有房抵押也未必能贷来钱,房地产抵押贷款有新规

羊城房产2020-09-15 15:50:33

近日,银监会发布《商业银行押品管理指引》,其中对房地产抵押贷款有了新的规定。


该指引制度最重要的核心内容是,商业银行发放贷款时,应该全面评估债务人的偿债能力,避免过度依赖抵押物,而应当以现金流作为第一还款来源。而过去基本上有房产抵押,贷款都会发放,只不过是利率高低的问题。



原文如下:


商业银行押品管理指引


第一章总则


第一条为规范商业银行押品管理,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》等法律法规,制定本指引。


第二条中华人民共和国境内依法设立的商业银行适用本指引。


第三条本指引所称押品是指债务人或第三方为担保商业银行相关债权实现,抵押或质押给商业银行,用于缓释信用风险的财产或权利。


第四条商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系,完善与押品管理相关的治理架构、管理制度、业务流程、信息系统等。


第五条商业银行押品管理应遵循以下原则:


(一)合法性原则。押品管理应符合法律法规规定。


(二)有效性原则。抵质押担保手续完备,押品估值合理并易于处置变现,具有较好的债权保障作用。


(三)审慎性原则。充分考虑押品本身可能存在的风险因素,审慎制定押品管理政策,动态评估押品价值及风险缓释作用。


(四)从属性原则。商业银行使用押品缓释信用风险应以全面评估债务人的偿债能力为前提。


第六条中国银监会对商业银行押品管理进行监督检查,对不能满足本指引要求的商业银行,视情况采取相应的监管措施。


第二章管理体系


第七条商业银行应健全押品管理的治理架构,明确董事会、高级管理层、相关部门和岗位人员的押品管理职责。


第八条董事会应督促高级管理层在全面风险管理体系框架下构建押品管理体系,切实履行押品管理职责。


第九条高级管理层应规范押品管理制度流程,落实各项押品管理措施,确保押品管理体系与业务发展、风险管理水平相适应。


第十条商业银行应明确前、中、后台各业务部门的押品管理职责,内审部门应将押品管理纳入内部审计范畴定期进行审计。


商业银行应确定押品管理牵头部门,统筹协调押品管理,包括制定押品管理制度、推动信息化建设、开展风险监测、组织业务培训等。


第十一条商业银行应根据需要,设置押品价值评估、抵质押登记、保管等相关业务岗位,明确岗位职责,配备充足人员,确保相关人员具备必要的专业知识和业务能力。同时,应采取建立回避制度、流程化管理等措施防范操作风险。


第十二条商业银行应健全押品管理制度和流程,明确可接受的押品类型、目录、抵质押率、估值方法及频率、担保设立及变更、存续期管理、返还和处置等相关要求。


第十三条商业银行应建立押品管理信息系统,持续收集押品类型、押品估值、抵质押率等相关信息,支持对押品及相关担保业务开展统计分析,动态监控押品债权保障作用和风险缓释能力,将业务管控规则嵌入信息系统,加强系统制约,防范抵质押业务风险。


第十四条商业银行应真实、完整保存押品管理过程中产生的各类文档,包括押品调查文档、估值文档、存续期管理记录等相关资料,并易于检索和查询。


第三章风险管理


第十五条商业银行接受的押品应符合以下基本条件:


(一)押品真实存在;


(二)押品权属关系清晰,抵押(出质)人对押品具有处分权;


(三)押品符合法律法规规定或国家政策要求;


(四)押品具有良好的变现能力。


第十六条商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别,并在此基础上进一步细分。同时,应结合本行业务实践和风控水平,确定可接受的押品目录,且至少每年更新一次。


第十七条商业银行应遵循客观、审慎原则,依据评估准则及相关规程、规范,明确各类押品的估值方法,并保持连续性。原则上,对于有活跃交易市场、有明确交易价格的押品,应参考市场价格确定押品价值。采用其他方法估值时,评估价值不能超过当前合理市场价格。


第十八条商业银行应根据不同押品的价值波动特性,合理确定价值重估频率,每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率,有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值。


第十九条商业银行应明确押品估值(包括重估)的责任主体以及估值流程,包括发起、评估、确认等相关环节。对于外部估值情形,其评估结果应由内部审核确认。


第二十条商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限,并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。


抵质押率指押品担保本金余额与押品估值的比率:抵质押率=押品担保本金余额÷押品估值×100%。


第二十一条商业银行应建立动态监测机制,跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化,分析其对押品价值的影响,及时发布预警信息,必要时采取相应措施。


第二十二条商业银行应加强押品集中度管理,采取必要措施,防范因单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险。


