2023-05-10 14:56:27
深圳作为全国城市的风向标，尤其是作为上一波房价大涨的领头羊，在深圳开刀的“三价合一”有重要引领作用。
■文｜李克纯
■来源｜丽尔摩斯（ID：lilmes）
3月28日夜间，深圳的各个中介门店灯火通明，人声鼎沸。中介一边打电话刷屏微信朋友圈、一边安排按揭部连夜上演排队;购房者也连夜赶来查询征信、刷卡签单 ……
上次出现这样的盛况，恐怕还在一年之前，况且即便是深圳楼市最疯狂的时候也不曾有过房没看就敢网签的，但这一次就这么实实在在上演了！
中介何微（化名）在朋友圈留言：“可以先刷卡，后买房，后边买不到合适的房子可以随时退。”
何微解释这是受到一同事客户的影响，客户得知28日签按原政策后， 决定网上看房后联系业主去网签，房子都没来得及看。
挑逗起所有人神经的，是深圳市3月28日傍晚，“三价合一”正式出台。“三价合一”到底是何神圣？为何能起到这么大的影响？
一， “三价合一”，没羊毛薅了！
所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，要统一。
三价合一后，银行将以网签价、计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。也就是哪个低，就按哪个金额贷款。
在二手房的成交过程中，涉及的房管局计税指导价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价这三个价格曾一度独立计算，独立为三份合同，三份合同上往往写着不同的价格。这样做的好处是什么呢？
首先从税价上说，买卖过房子的人，都知道房屋税费在房屋交易过程占据很大的成本 ，基本上在10%左右。这部分是交给国家的，中介、买家、卖家轻易能达到一致尽可能低的做交易中心价格，比如把实际真实成交价400万报成300万，则需要缴纳的税费就直接减少了1/4，至少省了数万元。
而在做银行贷款合同时呢，则可以做高合同价格，多贷款。比如一套500万成交的房子，正常的7成贷款是350万，需要有150万自有资金。但如果给银行的价格是600万，则可以贷款到420万，相当于接近实际价格的8成，买房人只需要出资80万即可，杠杆率提升显著。
不少炒房客就是以这样的套路，全程在贷款时提高价格，在缴税时降低价格，两者相差一倍也是可能的，堪称快进快出炒房的标准手法。从法规讲是造假，从市场来说是灰色地带的补偿机制。最极端的案例，过去两三年在深圳有被称为“一刀流”的炒房流派，看准房价将涨，则汇集全部身家比如100万首付+留足12~24个月的月供，搏命式一波，提升杠杆率，撬动1000万的房子，在大涨至1500甚至2000万之后卖出获利而归。
而三价合一，就是确保银行和交易中心收到的是同一份合同，合同都在交易中心备案编号。带来的后果就是：羊毛没有了，想要多贷款就必须要多缴税，想要少缴税就必须少贷款。 要么增加首付，要么增加税费， 给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了。
这其中首付一增加可能就是上百万，而税费至少也要好几万乃至十几万二十几万都是有可能的。这个表格比较具体反映了“三价合一”之后的税费变化，大家可以感受一下。
相比较增加上百万几百万的首付，选择增加税费的可能会多一点，但一夜之间白白出去几万至几十万的价格正常人也难以接受。
况且，之前深圳购房者是全国范围内对杠杆依赖最厉害的，用足用尽杠杆是深圳老百姓购房的主旋律。依据2015-2016年对深圳全市购房者的统计分析，深圳购房者房款构成中，贷款份额达到了6.5成，三价合一的打击可想而知。
资深业内人士李宇嘉分析称，这意味着深圳购房者对杠杆的利用将会比以前少很多，“这将是对深圳居民买房的最大冲击”。
而按照深圳市政府的规定，、部分房款等相关费用，。
也就是说 3月28日24时前购买可“逃过一劫”，所以新政出台后的28日18点到当天24点之间的6个小时就成了深圳市居民的生死时速时刻，和这6小时的一个赛跑省下来的可能就是几万——10几万不等，所以才出现开头那疯狂的一幕。
二， 会向更多城市推进
深圳市房地产中介协会认为，三价合一政策不属于楼市调控政策，是管理机制的优化。主要是因为此前阴阳合同的存在，需要不同的政府部门及商业银行对价格指标做最终的确认，这一政策的出发点正是由此产生。
其次，三价合一的落实，为远程（在路上的）房产税其中一部分税基（地上建筑物部分）确立了核价依据。
全国不动产联网是实施房产税的第一步，这个步骤没有完成，房产税很难落地，深圳三价合一可以看到价格更为透明化，公开化更有利我们宏观方面调控，有利于快速针对市场不好情况下最出快速调控，实现房住不炒基调，实现保障首套刚需，支持改善需求，遏制投资炒房的目标。
事实上，三价合一确实不算楼市政策， 因为它的作用力并不是特别猛烈，而是一个比较温和的药方，效果和之前的上浮基准利率差不多。但直接来看，它的影响是二手房交易的成本上升，短期内打算入市的人会变得观望，二手房的成交量会下滑，深圳的楼市进一步降温。所以这个方面说，深圳的三价合一，可以看到是调控深入化，继续稳固2017年调控成果，继续严守房住不炒的基调，彻底把炒房赶出市场，不让炒房有重生的土壤。
深圳作为全国城市的风向标，尤其是作为上一波房价大涨的领头羊，在深圳开刀的“三价合一”有重要引领作用。估计未来会有更多城市推出，毕竟它确实可以对于精准打击二手房交易，解决目前很多城市的一二手房倒挂现象。 而稳固2017年调控成果的风气估计也要继续从深圳蔓延。
本文仅代表作者的个人立场，且不构成投资建议。
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