2023-05-10 14:56:27
租购并举面世后，多少人期盼着通过租购并举来实现自己的住房梦：降房价、降房租。最近北京首批企业自持的长租公寓入市了，月租金在1.5万-1.8万，有的人认为便宜了，有的人认为这价格疯了，到底市场能否接受呢，只有时间能够证明了，不过我们先来看看两方得观点！
观点一：长租房推高房价房租，助推阶层分化
租金为什么充满“杀气”
2016年930调控后，为了响应国家租购并举的战略，北京挂牌出售了一批企业70年自持的地块：即房屋建好后，房企只能对外租，而不能售，相当于房企来当房东。
该政策面世后，市场上不少买不起房的人曾盼望通过此来降房价或降房租，但事实可能正好与此相反。
有观点认为，房企自持的长租公寓，房租一定会非常高，其效果一定是助涨房租，也间接助涨房价。
市场也正在验证这个残酷的现实：
2016年930调控后，当时的北京政府处于“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”，便于2016年底，在海淀、大兴出售了一些房企自持地块。北京首批企业自持房就是当年万科拍得的两宗海淀永丰地块上盖出来的，名为“翡翠书院”，目前该项目马上入市。
作为北京首批企业自持租赁房，最引人关注之事便是租金。
万科翡翠书院有两种主力户型：90平方米三居室和180平方米四居室，精装修。其中，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。
目前该房的最长租期为10年，一次性支付。也就是说，如果租户租房10年，需一次交付费用如下：
90平三居室：180万-216万；
180平四居室：360万-480万；
对于为何租金如此高？北京万科给出的答案如下：
2016年两宗地的拿地成本高达109亿元，同时加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使租金明显高于市场上普通产品。即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。
首先，因为拿地成本高，所以租金必须高，否则没法做；
其次，即使以目前的租金出租，万科仍是亏损的。因为年资金回报率不到2%，而目前的政策基准利率是4.9%，事实上的市场利率早高于5%，且仍在攀升趋势中。
按照国际惯例，作为出租房的年租金回报率应在基准利率基础上，再加一至二个百分点，按现在5%的市场利率，年租金回报率应在7%左右才是合理的。而目前万科以此租金出租的年资金回报率不到2%，也就是说，正常的话，租金还应上涨三倍以上。那十年的租金费就直接在550万以上，甚至千万以上了。
哈哈哈哈！这就是租购并举的残酷现实，买不起房的人，真的可以安心租房了，还是真的租不起房了？答案已现雏形。
租购并举的租如何构建？
仅租购并举本身来讨论，租的构建，也并非一蹴而就之事，仍存在“量”与“质”两个方面的挑战性工作。
首先，“量”的积累层面，时下租购并举试验才刚刚开始。
其次，“质”的改善方面，同样才刚上路。
“质”的改善方面，也可进一步划分为两方面。
一方面，“购”与“租”的同权性方面，这几乎是个不可能完成的梦想。
在中国的大城市，一套房屋身上承载着四大价值：居住价值、金融价值、资产增值价值和配套服务价值。
具体来说，居住价值指的是解决人的住房居住需求；资产增值价值指的是，房屋是一种投资品，甚至是吃瓜群众们过去多年最佳投资品；金融价值指的是房屋作为一种抵押品以作融资的功能；配套服务价值主要指的是子女入学资质问题。
在大城市“购”的70年商品房，具备上述四大价值，而“租”的房屋，仅有居住价值，且还因为租房中房东的强势地位，导致不时被赶走或住得不舒畅等问题。因此在可预见的将来，在北京等大城市，租购不可能同权，所以“购”的价值远大于“租”。
另一方面，租购并举的“租”的加法中，房企式租赁房必会助涨房租，而不是助跌。
此前北京大兴区央企手握的租赁性楼盘“中国铁建理想家”，其租金吓死人。现在万科翡翠书院，以租户租10年的90平三居室为例，以最低的180万计算。如果用户把180万元买无风险理财产品，按7%计算，则10年后，利息加本金合计360万元！也就是说，如果租户租该楼盘的90平三居室10年，最后差不多花了360万元，最主要的是，租10年后，房子还是开发商的！
为什么会出现这样的怪象？表面上看，确实奇怪，但从经济学的角度来说，这是正常的经济现象，原因在于，目前开发商通过拍地而拿到的租赁地块，财务上是无法运转的。
以万科翡翠书院为例，因为房企只能出租1.4%，相应地，上广深也都在4.9%。这意味着按目前的商业逻辑运行，房企的租赁房，多持有一年便亏损一年，除非找到新的商业逻辑加以重构。
目前中国主要城市房租年回报率与世界其他城市对比
此外，未来中国租赁房体系，也会形成多层次供应，主要分为四块：
A,房企自持的租赁房，鉴于财务压力，必会专注于高租金的高端租赁领域，如万科翡翠书院等。
B,个人正常投资后的个人出租房，占据中端市场；
切记，房租不炒中，只反对短进短出的投机性炒房，并不反对理性的投资，否则何以构建租购并举。所以理解房住不炒时，别极端了。
可以预计的是，在未来较长时间内，个人端出租房仍是北上深等大城市的主要租赁供应端。
C,政府的公租房，以中低端市场为切入口；
