2023-05-10 14:56:27
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澳洲购买楼花（OFF-PLAN）且买且注意
澳洲房市进入全面开花阶段，面对眼花缭乱的楼花项目，投资者往往关注更多是升值潜力和租金回报，但却忽略了一些重要因素，而这些因素将决定您是否能顺利收房、投资计划是否真的能做到低投入高回报。悉尼房产网-贷款业务发展经理Vivienne教您做个精明的投资者。
高密度区的楼花，多准备点首期款更稳妥.
出于对风险的考虑，部分银行对高密度区（High Density Area，如Rhodes, Wolli Creek,Waterloo, Zetland, Alexandria）等地区的公寓只能借贷70% 。因此如果您首期预算较紧，就会面临很大的成交风险。
楼花的内部面积太小，小心贷不到款.
澳洲银行普遍接受室内面积50平方米以上的物业，西太平洋银行（Westpac）和圣乔治银行（St George）最低标准是40平方米，联邦银行（CBA）可以接受30多平方米.如果购买Studio 及ServiceApt等室内面积较小的楼花需要格外注意, 这意味着您可选择的银行会非常有限， 加之其他因素（例如海外收入或澳洲现金收入工种等），那么室内面积低于40平方米的楼花成交风险率就随之上升。
物业title决定持有成本，你的物业属于哪一种？
澳洲物业分TorrensTitle, Strata Title 和Company Title. Torrens Title简单说就是一整块分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的House都属于Torrens Title，同时也有部分Townhouse和duplex，自住的话只要交市政费和水费，如果是投资房还需要交纳地税; Strata Title是一块Torrens Title的地皮上分割出来多块的地契，现在市面上大部分apartment和部分townhouse都属于Strata Title，因此除了市政费、水费还需要交物业管理费；CompanyTitle 市价较低，若物业需要装修，买卖则需要经过所有股东的认可，贷款方面多数银行只接受贷款额度70%的申请。
房屋估价影响贷款额
去年起，澳洲房价拉升得较快，部分楼盘的银行估价有时无法及时反映市场价格。若估价较低，那么短缺资金就需要客人自己支付。假设一物业的合同价为100万澳币，银行估价只有90万澳币，那即使贷款八成，贷款额也只能算72万澳币。短缺的8万澳币需要客人自己想办法筹集。如果澳洲本地收入人士可以选择提高借款比例，若贷款比例超过80%会产生高额的保险费（LMI）。当然，澳洲金融体系的灵活性也不时给你惊喜。7月，ING银行推出一项令人激动万分的新政策，针对购买楼花且持有澳洲身份的小伙伴，如果合同交换时间到目前为止已经超过了12个月，那房产的价值可以按照目前的市场价计算，但不能超过合同价格的120%。
海外收入不能当做万能膏药解决所有人的房贷申请
许多房产中介为了顺利销售房屋，总是拿可以用海外收入申请贷款为理由来打消一些购房者的贷款疑虑。事实上，并不是所有生活在澳洲的居民都适合海外收入借款。假设您近期在澳洲本地申请过车贷，信用卡且有连续使用记录、电话或水电账单有过延期交款或未缴，且超过一定金额等都会显示在信用记录系统（CRAA）里面。那么此类澳洲本地的交易记录，都会成为海外借贷的障碍。因此建议您购买物业前咨询先向专业的贷款顾问进行借贷能力评估。
楼花贷款的时间把握,小心错过贷款申请的最佳时机
楼花不同于现房，要求贷款申请对时间的把握很充分。因每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受，迟交贷款申请，银行会因超过了贷款比例为由而不再接受此楼盘作抵押。提供澳洲收入的客人，通常可在楼花交房前三个月递交申请；无PR海外收入的客人，需要有额外三个月工资进账的准备期(澳洲银行自5月起，要求无PR海外收入的客人提供连续三个月的工资进账记录)。通常房屋Title注册后的两周内完成交割，延迟交割会面临罚款，甚至损失10%首期，因此选择好的律师和贷款顾问尤为重要。
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