“钱袋子”持续收紧!如何影响楼市中的“你我TA”?丨CRIC热点

CricBigDataCS2019-07-02 02:32:08

自2017年以来,楼市调控层层升级,信贷政策持续收紧。日前,中共中央政治局委员、中央财经小组办公室主任刘鹤,更在达沃斯论坛上明确提出,“中国将争取在未来3年左右的时间,使宏观杠杆率得到有效控制”,彰显了政府去杠杆的决心。 

那么,未来金融监管的增强会对房地产行业产生怎样的影响?

对于供给侧,土拍市场降温已成为大概率事件,房企的规模增速也将持续放缓;而在需求侧,投机性需求将被抑制,同时在差别化的信贷政策和大力发展租赁市场的背景下,居民基本的居住需求也将得到满足。

毋庸置疑,短期的“阵痛”在所难免,但长效来看,有望实现房地产市场平稳健康地发展。

今天,我们一起来看看,这些信贷政策目前成效如何?未来又会对购房者和房企产生怎样的影响?

01

调控效果初显

居民中长期贷款回落7%

短贷超预期增长存“隐患”

就目前央行公布的数据来看,2017年12月末,M1、M2同比增速持续下行,M2再次刷新历史低值,同比增速仅为8.2%,分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。

这主要源于央行加强了金融监管,实施稳健中性的货币政策已经初具成效,货币的总供给量得以控制。

而从人民币贷款来看,2017年住户部门贷款增加7.13万亿元,较2016年增长了12%。虽然总量增长显著,但信贷结构进一步优化,以房贷为主的中长期贷款增加了5.3万亿元,较2016年回落了7%。

值得注意的是,居民短期贷款增长显著,由2016年的0.65 万亿元增长至1.83万亿元,究其原因,仍有部分居民以消费贷款的名义购房,这部分资金也存在变相流入房地产的可能。


02

对需求侧
今年信贷政策继续趋严?

部分购房者恐被“误伤”

从此次银监会工作会议中强调的抑制居民杠杆率,遏制房地产泡沫化,我们不难看出2018年信贷政策持续趋严已成为大概率事件,对于购房者的影响大体分为以下三个方面:

  • 一是抑制了部分投机性需求

    尤其是部分高额举债炒房族,通过上调二套住宅首付比例、贷款利率等方式提升购房成本,也使得其“套利”的可能性变得微乎其微。

  • 二是各类违规贷款的行为将得到有效控制

    针对部分居民以消费贷购房的行为,各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核,后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。

  • 三是也容易“误伤”刚性需求和改善性需求

    特别是一些需要依靠公积金贷款的低收入群体,增加信贷利率无疑会加重其还款压力,从而使得其基本的购房需求难以得到解决。

因而政府也需采取差别化的信贷政策:

  • 一方面“因城施政”

    对于部分房价上涨较快的热点城市,整体控制贷款总量,适当收紧贷款条件;而部分库存较高的三四线,在风险可控的前提下,适当放宽贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面的限制,加速去化。

  • 另一方面,单个城市的调控也应“张弛有度”

    在打击投机性需求的同时,应兼顾刚需和改善类客群的购房需求,加强中小套型的供应,亦或是大力发展租赁市场,来满足低收入群体基础的住房需求。



03
对供给侧
土拍降温将成为大概率事件,

中小房企怎么办?


而本次会议中提及的降低企业负债率,严格控制高负债企业融资等措施对于供给侧的影响无疑也是巨大的。

房企的资金层面趋紧,一方面拿地投资将保持谨慎。

2017年年末全国土地购置增速为15.8%,较1-11月回落了0.5个百分点,已有放缓趋势;预计2018年的土拍市场很可能会持续降温,范围会由二线逐步向三四线传导,从而使得整体市场热度不断下降。

另一方面,资金链条的紧张将倒逼企业开拓多元化的融资渠道。

对于部分处于高速扩张期的中小房企而言,考验无疑是艰巨的,若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险;

而对品牌房企而言,“大而不倒”,总体抗风险能力较强,尤其是一些“财大气粗”的龙头房企和国有企业,有望借此契机,将竞争优势进一步扩大。


来源:易居中国


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