D,集体用地基础上构建的出租房，主要在城乡结合部处，以低端市场开拓为主。
不管你承认与否，伴随租购并举的推进，两件残酷的现实必会早归来临：
首先，社会分层化。
不仅包括商品房与租赁房住房间的分层，还包括租赁房内部的住房间的分层化。
其次，企业自持租赁房必会助涨房租和房价，而不是人们期望中的结果，毕竟房企是自负赢亏的市场主体，不能期望房企们去做雷峰。
在中国，做梦的成本就是梦醒后，付出更高的代价面对现实，而你也只能含着泪接受，别无他路。
观点二：长租房平抑房价上涨
房地产市场真正按照的报告要求回归到住的本质后，被寄予厚望的企业自持“长租公寓”已经开始显现在平抑房价上涨和回归房地产初心的威力。
据《北京日报》近日报道，北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。
粗略测算，现在市场上720万的房子，如果按照万科翡翠书院相同的长租规则，住户实际付出的现时成本只需要451万，相当于大幅降低了房价和房租，提前至少5年享受更好的居住生活体验。
如果这一机制能在地产商中进行大面积推广，不仅能够平抑房价，让发展商重新流着“道德的血液”，还能加速实现报告中“让全体人民住有所居”的房地产市场目标。
翡翠书院位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。
90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。
翡翠书院的长租设计亮点是，开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。
也就是说，如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元。
拿上百万甚至几百万去批量租房，这个玩法在中国房地产历史是可能还是第一次。
长租的财务模型比较绕，以90㎡三居室10年的租金180万为例，算一下长租这笔账：
按照目前的长租规则，如果住户租70年，则需要在第1年、第11年直到第61年，每年支付租金180万元人民币。合计支付租金1260万元。
考虑到资金的时间价值，按照市场5%的折现率计算(中国社会科学院财经战略研究院认为2017年的实际通货膨胀率约为5.2%；余额宝近期的年化收益率也超过了4%。因为，我们认为5%的折现率是公允甚至低估的），第11年支付的180万折合成现在的价值是110.5万元；第21年支付的180万折合成现在的价值是67.84万元；第61年支付的180万租金折合成现在的价值是9.64万元。
这意味着，按照目前的长租规则，这套90平米的三居室的现时价值是450.9万元。
当然了，这个测算是基于在以后的6个10年内，租金是保持180万恒定的。
现实中，会不会恒定呢？
我想是不会的。无论是万科，还是其他地产商都会根据市场情况做一些调整，总基调一定是涨。
对这个，你也不要大惊小怪，也不要骂开发商不讲良心，现在遍布全国的有各级政府主导的产业园区的租金也是每年都涨的。
这是常识，换你也一样。
综合地理位置和楼盘品质等方面来看，和万科翡翠书院相对可比的楼盘有两个：如园和西山壹号院。
综合这两个楼盘的二手房数据显示，均价约8万/平，万科翡翠书院90平三居室目前的合理市场价值为720万。这还没有考虑到新楼盘的溢价和配套更好等因素，实际价值可能超过720万元。
如果购买这套三居室，以价格下限720万计算，40%的首付需要288万，按照最长期限贷款25年和目前北京房贷利率普遍上浮10%计算，432万的贷款部分还款总额为787万，每个月按照等额本息需要还款26245元。
这意味着，按照购买计算，房子的现值是720万元，实际总支付金额是1075万元。
720万的房子，有355万最终流向了银行。
同样拥有70年房子的使用权，以40%首付购买90平的房子，两种方式的利弊立见：
无论从哪个方面来看，对比长租，月供在所有方面完败。
特别是在最后两项指标方面，如果说前两项是量的变化，后面两项可能就接近质的变化：月供2.6万，意味着一个家庭可能需要持续平均税前不低于10万元的收入，这会将绝大部分作为社会中坚力量的中青年家庭拒之门外；而资格门槛更是不可逾越的障碍，是制约北京发展的一个重要因素。
如果按照180平的四居室市价2000万以上作为对比基础，同时考虑到二套购买首付需要支付80%，前面两项也会成为一个高额的门槛而成为质的障碍。毕竟，付得起1600万首付的注定只是极少数人。
关于长租 你可能还关心这两点
企业自持是个新鲜事物，算完这笔账，你可能还有两个问题：
与购买方式最大的区别是，70年后的房子的产权归开发商，没有办法享受房价上涨后带来的收益？
其实，大的政策环境已经定调，楼市步入平稳通道，投资增值的可能性越来越小；这70年间物业税和遗产税等会相继出台，房子的产权会面临非常多的影响因素，最终两种方式可能会接近并轨。
第二个问题是，第一个10年的价格是锁定了，之后房租的价格会不会大幅上涨？
事实上，国有企业将是企业自持长租公寓的主要力量，企业自持的初心就是发挥平抑房价的中坚作用，并承载服务于人才等战略使命，未来房租的涨幅应该是可控的。
小编观点，买房的钱花出去是资产投资，而租房的钱花出去永远是消费。