2023-05-10 14:56:27
自2017年以来，楼市调控层层升级，信贷政策持续收紧。日前，中共、中央财经小组办公室主任刘鹤，更在达沃斯论坛上明确提出，“中国将争取在未来3年左右的时间，使宏观杠杆率得到有效控制”，彰显了政府去杠杆的决心。
那么，未来金融监管的增强会对房地产行业产生怎样的影响？
对于供给侧，土拍市场降温已成为大概率事件，房企的规模增速也将持续放缓；而在需求侧，投机性需求将被抑制，同时在差别化的信贷政策和大力发展租赁市场的背景下，居民基本的居住需求也将得到满足。
毋庸置疑，短期的“阵痛”在所难免，但长效来看，有望实现房地产市场平稳健康地发展。
今天，我们一起来看看，这些信贷政策目前成效如何？未来又会对购房者和房企产生怎样的影响？
01
调控效果初显
居民中长期贷款回落7%
短贷超预期增长存“隐患”
就目前央行公布的数据来看，2017年12月末，M1、M2同比增速持续下行，M2再次刷新历史低值，同比增速仅为8.2%，分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。
这主要源于央行加强了金融监管，实施稳健中性的货币政策已经初具成效，货币的总供给量得以控制。
而从人民币贷款来看，2017年住户部门贷款增加7.13万亿元，较2016年增长了12%。虽然总量增长显著，但信贷结构进一步优化，以房贷为主的中长期贷款增加了5.3万亿元，较2016年回落了7%。
值得注意的是，居民短期贷款增长显著，由2016年的0.65 万亿元增长至1.83万亿元，究其原因，仍有部分居民以消费贷款的名义购房，这部分资金也存在变相流入房地产的可能。
02
对需求侧
今年信贷政策继续趋严？
部分购房者恐被“误伤”
从此次银监会工作会议中强调的抑制居民杠杆率，遏制房地产泡沫化，我们不难看出2018年信贷政策持续趋严已成为大概率事件，对于购房者的影响大体分为以下三个方面：
一是抑制了部分投机性需求
尤其是部分高额举债炒房族，通过上调二套住宅首付比例、贷款利率等方式提升购房成本，也使得其“套利”的可能性变得微乎其微。
二是各类违规贷款的行为将得到有效控制
针对部分居民以消费贷购房的行为，各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核，后期“虚增”的短期贷款将被挤出，房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。
三是也容易“误伤”刚性需求和改善性需求
特别是一些需要依靠公积金贷款的低收入群体，增加信贷利率无疑会加重其还款压力，从而使得其基本的购房需求难以得到解决。
因而政府也需采取差别化的信贷政策：
一方面“因城施政”
对于部分房价上涨较快的热点城市，整体控制贷款总量，适当收紧贷款条件；而部分库存较高的三四线，在风险可控的前提下，适当放宽贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面的限制，加速去化。
另一方面，单个城市的调控也应“张弛有度”
在打击投机性需求的同时，应兼顾刚需和改善类客群的购房需求，加强中小套型的供应，亦或是大力发展租赁市场，来满足低收入群体基础的住房需求。
中小房企怎么办？
而本次会议中提及的降低企业负债率，严格控制高负债企业融资等措施对于供给侧的影响无疑也是巨大的。
房企的资金层面趋紧，一方面拿地投资将保持谨慎。
2017年年末全国土地购置增速为15.8%，较1-11月回落了0.5个百分点，已有放缓趋势；预计2018年的土拍市场很可能会持续降温，范围会由二线逐步向三四线传导，从而使得整体市场热度不断下降。
另一方面，资金链条的紧张将倒逼企业开拓多元化的融资渠道。
对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，考验无疑是艰巨的，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险；
而对品牌房企而言，“大而不倒”，总体抗风险能力较强，尤其是一些“财大气粗”的龙头房企和国有企业，有望借此契机，将竞争优势进一步扩大。
来源：易居中国
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