2023-05-10 14:56:27
数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。
首套房贷款利率还会涨吗？为何股票不涨而贷款利率一直涨呢？央行利率调整时说好的首套房贷款利率可以优惠到八折呢？说好的实施区别对待的房贷政策呢？笔者从市场机制与政府调控两个方面谈些看法。
从市场机制来看，利率是资金的价格，价格上升反映的是商品供给紧缺。利率走高说明资金供给紧张。随着金融整顿把互联网金融等社会化融资彻底打压下去以后，全社会融资难融资贵问题再次出现。包括体制内的上海银行间同业拆借利率都在走高，加之年终岁尾银行信贷紧张，吸收存款难，抬高利率吸收存款，提高回报率发售理财产品的情况频频出现。还有金融去杠杆、整顿理财通道业务等，导致整个社会融资成本大幅度走高。
从政府调控看，风向已经大大转变，对首套房贷款利率优惠政策带来了变化。关注房地产的民众或许会注意到一个现象：过去媒体、自媒体对首套房贷款优惠落实不到位进行报道与反应后，央行都会出来重申一下首套房利率等优惠政策。而现在利率节节攀升，首套房利率已经是基准利率的1.09倍，已经高于二套房贷惩罚性利率了，央行基本没有任何表态，也基本可以视同为默许了。这是因为房地产调控政策把握上出现的大变化首先体现在房贷上了。
调控的一个大变化是下决心先把房价稳定下来或使其略有下降。在这个目标下，房贷政策必须率先落实，压住需求，而不分是首套房需求、改善型需求和投资投机性需求，一切先让房价稳定再说。同时，继续实施区别对待的首套房或者刚需优惠政策的话，会出现打擦边球，钻政策空子的情况。因此，不再特别强调首套房的优惠政策落实了。
楼市调控的另一大变化是力推租赁型住房，分离商品房需求。而无论是首套房需求，还是改善性需求以及投资投机需求都是商品房市场的需求，都是直接影响房价的需求。现在的调控政策是租售并举，力推租赁，不强调首套房贷款政策优惠或有意在引导到租赁市场之目的。
基本结论是
首套房贷利率或会持续走高，因为融资成本在走高并且随着美国减税与美联储进入加息通道，中国内地流动性或会持续吃紧下去。同时，调控政策风向已经出现大变化，满足居住型需求，要引导到租赁市场，而不是商品房市场的华山一条路。
根据深圳中原研究中心数据，上个月各区二手成交皆大幅回升，其中罗湖涨幅达到44.2%；而上周（12.03-12.10）全市的二手成交也环比上升了4.97%。
深圳市11月各区二手住宅成交环比变动
（数据来源：深圳中原研究中心）
不知还有多少人打算赶在今年内出手呢？之前网上传闻明年深圳二手房将“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”，如此一来或致首付和税费增加。如果消息成真，那么今年或许会成为最划算的上车机会。
但不管如何，对于刚需一族来说，“该出手时就出手”总是真理。本期据说整理了11月各区成交总价在300万（含）以下的二手楼盘，快来看看在今年结束前，都有哪些首付不到100万的房子被“抢”走了吧~
注：以下整理自2017年11月深圳中原成交数据（去除1房户型），仅供参考。
福田区&南山区
根据深圳中原研究中心数据，福田11月二手成交均价75067元/平，南山80222元/平，远高于全市57586元/平的均价，所以成交总价低于300万的2房以上楼盘还是比较稀缺的。
罗湖区
来到罗湖，选择就多了一些，但基本上是2房户型。罗湖11月成交均价55956元/平，也算是市区内的洼地了。
盐田区
原关内四区，盐田区11月的的成交均价最低，同时也是全市最低，仅37530元/平。因此在同等筛选条件下，盐田区的户型选择会更多。
宝安区
11月成交均价55843元/平的宝安区，在同等筛选条件下，以2房户型为主，但价格从2W+到7W+都有，分化较大。
龙华区
龙华区总价300万以下的房子价格及面积的分布都较为集中，价格在3W+至4W+元/平范围内，面积以七八十平为主。
龙岗区
每次“据”说整理刚需盘的时候，大龙岗总是抢镜的那一个，一张长表便可宣布主角地位，最近600米高楼所属宗地的出让也将其推上了头条。
PS：龙岗成交较多，以下仅列出部分热门楼盘。
坪山区&大鹏新区
坪山区和大鹏新区二手房较少，所以在筛选条件下的成交数据就更少了，汇总在一个表中供各位参考~
来源：证券时报、深圳中原研究中心
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