2023-05-10 14:56:27
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随着我国房地产业的迅速发展，以在建工程抵押申请贷款已经成为房地产开发企业融资的重要方式，然而，由于在建工程抵押涉及到多方当事人，法律关系特别复杂，银行或其他金融机构必须十分谨慎才能防范在建工程抵押所带来的风险。
最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。实践过程中，房地产开发企业通常不是自己建设工程而是将工程发包给施工企业。按照上述法律的规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。
防范在建工程抵押的风险措施简单概述以下几点：
1.选择资信良好、工程开发前景看好的客户，并对其资质、还款能力等进行严格的审查，与此同时必须查看《国有土地使用权证》和收集有关的证件，如《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、施工合同等，严把在建工程抵押贷款的资料审查关；
2.在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；
3.严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款是用于在建工程，同时要对开发商的工程进度、给付工程款的进度情况、房屋预售、土地出让金缴纳及企业欠税等相关情况进行深入的贷前调查了解，做到有备无患；
4.在建工程已经竣工的，应该要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，为减少贷款风险，应尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保；
5.应尽量要求建设工程承包人提供自愿放弃工程款优先受偿权的书面承诺。银行和其他金融企业只有做到以上几点才能更好的避免在建工程抵押的法律风险，从而促进行业的健康发展。
金地担保 姜祥英
微信号：AnHui_ACF
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