2023-05-10 14:56:27
人人都在说风口上的“特色小镇”，但是各地特色小镇的境况却不尽相同。有的小镇投资者趋之若鹜，有的小镇却在为招商犯难。为何有的小镇迟迟未能打动投资者?投资方到底在想些什么?投资方是如何评估小镇的价值前景的?对于任何一位投资者来说，“进入、回报、退出”都是必须要考虑的问题，投资特色小镇也不例外。
如何进入特色小镇领域?
进入门槛有多高?
一般情况下，特色小镇规划建设都会涉及到拆迁安置、基础设施等徒弟一级开发内容，同时会有相关的产业投入，需要大量的资金，从几十亿到上百亿。
任何一家房企要获得如此多的资金，并且全权代理一个小镇项目都不是一件简单的事，更何况自去年下半年以来，多家银行已经收紧房企开发贷，部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
所以说，谁来统筹，是第一件事。这方面，当地政府牵手资本方成立开发基金平台，进而招商成为办法之一。
绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵表示，“后期运营上，我们留下来的产业是要通过扎扎实实的招商、运营来拿到利润，换句话讲，如果只有房地产开发建设能力，没有产业的策划招商运营能力的话，是赚不到钱的，只有两者具备我们才有可能把特色小镇项目能够把它玩成功。”
开发周期有多长?
是否能够快速实现回报?
特色小镇投资周期较长，如何才能控制好回报的周期也是投资方不得不考虑的问题。
稳盛投资的总裁许亚峰在对特色小镇的投资上表示，“我们考察的一些小镇项目，大多是通过一个IP做一些核心资产运营，比如做度假目的地、文旅、养生养老等等，但是这些资产运营是相对长期和漫长，投资回报周期很长，我们希望能够配套一块能够快速实现回报的资产或者是配套的住宅也好，或者是像刚才的能够长期租赁的一块资产，能够实现一个快速的回报，这是很重要的。”
“基本上我觉得现在比较好的类型项目，是在核心城市的周边，因为高铁完全改变了城市的生活方式，城市周边的项目处于一个能够相对快速到达的区位。”许亚峰表示。
在具体投资方式上，许亚峰表示分阶段来考察，前期会有一个类似于开发基金和机会型基金，投资于前端的开发，这种前期开发相对承受的风险更高，但预期回报会更高一点;后期开发周期结束之后，也可以投资后期的持有资产运营，我们也在规划这阶段的情况，我觉得这条路也是比较对的。”
是否有完善的退出机制?
“当有一件事需要花费5年到10年的时间去完成的时候，你总要想清楚退路在哪里。”
周期长，投资大，就必须要有完善合理的退出机制。然而很多投资方在考察之后发现，目前的特色小镇项目大多都没有考虑到这一点。
关于后期的退出机制，许亚峰认为，“未来真正持有阶段可能要依靠长久的资本市场持有能够长期运营的资产，未来持有的资产都是具备现金流的，可以通过资本证券化的方式，把持有型物业再进行第二轮的资金的一个回收，我觉得核心的项目要看到好的市场的前景，同时有好的团队，同时还要有好的匹配的资金能够实现，这样我觉得一个小镇项目才能比较顺利的进行。”
虽然现在很多人都在谈小镇的商业模式，但在商业模式之前，实际上还有很多问题，其中政府协调、获取融资以及小镇运营是三个最关键的问题。
开发企业首先需要在规划审批、土地指标、土地价格、基础设施配套增方面获得政府的支持，这对单一企业来说很难;
其次，特色小镇的投入周期很长，很多小镇项目希望能获得10年以上的大额、低成本的融资;
第三是有运营能力的企业不多，特色小镇不是单纯的搞工程建设或者卖房子，还要做好相关产业策划、资源的整合、商业运营，对企业的操盘能力要求非常高，一般的企业很难胜任。
2017是特色小镇关键之年，各地纷纷出台政策，现对京津冀三地特色小镇在招商方面的政策举措进行汇总仅供学习参考。
北京市
房山区长沟镇
昌平区小汤山镇
密云区古北口镇
目标
“十三五”期间，本市将统筹规划建设一批功能性特色小城镇，提高小城镇承载力，更好地对接非首都功能疏解，起到“桥头堡”作用。
力争到2020年，农民人均收入达到3万元，低收入农户人均收入达到1.5万元。
政策措施
在疏解北京非首都功能的进程中，郊区将迎来历史性重大发展机遇。疏解北京非首都功能，治理“大城市病”，需要在更广阔的空间配置资源。郊区，特别是平原地区，是非首都功能疏解的重要承接地。其中，小城镇更是城乡体系中的重要节点。
