2023-05-10 14:56:27
导读
曾经有一个广为流传的故事：一个美国老太太和一个中国老太太去世后在天堂相遇，美国老太太说：“我辛苦了30年，终于把住房贷款都还清了”。中国老太太说：“我辛苦了30年，终于攒够钱买了新房”。这个故事告诉我们什么道理呢？
中国权威人士给出了答案：美国人主要是贷款消费而中国人则主要是储蓄消费，在买方市场条件下应适当鼓励美国老太太的消费方式。
曾经刷爆朋友圈的一张图，也让大家重新对房贷有了重新认识。
小编一直有个心愿：不用每月为房租发愁，为了找房子心累，为了中介费而心烦，拥有自己的一个大房子，面朝大海，春暖花开。
现在房价一天一个变化，可是不论价格走高走低，有需要的还是要买房。那么，何时才是买房的最佳时机？小编今天给大家放大招，其中买房自住者应该买跌不买涨？贷多少钱？多长时间？这个值问题得我们每个人买房人深思。
房贷到底怎么还合算？
1、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，银行收了我们这么多利息,很多人都被吓坏了，认为自己的钱白白的给了银行。
但是我们可以换位思考一下，投资的利息只要大于6.15%南无我们就是赚钱的，现在主流P2P平台最低年化收益最低在10%，那么如果不还银行的钱，而是投资大于10%收益的P2P理财产品，那我们的资金又多创造了最少3.85%的利息，比现在银行的一年期定期存款都高，你说合算不合算呢？
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的靠谱P2P理财投资，是不用着急还银行贷款的。
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元
以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高的P2P理财，其实就是赚的，所以这就相当于在利用银行钱做投资了。
4、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
01
传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
02
不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量。
03
还有一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。但是这种抵押出去的房子，风险会比较大，建议不要尝试。
建议不用提前还款的类型：
01
公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，只是余额宝就可以满足你的还款利率，更何况是P2P理财呢，所以你就偷着乐吧。
02
等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。
总结
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为（1）中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了；（2）就是找靠谱的P2P理财平台，用还房贷的钱做年化收益大于10%的理财产品，这样我们不仅在用银行的钱赚钱，还是赚很多钱。（3）随着经济的发展，货币在贬值，你的收入也在上升。所以小编提醒那些为了房贷压得喘不过气的人来说，尝试P2P理财，学会用银行的钱赚钱，你才是最大的赢家。
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