2023-05-10 14:56:27
货币政策的收紧，租赁用地的扩张，房产税的呼声高起，2018年的楼市，已经渐入风雨飘摇之中。而在楼市的风雨飘摇之中，到底谁最能挺过风雨、先见彩虹？又到底什么才是楼市的诺亚方舟？
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人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟
在顺周期时，资产价格的上升，极容易增加投资者的思维惰性，过去20年的房价走势即是如此。
但是，在房价已经到达平衡周期时，对决定房价走势的诸多因素，就有必要仔细厘清，谁是次要因素，谁是主要因素？谁对短期走势有影响，谁对中长期走势有影响？
货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等，这些仅是次因素，也仅仅对短期房价走势构成影响。
那么，谁才是主要因素，谁才对中长期房价走势构成影响呢？人口！！！
道理很简单，任何一个城市的房价走势，短期炒买炒卖或可，但是，归根到底，取决于真实居住的需求——不管是租房子住，还是买房子住，只要真实居住的需求强烈，房价即便短期不涨，中长期依然是要涨的，而如果真实居住的需求减弱，房价即便短期大涨，中长期依然是扛不住的。
一个城市真实居住的需求，取决于其常住人口的变化——常住人口增长了，房价必然有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。
而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下，谁最能挺过风暴，显然是常住人口增长的城市，谁最经不起风暴，当然是常住人口减少的城市。
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2018年谁最能挺过风暴
我挑选中国前10大城市，先来看看过去一年常住人口的变化（2017年）。
（本图为“国英观察”独家统计得出）
第1名：深圳
在过去一年，深圳常住人口足足增长了近62万人，这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后，连续三年，每年增加50万+的常住人口，这是中国的城市奇迹，在互联网新经济的带动之下，这座移民城市对于人才，依然具有不可或缺的魔力。
第2名：广州
2017年，广州常住人口足足增加了45万多人，已经成为1450万人口的超级大城市，其常住人口增长，最近三年保持每年40万+的态势，也充分证明这座历史悠久的“对外窗口”城市，依然焕发着不可抑制的活力。当然，与深圳人口增长来自全国相比，广州的人口增长至少有一半来自省内。
第3名：杭州
继2016年常住人口增长17万人之后，杭州对人口的吸引力，仍在持续升温，2017年常住人口大幅增长了28万人，这是这座江南名城历史上所没有过的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅迁入外。虽然，杭州的常住人口增长低于广州，但是，在以阿里巴巴为首的互联网企业带动之下，其常住人口的增长，绝大多数来自全国各地，人口增长的质量相对优于广州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的说法。
第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增长整体均为正，排名位居中流，就不一一细述了。当然，从中长期看，重庆、武汉这两个城市的房价，依然有较大的上涨潜力，毕竟房价的基数，在中国大城市中相对偏低，而常住人口的增长，最近三年年均都在15万以上。
北京、天津和上海，是常住人口增长的倒数三名，也是中国前10大城市中，仅有的人口增长为负的城市。
倒数第二名，天津，这座北方的港口之城、重工化业之城，其2017年常住人口呈现流出的态势，港口之优势，对于新经济的发展并不加分，而重化工业则更是在环保压力之下萎靡不振，若论GDP增速，2017年天津则在前10大城市中倒数第一，经济如此不堪，其人口流失并不意外。
倒数第3名北京，倒数1名上海，一个是帝都，一个是魔都，这两座中国唯一的超级大都市，2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人，这同样并不令人意外，一是超强的限制落户政策，你买得起房，也不一定落得了户，更何况，你买得起，也不一定有购房资格，二是超高的房价、以及企高的生活成本，已经使一部分北漂无奈逃往二线城市。
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人口是决定房价的核心因素
当然，除了上述前10大城市外，在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线城市中，2017年常住人口增长，最值得一提的是长沙，2017年长沙常住人口增长了27万多人，相对偏低的房价基数，目前仅1万元/平米稍多些，其未来房价应该依然有较大的上涨空间（2017年已上涨40%左右）。
2018年是中国楼市的“风暴之年”，并且这一风暴至少将持续3年。我们需要观人口之增减，从而预判房价之走势，以避免房价之风险。
危机已经临近，对于人口增长为负的京津沪，在未来三年，虽然不至于发生暴跌之风险，但是，房价至少将横盘三年之久——不涨就是跌，因为你的资金有成本。
而在房产税渐行渐近之下，在未来3年，高房价的城市，其房价压力将显著高于低房价的城市，毕竟，未来房产税将是以房屋总价为基数的，同样是100平米的小三房，北京价值1000万，而长沙可能仅有100万，从而所交房产税的金额，也将是长沙的10倍，但是，从事同样一份工作，你在北京的收入，难道会高于长沙的10倍吗？不可能！你至多是长沙的1倍。
2018年，早准备，方安心！
根据国家统计局发布的数据显示，2018年1月南京新房价格环比降0.3%，同比降2%。同时，南京二手房价格也在降，环比下跌0.4%，同比下跌2.4%。
我们都知道限价之下，新房价格环比下跌显得不真实，一切都让人们多问一句“真的降了？”
国家统计局公布的二手房房价更能反映实际市场。同比来看，6城二手房房价跌回一年之前：北京、天津、石家庄、南京、合肥、郑州！这6个城市，真跌了！
真的拐点，也许是4月开始？房企资金兑付压力2018年一季度集中体现。
2016年拿地一时爽，2018年压力就来了。2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付。
1月没起色，春节没行情，3月没风浪，那么一季度基本就没戏了。
预计2018年二三季度，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。
问题接踵而至，这个时候如果遇上加息的预期越来越浓，事情就变得更复杂了。二季度开始的4月，也有可能迎来加息。
方向：调控不放松 贷款利率将持续上浮
虽然调控效果已经显现，但是进入三月份，楼市调控的力度仍然有增无减。比如，在这次上，很多人谈论的一项重点，仍是楼市调控政策。
房地产税继续推进、银行贷款利率继续上浮等，都是明显的表现。
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房产地产税继续推进
，，，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。
房地产税出台后，对于房价影响如何，可以很明确地说，房地产税依然挡不住房价上涨，只能减缓上涨速度。
有些人不估计会反驳，房地产税怎么就抑制不住房价呢？咱们不妨换个角度来想想。政府设立房地产税是系统这个制度能够替代土地财政，获得税收收入，如果房价下降，谁还买房，大家不买房了，甚至将手中多余的房抛售，房地产税向谁征收？
房价只有在一个合理范围内上涨，既能为政府提供足够的税收，又不至于引来民众的抱怨。
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房地产杠杆率还将继续降低
银监会主席郭树清说得很明白：目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快，需要警惕。中财办副主任杨伟民也说了：要通过控制房地产泡沫来防范居民债务过快增长，建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。
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银行房贷利率还将继续上调
：目前房贷利率略升但仍处于较低水平。其实，2018年后全国的各地区多家银行首套房贷款利率再次上调，将首套房贷款利率上调至基准利率上浮15%—25%；个别银行甚至最低上浮了30%。这一进程或将持续。
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