“借名买房”,房子归谁?

1 什么是“借名买房”？

所谓的“借名买房”是指限购政策出来之后，很多人失去了购房的资格，即使能签购买合同，但是也不能在产权交易中心过户，为了规避政策，有的人借用他人名义进行买房。“借名买房”会出现名义产权所有人和实际出资人不一致的情况。

2 “借名买房”的法律风险有哪些？

“借名买房”虽然能够规避法律和政策，但是也有一定的法律风险。

首先对于借名人来说，法律风险是很大的：

♕ 如果是借用亲属的名义进行买房的，也没有签订协议，被借名人主张房子的所有权归他所有，。

♕ 如果产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割。

♕ 如果产权人(即被借名人)死亡，房产作为其遗产被继承;

♕ 如果产权人(即被借名人)将房产设置抵押权;

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♕ 如果产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖。

♕ 如果权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。

这些情况对借名人来说都是很容易出现的法律风险。

其次，对于被借名人来说，如果借名人在贷款的时候，一旦实际出资人不能按时还上贷款，被借名的一方不仅存在债务风险还会有信用不良的记录，影响自己今后的购房，申请贷款，升学求职等，同时因为名下已经有一套房产，再次购房的时候将会面临更加严格的购房条件。

3 “借名买房”房子属于谁？

“借名买房”中因为产权所有人和实际出资人不一致，就会产生房子所有权的归属问题，这个房子到底是属于产权所有人还是实际出资人？

针对这个司法实践中常见的问题，虽然我们国家的最高法也出了很多案例，但是我们国家并不是判例法国家，这些判例的效力并不及法律。

在2017年8月份，“借名买房”的所有权归属问题终于有了法律规定。8月4日，，“统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”

虽然，《意见》第18条并未明确该类合同效力，但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断，。事实上，，对于借名买房规避国家房产限购政策的，合同一律无效！

4 “借名买房”的法律风险规避措施有哪些？

“借名买房”，从风险来看，对借名人的风险是比较大的，结合状状的办案经历来看，在“借名买房”之前一定要有充分的认识并做好防范措施才能规避其风险。

♕ 要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。

♕ 委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。

♕ 所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。

♕ 约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。