2023-05-10 14:56:27
回想起自己去年买房的种种，再加上opt期间边找工作边在亲戚的loan agency里打工，关于贷款还是有不少东西是可以和大家分享的。
本文由微论坛（moonbbs.com）粉丝@回伊似夺叶分享，本文由快报小编整理，未经允许不得转载。
个人背景
2014年5月开始看房，一共递了2个offer，6月in contract，7月底贷款close。工作地点在Palo Alto，主选Moutain view, sunnyvale, redwood city，主看townhouse。
关于买房方面的建议，location十分重要, agent的重要性也不再赘述，但agent再好自己也要做足功课，毕竟对他们来说就是希望房子尽快成交。
顺便说一句，我比较喜欢一个buyer agent带到底，这样他对你的情况比较了解，也能更好的为你服务。看一个房子找一个agent浪费你精力不说你也根本没享受到agent给你的服务。
我认为好的buyer agent就是能够帮我问出来这房子到底多少钱能拿下来，我如果出到这点钱这个房子就是我的，出不起那是另外回事，不能说offer递了但心里没底。
个人建议
另外我再补充几句自己的想法给大家一个参考：
1. 关于年轻妹子买学区房。
我个人认为太早考虑为将来孩子抢学区房并没有太大的必要，自己上班交通方便才是最重要的。
假定生孩子的计划是2~3年后，等孩子上高中的话快20年，即使上小学也要个10来年，这期间你有可能换工作了，涨工资了，结婚了，生娃了，生二胎了，这些都可能导致你在孩子还没享受到学区的好处前就换了房子。
在美国，人们平均每7年换一次房子，所以在资金紧凑的情况下尽可能更多考虑近期的诉求，这样有针对性的看房效率会高很多。
根据现在湾区发展的势头，10年以后原本6分的学区也可能因此涨到高分学区，所以我觉得更多的还是应该考虑交通的问题。
像94085这样地理位置好学区差的房子是非常值得入手的，事实证明这一年来sunnyvale也正是涨势最好的房子，等到它学区也上去了就更不是这个价了。
2. 保护自己的利益。
虽然是卖家市场，但一旦in contract以后就是买方最大，要是后来知道了更多信息以后发现哪怕只有一点不满意房子也不要因为别人给你的压力勉强拿下来。
至于前期已经付掉的deposit，你可以以房子的缺陷没有及时disclose为理由要给agent施压帮你拿回来，基本上都是100%可以拿回来。
告诉大家这些是希望大家不要被欺负，有一些难搞的阿三买家会故意用很高的offer先引诱卖家in contract后再谈条件，这样很伤人品。另一方面也说明大家要理智买房，真有一个offer在你前面又比你心理价位高很多的时候就不要勉强去抢了，说不定最后还是你的。
3. 关于SFH，TH，还有condo的选择。
SFH (Single Family Home) 虽然升值潜力最大，但房子相对比较老,平常维护需要付出的精力也很多。一般来说每10年屋顶就得大修一把，所以仅居住成本SFH也是要高很多的。
condo相对而言经济实惠些，但生活质量会有些影响，HOA fee一般也不低，平均每月400~500左右，而且因为condo一般是相对比较大的community，各种层次的人都有，HOA的管理水平也参差不齐。
折中下来TH (Town House) 是目前最热门的选择，和邻居保持不远不近的距离，HOA费用也会比condo稍微低一点。
4. 关于投资炒房。
请先熟悉美国税法。如果不是自住满5年的，卖掉的时候你就会懂了。
进入正题讲贷款：
每个lender的政策有少许不同，但基本上他们的贷款最终都要卖给fannie mae和freddie mac，所以总的guide line都是按这两个金融机构来的。这里与大家分享一些general rule，具体问题请咨询loan agent。
贷款的硬性条件
1. 有效身份，公民，绿卡，H1B。F1基本是贷不了款的。
2. verification of employment。必须是currently active。VOE在整个贷款过程中lender会做好几遍，以防case过程中status有变化。
3. 2年tax return和W2。exception是刚从学校毕业可以只提供2和offer letter。
4. 2个月的银行账单里有大笔cash存入。
看房期间的贷款准备
因为湾区房市汹涌，基本一个周末的open house完了就开始收offer，前期如果准备不足的话根本来不及递，所以应该在看房的时候就准备好资金和各种证明，这样在别人还在紧张准备各种材料的时候你的agent就可以集中精力和卖家agent探探底。
前期准备：概括一下就是 a)准备钱 b)维护好信用记录 c)维护好银行账
1. 如何从国内转钱，能转多少？
我用的是BOA从国内交通银行转，5W USD一次，手续费是100RMB左右，中间银行收了16刀手续费，BOA的手续费waive了。注意不要用自己的名字买美金和转账，涉及税务问题。
关于gift fund的报税问题，是应该由donor报税，所以你作为接收方也不用担心什么。所有转账收据都保留好贷款时银行可能会要。gift letter你的loan agent会准备，让帮你转账的亲戚朋友签字就行。
2. 可以贷款多少？买得起多少钱的房子？
有了银行存款，再加上自己的pay stub就可以去大银行开preapproval。
一个简单的方法算你能买得起多少钱的房子：你税前年薪的4~5倍+存款。
preapproval建议大银行开，基本你checking开在哪里就找哪家做，建议就开你心里价位，不必开得太高以免不良卖家以此提价。
真正的计算你能贷款多少的方法：
根据你的program，rate，loan amount计算出mortgage monthly payment；
根 据 (mortgage monthly payment + monthly property tax + HOA fee + other mortgage monthly payment + all credit card minimum monthly payment ) / monthly before tax income < 50% 算出loan amount的最大值。
3. 准备买房后新信用卡的开卡问题
准备开始买房就不要再开新的信用卡，任何会产生hard pull的事情都等到你loan结束了再做。
不要有大笔现金进出账户，大额支票存入最好也不要，2个月内的每笔钱最好都能解释清楚。一个好的银行账户是除了你国内转账过来的钱之外只有你的工资收入。
