想“假离婚”买房?难了!央行今日已出新规:离婚一年内贷款算二套房

西湖之声2020-02-20 06:47:33

综合自新华网、央视新闻、北京日报、每日经济新闻

西湖之声新媒体编辑整理


▲图片来源:视觉中国


楼市有风险,离婚需谨慎。


昨天,北京再传大消息


3月24日,央行营管部、北京银监局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》(下称《通知》),对贷款人资格和商业银行发放房贷提出进一步的细则。



这一轮新政的主要看点是:

 

1对于离婚一年内的北京市房贷申请人,无论是商业贷款还是公积金贷款,都参照二套房政策执行。也就是说,即便是申请人离婚之后没有住房,也没有购房记录,都要把首付从普通住宅35%(非普通住宅40%)提到普通住宅60%(非普通住宅80%)。当然,这还涉及到利率的变化,比如商业贷款首套房目前是90折或者95折,二套房则是1.1倍(基准利率4.9%)。

 

2、严格执行首套房认定标准;严格审查首付资金来源,禁止加杠杆;严格审核借款人还款能力,落实月供收入比不超过50%;合理评估房屋价值等等。


央行昨日发布的这则文件,是自3月17日出台“认房认贷”的调控政策以来又一记重拳。


“离婚要趁早”


如果说上次推出的“认房认贷”是“处女贷”,那么此次推出的则可以叫做“离婚贷”。对此,我们算了个账:


比如一对北京户籍的夫妇,目前名下有两套住宅,已经没有了新的购房资格。他们把房子过户到太太名下、离婚,丈夫没有贷款购房记录,此前可以作为首套房申请房贷,现在只能作为二套房了。

 

假如他们希望购买1000万元的普通住宅,下面我们对比一下今天新政出台前后的月供、首付情况(按照等额本息还款方式,不考虑公积金因素):



 注:表内新政前的贷款利率,按照北京最新首套房95折计算,二套房则是1.1倍基准利率。贷款年限按照最新的不能超过25年的规定,按照25年计算。

 

可以看出,新政出台之后,这个家庭此次购房的首付从350万元大幅提高到了600万元,可以获得的贷款大幅降低,利率有了显著提升。当然,由于贷款金额减少,月供也有所下降。

 

应该说,这项新政主要在于提高门槛,对于中产阶层投资购房有较大的限制作用。虽然这个“阻滞期”只有一年,但加一年是一年。


而且,这种做法会在全国的中心城市创造先例,为其他城市效仿提供了先例。

 

上海是“离婚半年内不能购房”,北京是“离婚一年内购房视作二套房”,看来离婚也要趁早呀。


北京“317楼市调控新政”发布后,网上流传一些通过离婚规避新政的办法。对此,权威部门表示,贷款记录是按家庭算的,不管本人还是配偶,只要贷过款的,就算有贷款记录了。因此,通过离婚规避新政的办法并不可行。


还有网友调侃:事实证明,现在异性恋的生存环境是多么恶劣。


七天三限令 几乎“粉碎”了北漂的买房梦


3月17日,北京楼市“史上最严限购”出台——“认房又认贷”。此次新政规定,居民购买二套房时,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%,这一比例也创下了历史最高记录。


“没有最狠,只有更狠。”继3.17楼市调控新政发布后,3月22日晚,北京市地税局、市住建委联合发布公告,在购房资格上,非京籍纳税从5年改成连续60个月。这无疑是对购房资格认定的进一步从严。此前关于纳税记录的认定,是5年期间,每年至少一次纳税记录即可。此次新的公告发布后,就改为往前推算的5年里,每个月都要有纳税记录。


算下来,从3月17日到24日这七天里,北京一共出台了三道“限令”,几乎“封死”了北漂在北京买房的可能性。


而“疯狂”的城市并非只有北京。2017年3月以来,已有近20个城市加入调控大军,上海等地楼市政策再次达到“史上最严”,广州、石家庄等地连夜出台新政,更有一些城市在短短几天内连续多次调控,不断加码。


据投资界不完全统计,自2016年9月以来,中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施。仅鸡年春节之后,就有超过22个城市出台了针对购房的新规新政。这两年,中国楼市调控政策出台之密集,力度之大,堪称少有,令人咋舌。


假结婚背后的法律问题

在法律人士看来,“假结婚”这种手段存在两个问题较为突出。

“假结婚”合法有效吗?

我国婚姻法第十条规定:有以下情形之一的,婚姻无效:(一)重婚的;(二)有禁止结婚的亲属关系的;(三)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病,婚后尚未治愈的;(四)未到法定婚龄的。


“可见,‘假结婚’并不属于我国婚姻法规定的婚姻无效情形,因此,只要履行了正常的结婚登记手续,所谓的‘假结婚’其实是真结婚,婚姻关系成立且有效。”北京律师钱婷说。


假结婚”可以撤销吗?律师的答案是,不能。我国婚姻法第十一条规定:因胁迫结婚的,受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民法院请求撤销该婚姻。我国法律只规定了这一种婚姻可撤销情形。


多地楼市调控升级!


◆ 杭州

溢价达到50%必须现房销售

3月24日晚,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;

溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;


当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。


◆ 成都

将二手房纳入限购范围

3月23日晚,四川省成都市发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》,将二手房纳入限购范围。文件要求,将二手住房纳入限购范围,购房者在住房限购区域购买二手住房的,应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件,且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。通知自2017年3月24日起实施。

 

成都市曾在2016年10月1日深夜出台楼市新政,重启限购。


◆ 廊坊

外地户籍限购1套首付50%

3月21日晚,河北省廊坊市出台楼市新政,实行区域性住房限购和差别化住房信贷及住房公积金贷款政策。


限购区域内非本地户籍居民家庭限购1套住房,且购房首付款比例不低于50%。实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。通知自2017年3月22日起实施。


◆ 长沙

住房公积金出新政

3月20日,长沙住房公积金管理中心网站发布《长沙市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,包括提高购买首套房个人住房组合贷款最低首付款比例、提高购买二套房住房公积金贷款最低首付款比例、停止三套房相关贷款政策等。


通知自2017年3月20日起执行,3月20日之前已进窗登记的贷款申请按原贷款政策执行。