2023-05-18 23:00:13
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来源：T教授（本文不代表金融纵横谈立场）
“ 富不还乡如锦衣夜行。”
国人的安土重迁情结及一线大城市高不可攀的房价，让“返乡置业”在开发商眼里，成了和“金九银十”一样重要的卖房季，每到春节各大开发商无不铆足了劲儿，天花乱坠的宣传、眼花缭乱的折扣，让购房者们无所适从。
前两日，58旗下的安居客发布了一份有温度的报告 ——《2017-2018返乡置业报告》，报告显示近六成人群有回家买房的意愿，其中，38%的人想回老家买房，21%的人想去老家的省会买房，25%的人想在工作城市买房。
近日，多家房企则公布了2018年1月（春节前夕）销售数据，大部分企业刷新了同期历史记录。其中，TOP3的业绩均超过了600亿元。
显然，“漂一族”正成为返乡置业人群的中坚力量，返乡置业正成楼市增长新动力。
▌返乡置业，你真想好了？
为什么要在家乡买房子？
据安居客的报告显示，34%的人是因在工作城市买不起房或限购不能买而做出的被动选择；
33%的人是希望改善长辈和孩子的居住条件；
23%的人是希望日后回乡发展有个落脚点；
10%的人是为自己手中的闲钱找出路，即投资。
若受调查的返乡置业者没有刻意撒谎，那么，这些理由是很值得玩味的。
因为它如实反映了返乡置业者对房子的定位，是纯消费品？还是投资为主兼居住？及对房价涨跌的态度？
由报告可知，约56%的返乡者买房更多的是出于自用考虑，至于房价未来的涨跌，或是还没深思熟虑，或与其自用相比重要性在其次；而另外44%就相对比较关注房价上涨空间。
上述这些调研，或许真实反映了返乡置业者的想法，但在笔者看来，一大半的返乡置业者尚未意识到“房子对于财富”意义。
什么样的东西，能让人用上几十年，还能把它再卖掉，卖价还能比买的时候高？
笔者认为，这天底下有两样东西能符合这一标准，一曰黄金，二曰房子。
真正的问题是，黄金的价格是可以标准化，房子却不能，房子更像股票和古玩，考验的是买家的眼力。
如果仅仅是出于自用就盲目在老家花掉几十万乃至上百万的财富去买房或者在农村盖房，那么，此时的房子和你花八九千买的ihpone或几十万买的车没有什么本质上的区别，都是消费品。
当房子买好或盖好的那一刻起，就不要在奢望这砸出去的几十万乃至上百万还能100%的收回来。
如笔者有一个亲戚，2017年下半年在农村老家，花费40万盖了一栋三层小楼。他的出发点和那些返乡置业一样，改善老人和孩子的生活居住条件。
在他眼里，这40万的房子和他花20万卖的车没什么区别，都是用的，其也没指望这三层小楼能再换回那40万。
这是一个在北京收破烂的小老板思维，这笔钱更是他几年的积蓄。
如果你把房子看成自己的一个重要性财产收入，那么，就需要睁大眼睛去挑房子了。
▌房价上涨逻辑已悄然改变
过去两年（16、17），什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天？
城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？显然都不是，是泛滥的货币和信贷。
如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。
而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。
这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨。
因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，。
所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。
从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。
供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。
金融，未来的主基调是去杠杆；人口，已经迎来拐点；
没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡；
未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。
▌有人口流入的城市才有未来
在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。
因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。
纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。
即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。
意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。
比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万；
成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡；
武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；
南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。
2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。
而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。
—— 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%；在内部，除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。
小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。
高达三分之一的年轻人口流失，你还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么？
当然，全国其他中西部城市也存在类似河南的人口问题。
（图表来源：城市竞争力）
笔者认为，返乡置业本身并无问题，前提是要把房子看作随时能变现且能保值增值的资产，而不是单纯用来住的消费品。
如果是资产的话，基于人口流动及其他因素，返乡置业者就需要规避以下几个坑，
其一，不要花大钱在农村盖房
，但是在同村或临村农村之间。
这就留下了两大BUG，首先，若你是城市户口，在农村买的宅基地，日后国家是不承认的；其次，即使托关系搞到房产证，因流通度有限，届时花大价钱盖的房子转手时也不再值那个价；
当然，有钱任性者除外。
其二，四五线的县城不要碰
这个不多展开，看看你身边有多少亲戚、朋友或者同学是在你们县城工作生活的，就知道了；再看看他们的工资水平，就更清楚了；
不过，有经济和产业基础的全国百千强除外，如昆山；或者在大都市周边的区县，如嘉兴。
其三，弱地级市的新区、高铁新城等不要碰
比如上图中的驻马店等城市，房价虽会涨但很慢；
而对于这些已建成区发展尚不充分的城市来说，其新区、高铁新城等更是碰不得，等其成熟起来不知要到猴年马月。
其四，二三流风景区的度假房不要碰
除了海南等热带地区度假房有价值外，内陆二三流风景区度假房，就是一个“美丽的谎言”，哪怕它位于所谓的一小时生活圈内。
重庆周边的仙女山、黑山谷等风景区的度假房，不知坑哭了多少投资者。
▌小结
如果房子对你来说，是一笔重要的财富，买房是一次重要的资产配置行为，那么，最好不要将就。
大水之后，要擦亮眼，像选股票、找伴侣一样的去选城市、选房子。
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