2023-05-18 23:00:13
金融界网站3月13日讯 根据国家统计局发布的最新数据显示，1月份一线城市房价同比下降0.3％，这也是一线城市同比涨幅32个月以来首次出现了下跌。但是，1月份二三线城市房价仍然保持上涨态势，同比分别上涨4.9％、6.5％。
值得一提的是，受市场利率持续上升的影响，过去一年居民购房利息成本出现大幅上升。融360最新发布的数据显示，2月份，全国首套房贷款平均利率为5.46％，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55％；同比上升22.15％。房贷市场继续保持收紧的态势。
融360分析师认为，从以往情况看，新年伊始，各家银行贷款额度应该比较充裕，但今年各家银行房贷利率却纷纷上浮，贷款额度收紧，甚至暂停放贷。随着国家对于房地产市场的态度更加明朗，可以预测未来房贷利率仍有上浮空间。
房贷利率调整对购房都会带来哪些影响？据了解，房贷利率调整主要分两种情况：
一是基准利率的调整。在这种情况下，对已购房者、新买房者的房贷利息成本都会受到影响。但对于已购房者来说，利率折扣不会受到影响。新利率的计算方式为：新的基准利率×批贷时的利率折扣。
利率调整后，主要影响的是还没有偿还部分的还款利率，对已支付的利息没有影响。新的基准利率有三种执行方式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新的利率（例如：工商银行、农业银行、建设银行的房贷是这种方式）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这种方式）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
例如：2017年初，你在通过建设银行商业贷款购买首套房，购房时的基准利率为4.90％，房贷折扣利率为9折。如果现在央行上调了基准利率25个基点，此时新的基准利率为5.15％，根据执行方式将于明年1月初开始实施。新调整后的利率为：5.15％*0.90。（此时调整的是基准利率，批贷时的利率折扣不会受到影响）。
二是商业银行房贷利率调整。在这种情况下，由于新的基准利率、以及“批贷时的利率折扣”都没有变化，因此，对已购房、已放款的购房者都不会受到影响。但对新买房者来说，房贷利率会受到影响。
2017年以来，受市场利率持续上升的影响，商业贷款购买首套房利率多次进行上调，由原来的最低85折、9折、95折、基准、调整到目前上浮5％-10％。此时，商业银行调整利率上浮，不会对已放款的房贷利率有影响。若商业银行调整贷款利率时，您在申请商业贷款途中，还未放款，需要咨询银行的工作人员确定是否会影响您的贷款利率。
例如：2016年12月，房贷利率为基准利率4.90％*85折=4.17％。而当前商业银行房贷款利率已上浮10％，即相当于基准利率1.10倍。由于最近两年基准利率维持在4.90％没变，此时房贷利率为基准利率4.90％*1.10倍=5.39％。此时，对于现在购房者来说，购房利息成本已经由一年前的4.17％，上升至现在的5.39％。
根据中国人民银行的最新银行存贷款利率调整一览表，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款基准利率至4.90％后，最近两年贷款基准利率没再发生变化。因此，最近一年调整的主要是商业银行房贷利率，影响的主要是新购房者，而对已购房者不会有影响。
那么，对于新购房者来说，房贷利率上浮后，房贷利息成本上升了多少呢？根据融360最新数据显示，2月份，全国首套房贷平均利率为5.46％，而去年同期房贷平均利率为4.52％。这意味着：
购买总价100万房子，按去年同期利率4.52％、首付30％、贷款30年计算，
此时，月供为3555.12元/月，还款利息总额为58万元。
两样是买总价100万房子，按今年2月利率5.46％、首付30％、贷款30年计算，
此时，月供3956.97元/月，还款利息总额73万元。即商业银行房贷利率上浮后，月供多还401.85元/月，总共多还利息15万元，与100万房子的购房总价相比，购房成本上升15％。
而对房价同比分别上涨4.9％、6.5％二三线城市来说，过去一年，二三线城市购房成本实际上升了20％-21％左右。