2023-05-10 14:56:27
导读
近日碧桂园高层一封高周转的内部文件泄密，引起了业内的震动，何为高周转？简单说就是缩短楼盘开发周期，以最快的效率对抗可能来到的风险。深耕三四线城市的碧桂园都开始着急出货了，房价难不成真的要调转车头了吗？
在防控可能到来的风险面前，一线房企的嗅觉无疑更加的灵敏，恰逢徐州这个强三线准二线城市，正在陷入房价是涨是跌的拉锯战的时候，此时传出这个信息，房价的天平又稍稍偏向了下跌这边，未来徐州楼市将何去何从，今天索性从8个方面，做一个大胆的预测。
1
市场将继续分化 偏远楼盘加速收割
在过去很长一段时间里，因为限价关系，导致在徐州市场上，无人问津与千人抢房的楼盘并存，目前虽然土地挂牌时不再限制售价，但是依然有备案价的限制，在区域分布严重不均的情况之下，楼盘热度两极分化的情况将会延续，因为东区和新城区的供求失衡，这两大区域的品牌楼盘购房门槛，依然只向5成以上首付的人敞开，南区与北区购房环境相对比较宽松，竞争相对也没有那么激烈，为了加速出货，这也会导致一些开发商在未领取预售的情况下，就选择提前落位，提前锁定客户，加速收割。
2
小三室更受追捧 新建商品房两室户型销声匿迹
曾几何时，徐州的两室户型的单价还是高于三室的，但是自从二胎政策放开以后，三室已经成为入门的选择，对大多数刚需客来说，户型的面积大小不重要，只要是三室就行，在单价已经过万的高房价之下，小三室无疑将会更受追捧，因为小三室既满足了一家人的需要，又不至于总价过高，为了迎合市场这种需要，新建商品房从规划之初就会有意规避两室户型的格局。
3
公积金贷款额度有望提升
继上海提高公积金贷款额度后，南京也提高啦！4 月 1 日，南京住房公积金管理中心发布了《关于调整南京市住房公积金贷款有关政策的通知》，自 4 月 1 日起，在南京购买首套自住住房，个人最高贷款额度由 30 万调整至 50 万，家庭最高贷款额度由 60 万调整至 100 万。而徐州，目前现行政策为，个人最高贷款40万，夫妻双方最高贷款额度为50万，在目前动辄100万以上房价上，公积金显得有限鸡肋，再加上银行逐渐减少对楼市的输血，公积金对楼市的贡献就尤为明显，在南京之后，徐州很有可能也会步其后尘。
4
泉山区与铜山区未来供货占比将达到80%以上
这两年，徐州“跨越式”的发展卓有成效，金山桥和新城区也已经功成身退，未来两大新兴区域将会是西区的淮海新城与高新区，对应的泉山区和铜山新区也是未来主要的房源供给也是这两大区域，有意思的是，2018年3月份销售榜前10的楼盘，无一例外全是出在这两大区域，在鼓楼区已经无房，东区和新城区也房源告急的时候，买房客户也不断向西区和南区溢出。
5
联合开发成趋势 品牌房企主导地位加强
风险共担，收益才能同享，在轻资产运营思潮还没有退去的今天，越来越多的开发商选择抱团取暖，首先，这更加有利于对于应对未来可能出来的风险，其次，开发商之间也利于各发挥所长，有擅长营销的、有擅长物业的、有擅长建设的、有擅长置地的，这对于小区来说，也更容易溢价，在十分认可品牌效应的徐州，这种开发模式，势必也将会成为一种趋势，品牌房企的市场份额和地位也将会进一步提升。
6
2018年整体市场不会好于2017年
2017年的房价一路高歌猛进，主要依赖于两大因素，第一市场库存出现空档期，徐州四处买不到新房，第二，淮海中心城市确立等利好不断拉升房价。进入到2018年，尤其是下半年以后，库存不足的情况将会得到有效缓解，据统计，仅最近一个月就会有超过5000套房源入市，并且2018年新拍地块面积创下近年同期新高，可以说徐州市场后期房源十分充足。第二，之前的利好消息包括地铁等，已经为房价做出了贡献，兴奋剂打一次有用，打多了也就麻痹了，因此在房地产市场热度方面，2018年相对2017年将会是降温，一部分开发商将面临严峻的出货的压力。
7
住房不炒成主旋律 炒房难度继续增加
在整体大环境之下，炒房难度成倍的增加，银行利率不断加码，限售政策不仅没有松绑的迹象而且很有可能继续收紧，更为关键的是房价目前已经处于高位，现在出手炒房风险远大于收益，而且很有可能被套，就算是出货，现在一些投资客也十分的谨小慎微，当新房房源供给端不断增加，最担心的就是三级市场也开始抛售名下房产，这无疑将会给处于上升期的徐州楼市当头一棒，投资客已经退去，现在还在持币的入市大多数人，属于恐慌式购房和棚改货币化安置的产物。
8
房价中长期看空 下跌是大势所趋
归根结底房子也是商品，是商品就要遵循一般的经济规律，影响房价的因素有很多种，有人总结房价的变化规律，短期看政策，中期看土地，长期人口，政策上调控的目的不是为了降价，是为了防止市场过热，房产税和空置税虽然短时间内不能落地，但是已经有效的吓退了一波炒房客，土地市场相对2017年也明显降温，热门地块楼面价四五千已经属于高地价，鲜有地块再拍出动辄七八千的楼面价了，开发成本以4000来算，单价定在万元以内开发商仍有利可图，人口方面，徐州城市地位虽然已经在强三线和准二线之间徘徊，但是改变不了还是人口输出型城市，单论人口的红利，徐州还远不及苏州和无锡。至于说徐州小学生人口水平，那就是10年以后讨论的话题了。
房地产行业目前仍是国民支柱性行业，这就注定了商品房不会成为少数人追求的奢侈品，只有多数人能够消费起它才能承担起更多的交易价值，要想让房子成为阶层分化的产物，无论是经济上还是法理上都不会允许。
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