2023-05-18 23:00:13
最近一个月，房子突然成了全国热议的话题。在短短一个月内，北上广深等一线城市的房价突然蹿升5%以上，一时间房东跳价、开发商捂盘等等事件层出不穷，买房再次成了全国人民的头等大事。房价未来会涨还是会跌？这个实在很难说。按照一般规律，世界上不存在只涨不跌的资产。但是按照中国特色，随着地方政府把土地这袋“面粉”卖得越来越贵，房子这个“面包”似乎又没有下跌的理由。孰是孰非，我们还是先放一边。今天我们来讲讲买房过程中的房贷背后的知识和技巧。
房贷是银行对购房者的剥削吗?
一说到房贷，自然离不开银行。在借款人眼中，房贷简直就是银行对购房者的剥削。的确，一笔30年期的商业房贷，要还的利息几乎和本金一样多——也就是说你贷100万得还200万。要知道房子本身就已经够贵了，现在银行还要来再扒一层，简直丧心病狂。
实际上，房贷在历史上的多数时间内的确是银行的优质资产。但其“优质”并非表现在利息收入上。因为对银行来说，存款付单利、贷款收复利，这简直就是天经地义的事。别说对房贷客户，就是对央企“老爷们”也是这么干的。目前银行存款成本已经攀升到了3%左右，而贷款利率最高只有4.9%，这中间的利差只有2个百分点。而目前国内商业银行的坏账水平通常在1-2%之间。也就是说，目前银行在房贷上的利差空间只有0-1个百分点，收益水平并不高。
不过，由于在大多数时间内，房价总是呈现上涨的趋势。因此对国内商业银行来说，房贷是一种资产损失风险小，资产质量可控的资产。房价越涨，房贷资产的质量就越高。更何况还有首付2-3成的要求。也就是说，银行还可以把优质的房屋资产打个7-8折，这就更保证了银行的资产安全。至于利息收入，多做几笔自然就积少成多了吗。
所以，房贷业务上银行并没有牟取暴利，但在房价上涨周期中，房贷对银行来说的确是一项安全又稳健的业务。
房贷到底该不该贷 贷多少？
最近一个词在G20之后突然火了起来，叫做“房地产加杠杆”。什么意思呢？意思就是通过银行贷款来放大房地产投资的金融杠杆，用较少的投入获取较大的收益。打个比方，温州土豪花1000万现金全款买了一套房，假设一年之后涨了10%，那么温州土豪前后一种赚了100万，年收益率10%。相反，有个北京金领只用了300万首付就买了同一套房，剩下的700万全部银行贷款。一年之后房价同样涨10%，金领也赚了100万。但因为其投入只有300万，所以年收益率高达33%，及时考虑银行贷款的成本，其年收益率也在25%以上，比温州土豪高了两倍还不止。
我们再假设，这个金领其实也有1000万现金。那么很有可能，他用1000万做首付，买了价值3000-4000万的房产（二线城市以下首付20%）。假设一年之后房价涨了10%，那么他总共就赚了300-400万。看到了吗？同样是1000万本金，他比温州土豪多赚了整整2-3倍。
这就是杠杆的魅力。
所以对房地产投资者来说，房贷当然要借，而且借的越多越好，时间越长越好。借的越多，资金投入的本金就越少，投资杠杆就越高，未来的投资收益率就越大。而时间越长，还款压力就越小，资金流就越充沛，更容易周转和应对市场的波动。
刚需是不是也要贷款呢？贷足三十年
讲个真实的故事。我一位亲戚比我早生了10年，当然也就早买房了10年。当年买房的时候，由于买在市中心，房价相当贵，每平米要5000。而他们夫妻2人月收入不过7000，每月还贷却要还5000以上，压力可谓相当大。可是10年后呢？夫妻二人月收入都上5万了，房贷反而由于利率不断下调降到了4000多。从占收入的70%到占收入的不到10%。变化可谓天差地别。