注：offer拿下以后，记住每6个月就可以做refinance，并且你应该多做refinance，所以purchase的loan尽量配合loan agent拿下房子要紧，利息高一点也无所谓，半年的利息损失不了多少，别捡了芝麻丢了西瓜。
贷款前后的注意事项
1. 确定loan amount
根据数额分为三档：conforming loan：417k以下；high balance：417k - 625k；jumbo：625k以上。每个lender叫法可能不一样，基本上你借的钱越少，利息越低，要求也越低。
2. 确定program和年限
30年和15年是主流的还款年限，分fix和arm，arm还有5/1和7/1两种主流，其他还有些小program。
举个例子，15yr fix就是你贷款15年每年利率不变一直到还清；30yr arm 5/1就是你贷款30年，前5年利率不变，之后每X年根据当年市场可以涨Y%，每次最多涨Z%，XYZ根据你具体的sub program确定。
一般来说arm的首5年或7年利息会比fix的低，所以你如果判断市场不会涨太多的情况下可以选arm，反正每半年就可以做refinance，完全可以在要涨利息之前重新再做一个arm。
3. 了解自己的信用分数
信用在740以上是最理想的，如果loan amount同时又低于60%是可以享受一些利息优惠的，700以上的信用贷款没有太大问题。
确定了1、2两条就可以进入loan process。你可以选大银行的retail loan agent，也可以选独立的做很多lender的wholesale loan agent，一般whole sale比retail可以拿到更低的利息。
如果选了wholesale，留心他的NMLS#；必须disclose的，查查他的记录有没有被人complain处罚过。
如果可以相信了，那就loan agent帮你选lender，可能他找来的是你听也没听过的小lender，没关系，关键是在你要签字的文件里找出他提供给你的GFE（good faith estimate）和TIL（truth in landing），这两份文件要着重仔细看。
TIL是根据你的rate再加上各种做loan的费用算出APR，更容易理解就不多做解释了。下面我以GFE为例解释下这些数字。
summary of loan里会有你的loan amount，rate，term，monthly payment。interest rate rise能看出你是fix还是arm。
orgination charge里能看出为了贷款本身你要付的费用。
1. our origination charge是loan agent这个case收的钱，一般是根据lender的规定抽loan amount的%，湾区这边1%比较普遍，也有fix的。
2. your credit。这是trick所在。一般来说lender能够提供几档利息和不同的rebate给borrower选择，有些人愿意付points拿更低的利息，有些人要拿高一点的利息让lender给更高的rebate。
一般来说建议拿rebate，因为你每6个月就可以做一次refinance。你可以算下拿不同的利息每6个月的差额是多少，再算算拿的rebate是多少就知道应该怎么选了。
3. 里面的费用是一些硬性消费，appraisal fee，credit report fee，HOA cert之类的费用会出现在这里，一般来说1000左右。
4和5.是title fee，一般是escrow charge，也是硬性的，各1000-2000的样子吧，根据房子的价格也会有出入。图中有个mortgage insurance收了很多钱，这个你downpayment要是给了20%以上的是不会charge。
6.基本应该不会有人自己shop service什么的，万一银行不认又多很多事。
7和8政府收的钱，记录里要把旧主人的名字改成你的，7应该150左右吧，8根据房价小几千吧。
9. 一般就是你的定金。
10. 根据你的rate和loan amount算出来的利息*天数。基本就是从房子loan close到手那一天开始到你下一个monthly payment估计要付多少利息，这个基本会多算几天，loan close以后escrow会退给你的。
11.你可以通过escrow买owner insurance，也可以自己out of pocket买。如果钱通过escrow买，2里面的rebate也是可以用来付的。
最后A+B算出来的就是你的closing cost。一般来说purchase这个数字是正的，你要付一点closing cost。如果是refinance，因为少了很多fee，基本应该是负的或者是0，也就是说这些钱实际上最后帮你付了其他费用。
GFE在整个loan processing过程中应该给你3次。刚递交application一次，这时候2的数字只是个estimate，不必过于纠结但可以参考。lock rate的时候给你一次，这时候的数字已经是确定的了。最后loan close签字的时候再给你一次，应该是和第二次的一样。
在loan under review的时候，loan agent会order appraisal。这时候你的buyer agent的功力就又显示出来了。因为appraisal是一件很主观的事情，虽说都是挑周围的房子比一比，但具体挑哪几幢？
appraiser除了要画floor plan还要做功课尽量客观的挑相近的房子，而你的agent若是有经验的话顺势帮他做好功课挑了几幢房子给他会怎样？估价高个5W10W很正常的，但对你来说就是少补了这些差价。
appraisal report关于你自己房子的那部分要仔细看，有时候可能有seller没有disclose但房子有问题的地方正好被发现了，这时候你要是反悔了最多损失几百块的appraisal fee，而且这种情况100%定金要的回来。如果想要也可以让agent去找seller要点credit修房子。
appraisal补差价的举例: 比如说你房子成交价120W，你打算首付20%那就是24W，银行贷款96W。
如果appraisal做出来房子只值100W，那你就只能贷款100W×80%=80W，首付就要付100W×20%+(120W-100W)=40W。这40W－24W=16W就是要补的差价。
一般来说银行最多给贷房价80%，再高的话就要买mortgage insurance。
做loan期间可能loan agent时不时的找你要点材料什么的要及时给，所有条件都符合了以后就等签字close，escrow各方发钱，拿钥匙啦!
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