深度解读丨房贷利率普遍上调,将如何影响我们的未来?

2023-05-10 14:56:27

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最近几天,各大财经网站都聚焦一个重磅财经新闻,那就是中信银行被爆出已暂停北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款。各大财经媒体的嗅觉,天生敏感,在一个楼市持续调控的关键时期,这个事件的出现,具有标杆性质的意义,因为它很可能产生一连串的银行系统连锁反应。


由于银行信贷与房价的密切关系,自然也就成了与我们每一个人密切相关的财经话题。

中信银行相关人士是这样表述的,“自2017年3月起,国家加大房地产市场调控工作的部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,在北京市“因城施策”的背景下,中信银行坚决执行国家关于房地产市场调控的政策,对北京地区相关产品的信贷政策及时进行调整、传导、落地。”


这句话主要涵盖三层信息——

第一层,国家持续调控房地产的大背景没有改变;

第二层,房子是给居民住的,抑制炒作那是必须的;

第三层,银行在房价调控中角色很关键,要发挥带头作用,助力楼市调控发挥实效。


中信银行在北京地区暂停大额房贷能不能产生连锁反应,使得其他银行跟风效仿,仍未可知。但是近期,全国首套房二套房房贷利率上升,已经成为一种趋势。


融360数据显示,2018年1月份,全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%,更是上升了21.75%。而在春节过后,房贷利率则再度从普遍上浮10%,升至普遍上浮15%-20%,个别上浮更是达40%。


那么问题来了,房贷利率上浮,能给购房者带来什么样的影响呢?


我们先帮您算一笔账:


假设一位购房人,正准备贷款100万,贷款期限为30年,每月还款方式为等额本息。


查询中国建设银行北京分行贷款利率表发现,建行北京分行五年以上中长期贷款的基准利率是4.9%,如果按照基准利率4.9%来算,这位购房人每月的月供为5307.27元。


如果在基准利率的基础上上浮30%,在相同还款方式和时间的前提下,每个月需要还款6235.43元,也就是说贷款利率上浮30%相比于基准利率,购房人每个月需要多支付月供928元,按30年计算,利息需要多还款33万4千多元。



当银行上调房贷利率后,虽然对于那些刚需导向的购房者影响很大,但是对于那些投机炒房客来说,同样影响不小。银行贷款是投机炒房客资金链条中最为主要的资金来源,银行贷款利率的上调,将大幅提升投资炒房客的投机成本,进一步削弱他们炒作房产的能力,抑制他们的炒作热情。


当炒楼投机客进入楼市的热钱越来越少的时候,房地产市场供需将出现明显变化,楼市也或将逐步去泡沫,并回归合理价位。


当然,我们也不妨从另外一个角度去看待这个问题。


当前国家对于楼市的调控,无论是力度和决心都是很大的。“房是用来住的,不是用来炒的”,这种政策目标也是非常清楚的。


在短期内,银行上调房贷利率的影响是近期买房者的购房成本提升。但从中长期来看,这种政策如果持续下去,再叠加国家严控房价政策不变,增加住房市场供给,实施限购打压投机等,在这一系列楼市调控组合拳下,将使得购房者产生一种明显的预期,就是房价下降的预期。


可不要忘了,前几年的楼市价格不断飙涨,除了炒房客投入巨资参与投机炒作以外,那些房地产大咖的“房价会涨到10万一平”“北京的房价不会跌”的言论,也在很大程度上起到了推波助澜的作用,这些组合起来就在社会上形成了一种预期。这种预期就是房价仍将持续上涨。预期的力量是极大的,因为这将直接或间接影响人们的关于购房的决定。


在过去几年房地产市场一路高歌猛进的时代,这种看涨房价的预期,影响了非常多的购房者,使得他们形成了“再不买房就再也买不起了”的潜意识,于是他们就急切地申请银行贷款进入楼市,用资金买房,而这又进一步推高了房地产市场的价格。


也就是说,房价过去数年的飞速上涨,从某种程度上说,是多方面一致看涨预期合力推动的结果。



反过来说,贷款利率上调,部分银行暂停大额房产贷款等消息,当然会制造一种房价下跌的预期。当房价下降的预期逐渐被人们所接受的时候,很多购房者就会按兵不动,观望房产价格,而那些纯以投机为目的的炒房客也会逐渐减少,在这种情况下,楼市的价格就会向理性地方向持续回归。


2月24日,国家统计局发布了2018年1月份70个大中城市住宅销售价格。数据显示,一线城市中,仅广州同比上涨3.7%;上海同比下降0.2%;北京、深圳则分别同比下降1.2%、3.4%。


大部分一线城市房价的下跌,反映了国家对于房地产市场的持续调控政策已经起到了很大作用,市场对楼市价格下降的预期正在逐步形成并反过来影响房产价格。


此次银行贷款利率的上调,或将在不久的未来进一步压低房地产市场价格,更加有利于满足那些“房子是买来住的”购房者的需求,大幅降低他们的购房成本,这才是国家房地产调控政策的最终方向。



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