“十三五”期间，作为重点小城镇的升级版，北京市将充分利用北京非首都功能疏解的重大机遇，调整重点镇规划布局，明确各类小城镇的功能定位。
如平原地区的乡镇，位于京津冀协同发展的“中部核心功能区”，将积极承接中心城和新城疏解的生产性服务业、医疗、教育等产业项目，打造一批大学镇、总部镇、高端产业镇；西北部山区乡镇，位于京津冀协同发展的“生态涵养区”，将重点发挥生态保障、水源涵养、旅游休闲、绿色产品供给等功能，打造一批各具特色的健康养老镇、休闲度假镇；围绕重大项目建设、重点资源利用，还将统筹规划建设雪上运动小镇、世园小镇、环球影城小镇、新机场服务小镇、科技信息小镇等一批功能性特色小城镇，带动农民实现就地城镇化和增收致富。
河北省
秦皇岛市卢龙县石门镇
邢台市隆尧县莲子镇
保定市高阳县庞口镇
衡水市武强县周窝镇
刘伶醉景区
目标
力争通过3至5年的努力，培育建设100个产业特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、多功能叠加融合、体制机制灵活的特色小镇。规划面积一般控制在3平方公里左右（旅游产业类特色小镇可适当放宽），建设用地面积一般控制在1平方公里左右，聚集人口1万至3万人。
每个小镇要谋划一批建设项目，原则上3年内要完成固定资产投资20亿元以上，其中特色产业投资占比不低于70%，第一年投资不低于总投资的20%，
政策措施
（一）加强用地保障。在全省农村全面开展“两改一清一拆”（改造城中村和永久保留村，改造危旧住宅，清垃圾杂物、庭院和残垣断壁，拆除违章建筑等）行动，建立健全全省统一的土地占补平衡和增减挂钩指标库，供需双方在省级平台对接交易，盘活存量土地资源。
（二）强化财政扶持。省市县美丽乡村建设融资平台对相关特色小镇的美丽乡村建设予以倾斜支持，对符合中心村申报条件的特色小镇建设项目，按照全省中心村建设示范点奖补标准给予重点支持，并纳入中心村建设示范点管理，对中心村建设示范县（市、区），再增加100万元奖补资金，专门用于特色小镇建设。
（三）加大金融支持。按照谁投资谁受益原则，加大招商引资力度，探索产业基金、私募股权、PPP等融资路径，拓宽投融资渠道，广泛吸引社会资本参与特色小镇建设。
（四）引进人才，创新特色产业。根据产业定位量身定制政策，打造创新创业平台，吸引企业高管、科技创业者、留学归国人员等创新人才，引进新技术，开发新产品，做大做强特色产业。建设特色小镇公共服务APP，提供创业服务、商务商贸、文化展示等综合功能。
天津市
武清区崔黄口镇
滨海新区中塘镇
目标
到2020年，天津市将创建10个市级实力小镇、20个市级特色小镇，在现代产业、民俗文化、生态旅游、商业贸易、自主创新等方面竞相展现特色，建设成一镇一韵、一镇一品、一镇一特色的实力小镇、特色小镇、花园小镇。
政策措施
（一）土地政策。凡属特色产业聚集程度高、辐射带动作用强，具有高端高质的行业龙头企业集群的项目，经认定，土地利用计划指标予以安排；对如期完成年度规划目标任务的，市里给予一定土地利用年度计划指标奖励。
（二）人才政策。对支持特色小镇建设的以成建制形式整体迁入我市的企业、研发机构，在办理首批人员调津过程中，凭相关资料，在保证调津人员中有50%以上符合我市引才条件的前提下，对其余虽不具备我市引才要求的学历、职称条件，但原已在该单位工作、且迁入我市后单位仍然急需的管理、专业技术及技能型人才，可同时予以调入，配偶及18周岁以下子女可办理随迁手续。
（三）财政政策。设立市级特色小镇专项补助资金，一是对经市人民政府批准同意的特色小镇基础设施建设投入，从2016年起，按照一年期6%贷款利率，对每个实力小镇基础设施贷款给予总额不超过2000万元的贴息扶持，对每个特色小镇基础设施贷款给予总额不超过1000万元的贴息扶持，其中：市、区两级财政各承担50%；二是对验收达标的特色小镇，市级财政给予一次性奖励资金500万元，专项用于特色小镇发展建设。
（四）其他政策。列入市级特色小镇创建范围的基础设施建设项目，均可享受“两行一基金”贷款融资政策，列为市发展改革委申请国家专项建设基金范围。
随着国家扶持政策的落地，越来越多的房企如潮涌般奔赴特色小镇的蓝海，大规模大体量打造各式各样的特色小镇，但是如果不能够在某一方面真正形成自己的特色和品牌，未来也极有可能会被市场淘汰。
来源：网络
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