贷款专家告诉您:房屋评估 (Appriasal)

大家都知道在申请贷款时一定要做房屋评估 (Appraisal)，这主要是为了评估房屋目前的市场价值，为银行的贷款提供一个公平可信的依据。这一程序是由银行合作并认可的房屋估价公司进行操作，以便给贷款人充分考虑并可以反悔的时间。这一工作是由第三方评估公司来完成，在此过程中，银行和贷款经纪人以及买卖房屋经纪人不得挑选 和联系评估师，以免影响其公正的判断。

由于这两年房地产市场回升而形成了现在是卖方市场,那么就出现房屋评估价格低于合同上价格的情况。主要是因为房地产市场活跃, 稍好一点的房子一上市就被一抢而光。往往一个房子上市几天之内卖主就会接到几个报价, 买主之间的竞争就使得房价升了上去。

如果买主很想买这栋房子, 那就要与卖方进行交涉, 重新商议房子的买卖价钱, 要求卖主将房价降低一些。通常卖主会同意适当的让步，这便可给买主带来少花钱的好处。但当卖主不愿意降价的时候，贷款人一种选择是可依此为借口退出合约（有Appraisal Contingency的前提），另一种选择是补交房屋合同价格和房屋评估价格的差值，然后按照估价价格贷款， 因为银行为了保护自己的利益，总是选择最低的那个价格（无论是合同价格还是房屋评估价格）作为贷款额的依据。

举个例子，房子合同上价格为 $500,000贷款人计划付20% ($100,000)作为首付款，80% ($400,000)作为贷款金额，可房屋评估后估价为$480,000，那么银行会以估价的$480,000为标准，让贷款人先付两者之间的差价$20,000，然后在以$480,000的80% 为贷款金额，这样贷款人的首付就是$116,000， 而不是原先计划的$100,000。所以房屋估价在很大程度上决定贷款人是否有能力进行贷款。尤其最近利率在2016年底上涨后又出现走低状况，很多人将刚买不久的房子重新进行贷款，可房屋评估却往往不如几个月前的评估价格，于是，本来20%首付变成了18%首付，甚至更低，重新贷款也就很难进行下去了。

同时，房屋评估也帮助银行检测房屋是否有结构上的问题，是否具备居住条件(Living Condition)。只有结构没问题并满足居住条件的房屋，银行才会同意贷款。如果房屋评估中发现问题，评估师则会在评估报告上注明情况, 银行就会要求在过户之前将损坏的部分修理好，并且评估师再去进行新的检测分析，同时附上修缮部分的照片，提供给银行一份新的报告以达到银行的要求。

房屋状况比较差的情况多出现在短卖房(Short-sale)和银行拥有的房子(Bank Owned)上，往往卖方没有能力进行修缮，这就建议贷款人在看房子时一定留心房屋损坏的状况，发现问题及时和贷款经纪人联系，贷款经纪人则根据以往经验帮助贷款人判断能否通过大多数银行申请传统合乎条款的贷款(Conventional Loan)。当重新贷款时，我们往往会询问房屋是否最近有什么情况，例如地下室漏水，我们一定建议您修好之后再做房屋评估。

最后，房屋评估中经常会发现房屋中进行了加建或改建，例如前房主进行了地下室改建，增加了卧室和卫生间，或者加建了阳光房等房间，在这种情况下，贷款人要向卖主索要政府批准执照(Building Permit)，以保证房屋评估的通过。因为很多银行会比较严格，往往因此会影响贷款能否通过。