2023-05-10 14:56:27
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之前，看到易居房地产研究院发布的《全国40城房价透支程度排行榜》，我当时觉得惊诧，仅仅以房价、收入作为衡量泡沫的指标，是否合理呢？
易居研究院的研究结果：
当时，关于房价收入偏离度和泡沫，我也发了一条微博给杨红旭（微博大V，易居研究院副院长）。
对此，杨红旭给我的回复如下：
“这是一个短期动态指标。排名前三城市，房价正在明显下跌。南京排名第五，短期泡沫也有些明显，未来二三年，房价也将明显下跌（跌15%就算明显）。长线看，南京属于强二线城市，房价远未到顶，但短期看，必跌无疑…… 唯物辩证法：事物螺旋式上升、波浪式前进……”
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我质疑的是用房价-收入作为房价的判断指标，不太合理。
而杨红旭回复的是，这是短期动态指标。并明确指出，南京短期泡沫明显，未来两三年，房价也将明显下跌（跌15%就算明显）
关于这点，我的理解如下：
（1）房价-收入比，但房价从来都不是人均收入决定，而是被买得起的人群决定。很多人换房，并非纯粹用收入，而是用来的房产置换+贷款；
（2）如果用房价-收入比作为短期动态的判断指标，像上海、北京、深圳、杭州、南京，对了，尤其厦门这种妖艳城市，房价-收入比一直都是极高，远超全国均线，但实际上，也还是这些城市，房价上涨更快；
（3）老杨的判断，南京是强二线城市，房价远未到顶。这个很认同，房价是城市价值的直观体现，是真金白银非口水的投票；
（4）老杨去年曾和我们关于南京房价有些辩论。其实从2016年10月的调控到2017年，南京房价委实没有下跌，甚至还有所上涨。这点确凿无疑。
因此，老杨又表示，2018年跌15%。现在是2018年4月12日，距离老杨的预测还有半年，15%的均价跌幅，这就意味着：
比如，南京奥体从5万/平，跌到4.25万/平；
江北核心区从3.2万/平，跌到2.7万/平；
麒麟从2.5万/平，跌到2.12万/平；
拉力琅学区房从8万/平跌到6.8万/平；
树人学区房从5万/平，跌到4.25万/平；
汇文双学区从7万/平，跌到5.95万/平。
这些还是二手房，对于新房，南京即将开盘的那些高高在上的地王盘而言，现在的局面尚且日子不好过，如果二手房统一再跌个15%，地王价的保本，如何看得到希望？
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老杨有一点说得特别对：事物螺旋式上升、波浪式前进。日子的确不好过但也得过，京奥港，对吧？
其实，在南京的房产媒体评论中，我算是最疼京奥港了，售价其实也不贵啊，区域内二手房2.5万/平左右，新房售价也就这个数。如果户型和品质做好点，媒体关系好一点，也不至于“痛打落水狗”的地步。
媒体一致性踩踏的楼盘，必然满足三点：
（1）楼盘没充值；
（2）楼盘在一个恰当的地点、恰当的时间有一个恰当的命运，满足了大众对于地王的奚落情绪；
（3）品牌和产品营销，确实没做好。所谓牛逼，在于在一个不可能的地段规划设计并市场营销出一个让南京人叫好的楼盘，这也不是不能做到的。所以，没底气啊。
据说，京奥港最近迎来了金主——事物螺旋式上升、波浪式前进。
房价也是如此，最终房价是一系列指标的合力，但总的来说，与人均收入的关系是;：相关但不绝对。
理工科生的思维就是，不对就是不对，逻辑就是逻辑，没有辩证法这种说法：正过来说说，反过来说说，换个说法再说说。
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关于跌15%的判断，老杨轻描淡写，但围观群众是这样的：
房价一旦不涨或稳定，刚需的特点就是犹豫不决、瑟瑟发抖。这也难怪，买房是低频的事，对于年轻人，也往往是第一次所为。所谓年轻人，自然而然的想法是，买在最低点，感觉“赚了”。
2016年10月调控之后，南京曾有个经典买房言论：“等跌个5万”。
等跌个5万，斩只鸭子吃吃；
等跌个5万，剥个旺鸡蛋吃吃；
等跌个5万，买碗鸭血粉丝汤喝喝。
实际上呢，南京房价不但没跌，猛涨一波，同样一套房得多掏个50万、100万，比比皆是——利率还从当时的85折9折涨到了现在的20%。
你上过大学，你说，等跌个5万？还是这次等跌个15%？
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