造成这种变化的，首先是因为个人收入在提高。假设一个保守的数字，个人年收入增长5%，那么10年就是增长62%。原先占收入一半的房贷，10年后很可能只占收入的1/3，压力是不是小了不少？
别忙，还有呢！这10年里，除了收入增长，还有货币的贬值，也就是通货膨胀。我们假设每年通胀率3%，那么10年后即使还款额不变，银行债务的实际价值也要缩水将近30%。如果我们的真实收入不断增长，同时货币还在不断通胀贬值，那么10年之后，房贷压力很可能就像我的这位亲戚一样，下降到一个微不足道的水平了。
所以无论投资还是刚需，我的建议就是三个字：拼命贷！而且一定要贷足三十年。
等额本息与等额本金 哪一个更好？
接着我们再来说一说一个房贷的技巧：到底选等额本息还是等额本金？
按照老一辈的说法，等额本金还的利息少，划算！这个说的完全没错，但等额本金是不是真的就好，却并不一定。简单来说，等额本金的特点是初期还款压力大，后期还款压力小，整个还款期内利息少，总还款额小。
等额本息则正相反。初期和后期还款压力一致，初期还款压力要比等额本金小得多。但整个还款期内利息多，总的还款额高。
看似等额本金在整个还款期内更划算，但是注意，银行规定月还款额不能超过你月收入的一半。所以初期还款额高，对你的收入水平要求也就越高。或者反过来说，在一定的收入水平下，初期还款额越高，你能贷的款就越少。因此如果你的收入水平一定，等额本金能贷到的款要比等额本息少不少。所以到底该不该采用等额本金的方法，最首要的是看你需要贷多少款。加入你的月收入只能满足等额本息的要求，那么你也别无选择。
大家又要问了，是不是我的月收入高，贷款额少，就应该选择等额本金呢？也不全是，我这里还要加个前提——你不太会理财。为什么呢？
因为等额本金初期还款比等额本息多。要知道，货币的时间价值是不同的，现在的钱比未来的钱值钱。因为现在的钱可以投资，利滚利之后，到未来可能就是一大笔钱。所以，如果你善于投资理财，那么我还是建议你选择等额本息，把一开始少还的钱拿出来做投资理财，赚得肯定比你多付的利息要多。相反，如果你不善于理财，那么就老老实实选择等额本金。因为按照现在的利率水平，你多还的钱都会按照年4.9%的贷款利率抵扣未来的利息。要是理财收益+通货膨胀率还打不到这个水平，那么通过等额本金的方式早还款，就是最好的理财了。
零首付？小心变相高利贷
最近随着房价大涨，不少开发商又打出了所谓“零首付”或者“首付贷”的旗号，“帮助”投资者买房。
什么叫“零首付/首付贷”呢？简而言之，就是开发商想卖房，又看你买不起付不出首付。那么开发商就自己出钱，先帮你把首付垫上，然后帮你办理房贷，把房子先卖给你。你呢则慢慢还开发商和银行的贷款。
看似很人性化的服务，但其中却暗藏玄机。一般“零首付/首付贷”通常利率都很高，甚至有的利率超过每年10%，更有的高达20%，变成了高利贷。这样高的利率，再加上还款周期比银行贷款短得多，普通工薪族是肯定付不起的。工薪族付不起，那么这些“首付贷”又是给谁的呢？没错，就是专门给投机客的。投机客用了“零首付/首付贷”之后，自己只需要支付5%左右的首付款就可以拿到房子。等房子涨价了之后直接抛售，套现的钱就可以把“首付贷”的高利率填上。只要房价上涨1%，投机客基本就能打平所有的资金成本。如果上涨2%，那就能赚差不多40%的利润率了。可万一房价不涨……
总而言之，“零首付/首付贷”这类产品属于投机客专属，作为普通购房者，除非你是有足够的首付款但零时周转不过来，否则我还是建议您：千万别借！千万别借！千万别借！
重要的话说三遍。
来源：腾讯理财