第二十三条商业银行应根据押品重要程度和风险状况,定期对押品开展压力测试,原则上每年至少进行一次,并根据测试结果采取相应的应对措施。


第四章押品调查与评估


第二十四条商业银行各类表内外业务采用抵质押担保的,应对押品情况进行调查与评估,主要包括受理、调查、估值、审批等环节。


第二十五条商业银行应明确抵押(出质)人需提供的材料范围,及时、全面收集押品相关信息和材料。


第二十六条商业银行应对抵押(出质)人以及押品情况进行调查并形成书面意见,内容包括但不限于押品权属及抵质押行为的合法性、押品及其权属证书的真实性、押品变现能力、押品与债务人风险的相关性,以及抵押(出质)人的担保意愿、与债务人的关联关系等。


第二十七条押品调查方式包括现场调查和非现场调查,原则上以现场调查为主,非现场调查为辅。


第二十八条商业银行应按照既定的方法、频率、流程对押品进行估值,并将评估价值和变现能力作为业务审批的参考因素。


第二十九条下列情形下,押品应由外部评估机构进行估值:


(一)法律法规及政策规定、人民法院、仲裁机关等要求必须由外部评估机构估值的押品;


(二)监管部门要求由外部评估机构估值的押品;


(三)估值技术性要求较高的押品;


(四)其他确需外部评估机构估值的押品。


第三十条商业银行应明确外部评估机构的准入条件,选择符合法定要求、取得相应专业资质的评估机构,实行名单制管理,定期开展后评价,动态调整合作名单。原则上不接受名单以外的外部评估机构的估值结果,确需名单以外的外部评估机构估值的,应审慎控制适用范围。


第三十一条商业银行应参考押品调查意见和估值结果,对抵质押业务进行审批。


第五章抵质押设立与存续期管理


第三十二条商业银行办理抵质押担保业务时,应签订合法、有效的书面主合同及抵质押从合同,押品存续期限原则上不短于主债权期限。主从合同合一的,应在合同中明确抵质押担保事项。


第三十三条对于法律法规规定抵质押权经登记生效或未经登记不得对抗第三人的押品,应按登记部门要求办理抵质押登记,取得他项权利证书或其他抵质押登记证明,确保抵质押登记真实有效。


第三十四条对于法律规定以移交占有为质权生效要件的押品和应移交商业银行保管的权属证书,商业银行应办理转移占有的交付或止付手续,并采取必要措施,确保押品真实有效。


第三十五条押品由第三方监管的,商业银行应明确押品第三方监管的准入条件,对合作的监管方实行名单制管理,加强日常监控,全面评价其管理能力和资信状况。对于需要移交第三方保管的押品,商业银行应与抵押(出质)人、监管方签订监管合同或协议,明确监管方的监管责任和违约赔偿责任。监管方应将押品与其他资产相分离,不得重复出具仓储单据或类似证明。


第三十六条商业银行应明确押品及其权属证书的保管方式和操作要求,妥善保管抵押(出质)人依法移交的押品或权属证书。


第三十七条商业银行应按规定频率对押品进行价值重估。出现下列情形之一的,即使未到重估时点,也应重新估值:


(一)押品市场价格发生较大波动;


(二)发生合同约定的违约事件;


(三)押品担保的债权形成不良;


(四)其他需要重估的情形。


第三十八条发生可能影响抵质押权实现或出现其他需要补充变更押品的情形时,商业银行应及时采取补充担保等相关措施防范风险。


第三十九条抵质押合同明确约定警戒线或平仓线的押品,商业银行应加强押品价格监控,触及警戒线时要及时采取防控措施,触及强制平仓条件时应按合同约定平仓。


第四十条商业银行在对押品相关主合同办理展期、重组、担保方案变更等业务时,应确保抵质押担保的连续性和有效性,防止债权悬空。


第四十一条商业银行应对押品管理情况进行定期或不定期检查,重点检查押品保管情况以及权属变更情况,排查风险隐患,评估相关影响,并以书面形式在相关报告中反映。原则上不低于每年一次。


第六章押品返还与处置


第四十二条出现下列情形之一的,商业银行应办理抵质押注销登记手续,返还押品或权属证书:


(一)抵质押担保合同履行完毕,押品所担保的债务已经全部清偿;


(二)人民法院解除抵质押担保裁判生效;


(三)其他法定或约定情形。


第四十三条商业银行向受让方转让抵质押担保债权的,应协助受让方办理担保变更手续。


第四十四条债务人未能按期清偿押品担保的债务或发生其他风险状况的,商业银行应根据合同约定,按照损失最小化原则,合理选择行使抵质押权的时机和方式,通过变卖、拍卖、折价等合法方式及时行使抵质押权,或通过其他方式保障合同约定的权利。


第四十五条处置押品回收的价款超过合同约定主债权金额、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的相关费用的,商业银行应依法将超过部分退还抵押(出质)人;价款低于合同约定主债权本息及相关费用的,不足部分依法由债务人清偿。


第七章附则


第四十六条本指引由中国银监会负责解释。


第四十七条中国银监会监管的其他银行业金融机构参照本指引执行。


第四十八条本指引自印发之日起施行。


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