2023-05-10 14:56:27
买房的朋友，尤其是使用公积金贷款的朋友，最近应该感觉到了，公积金贷款最最近的放款时间较以前相比，放款的时间长了不少。对于一些急于等待放款办理收房的客户来讲，增加了的这段时间是相当的煎熬。
我们在一些公开的媒体内容上，也能够看到大家对于加快公积金贷款放款速度方面的诉求。
看到上面的一些询问，我们只能说咱们天津老百姓等公积金贷款放款等的花都谢了。
之前有媒体报道过，15年天津公积金个人贷款率为101.46%，天津是全国城市中唯一一个个贷率超过100%的。个贷率超过100%，表示公积金贷款申请数额已经超过缴存数额，在贷款方面出现了求大于供地情况，也就意味着有这么一种可能，有人申请公积金贷款可能就贷不下来了。
上面的数据取自2015年，考虑到今年首付比例降低和公积金贷款额度上限上调这两件事，16年的天津公积金贷款额度将受到更大的挑战，这也就能解释为什么会出现近期天津公积金贷款放款慢这种情况了。
近期，一些业内的朋友也在传递出了一些相近内容的信息，最近公积金贷款中心放贷压力较大，额度受到一定的挑战，每天需要收集单位缴存和个人房贷还款后，集合资金才能进行下一步的放款。
之所以出现现在的这种情况，总的来说，我觉得主要是由于以下这么几种原因。
①近期楼市火爆，公积金使用人数和使用金额大幅度增加。
②公积金使用途径更加人性化，即使不适用公积金购房，也可以租房或者装修，等等。其他用途的放款也使公积金使用人数和数量增加。
③在过去一段时间内，公积金缴存水平没有增加，未来在全民减负的前提下，单位缴存比例还会进一步的下降。
正是由于上面的三个原因，在需求端和供给端都形成了影响，最终才造成了最近公积金贷款放款慢的问题。
对此能有什么简单见效快的手段么？
行政拨款？×这种方式只能短期解决燃眉之急，不是长久之计。
紧缩信贷政策？×可以降低需求，但是有悖“去库存”和“执政利民”的两大原则。
想来想去，只有下面这招才能有效快速解决诸如近期公积金贷款放款慢的问题。
资产证券化是个什么意思呢？
在这里，“资产证券化”的概念，应该叫做“购房公积金贷款证券化”。
贷款者为购买房屋申请的公积金贷款，对公积金管理中心来讲，是资产。
公积金管理中心，将这一部分资产以证券或者债券的方式（也有可能是别的载体）卖给投资者，投资者在持有这一部分债权的时候，公积金管理中心按照约定的回报率向投资者支付回报。
简单用图表表示就是下面这个样子：
这一些列的交易如果能够有序的进行，那么将会形成三赢得局面。
公积金管理中心：可以通过投资者购买债权，获得现金，以此加快公积金贷款的放款速度，减少民生抱怨。（政府部门最大的工作目标是保持人民满意，而不是利益最大化）。同时，可以通过利差获得一部分的收益。公积金管理中心向投资者提供的回报年利率低于公积金贷款利率，不这么干公积金管理中心就赔本了。
购房者：放款速度能够有效提升，降低贷款放款等待时间。
投资者：在房地产继续上行的今天，房地产衍生品作为投资品相对来说是比较稳健的。而且即便出现风险，标的物还在，可以清售收回占压的资金。
前面说的是在市场稳定且交易有序的情况下，一举三得的局面。
如果房地产市场在发展过程中，出现下行逆转，那么就会出现不可收拾的局面。
如果房地产市场下行，贷款者购买的房屋市值下降并低于贷款额的情况出现，贷款者会选择停止进行贷款还款。这时标的物的市值缩水，投资者也很能通过追偿标的物的形式收回本金。这样一来房地产的下行则会传播到金融市场，未来市场将会出现一种的混乱的状态。
美国08年的次贷危机就是一个明显的例子。（今天文章篇幅有限，关于美国次贷危机的例子就不展开说了，最近在看《美国房地产泡沫史》这本书，未来找一个机会跟大家分享一下里面的内容）
综上所述，就目前天津市场的状况来讲，资产证券化无疑是解决近期公积金贷款放款时间长问题的最容易见效的手段，而且使用之后暂时的风险也使相对比较小的，因为有着下面这么三种情况客观存在：
①天津房地产市场上行趋势明显。
②目前对于贷款者的资格审核比较严格。
③未来证券化在投入市场中，其所占的比例肯定不会很高，不会达到美国次贷危机前出现的高次级贷款比率。
好了，今天说了这么多。大家觉得证券化是不是一个好的手段呢，期待大家在留言区畅所欲言。
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