每个月按照等额本息需要还款26245元。

这意味着，按照购买计算，房子的现值是720万元，实际总支付金额是1075万元。

720万的房子，有355万最终流向了银行。

同样拥有70年房子的使用权，以40%首付购买90平的房子，两种方式的利弊立见：

（单位：万元）                        

无论从哪个方面来看，对比长租，月供在所有方面完败。

特别是在最后两项指标方面，如果说前两项是量的变化，后面两项可能就接近质的变化：月供2.6万，意味着一个家庭可能需要持续平均税前不低于10万元的收入，这会将绝大部分作为社会中坚力量的中青年家庭拒之门外；而资格门槛更是不可逾越的障碍，是制约北京发展的一个重要因素。

如果按照180平的四居室市价2000万以上作为对比基础，同时考虑到二套购买首付需要支付80%，前面两项也会成为一个高额的门槛而成为质的障碍。毕竟，付得起1600万首付的注定只是极少数人。

企业自持是个新鲜事物，算完这笔账，你可能还有两个问题：

与购买方式最大的区别是，70年后的房子的产权归开发商，没有办法享受房价上涨后带来的收益？

其实，大的政策环境已经定调，楼市步入平稳通道，投资增值的可能性越来越小；这70年间物业税和遗产税等会相继出台，房子的产权会面临非常多的影响因素，最终两种方式可能会接近并轨。

第二个问题是，第一个10年的价格是锁定了，之后房租的价格会不会大幅上涨？

事实上，国有企业将是企业自持长租公寓的主要力量，企业自持的初心就是发挥平抑房价的中坚作用，并承载服务于人才等战略使命，未来房租的涨幅应该是可控的。