2023-05-10 14:56:27
来源: 经济观察报(北京)
原标题：一场离奇的抵押贷陷阱：贷款300万失价值千万房产
为了300万元的贷款，高磊在一系列委托协议签上自己的名字时，并没有想到会因此失去在北京的唯一居所，他不得不带着怀孕的妻子回老家寄居。
一年过去了，他的家庭至今仍在为这场离奇的房产保卫战而奔波。
故事要从2015年11月说起，高磊做建筑工程的父亲高玉光急需一笔周转资金，其通过中介人接触到北京鸿诚祥兆担保有限公司，“这家公司一位姓何的员工不断给我们打电话称能协助办理贷款。”高磊表示。
在鸿诚祥兆的牵线下，2015年11月9日，高磊与林庆国、潘祖辉两人签订了300万元的贷款合同。
2016年2月，鸿诚祥兆业务员安丽君找到高磊称出借人林庆国要出国发展，需要找一名代理人代理高磊办理相关事务。
2016年2月23日，高磊与安丽君指定的代理人王鸿勋在北京方正公证处签下一系列委托代理协议，“有很多份协议，他们说只是履行程序，压着上半部分，让我在下半部分签字，当时自己也没细看，就都签了。”高磊说。
签完字的三个月后，代理人王鸿勋在高磊不知情的情况下，把300万元贷款偿还给出借人，并将房产解押出售给第三人白少成。高磊的父亲告诉经济观察报记者，后来白少成又将房产出售给了李铭康。
目前，高磊已经将鸿诚祥兆、出借人等关联方推上被告席，高磊称，，但是现在还没有正式判决，，但律师告诉我们胜算不大。”
然而近期北京市出台的严禁首付贷和抵押贷进入楼市政策让高家父子重新燃起希望。
缘起300万元贷款
高磊和父亲高玉光在老家经营着不少产业，旗下有酒店、加油站和建筑公司，2015年11月，因为高玉光的建筑公司资金周转遇到困难，计划寻求一笔300万元的贷款。
而后高玉光、高磊父子选择了北京鸿诚祥兆投资担保有限公司，中间牵线人为该公司员工何某，代理人王鸿勋为高玉光老乡。
2015年11月初，高玉光、高磊父子从老家赶来北京，并于11月8日与鸿诚祥兆签署了一份《委托协议》。
协议约定，由鸿诚祥兆为高磊推荐资金持有人，促进双方签订借款合同。
高磊以名下位于北京朝阳区望京鹿港嘉苑10号楼3单元2301室一套125.9平方米的住宅作为抵押，抵押房产评估价为560万元。
2015年11月9日，高玉光、高磊及妻子三人作为甲方，林庆国、潘祖辉作为乙方签署了《借款合同》，约定甲方向林庆国借款200万元、向潘祖辉借款100万元共计300万元的借款，借款期限从2015年11月9日到2015年12月8日，月息为2%。
但在2015年11月10日，高磊与鸿诚祥兆签署的《成交确认书》中，借款期限却显示为2015年11月9日到2016年4月9日，月息为1.5%。
鸿诚祥兆一次性向高磊收取3万元的服务费用，并于《借款合同》签订当日支付。
随后，高磊将3万元的服务费转给鸿诚祥兆实际控制人刘强的个人账户。鸿诚祥兆一位业务员告诉记者，在公司日常业务中，鸿诚祥兆主要为借款人牵线向银行机构和民间进行委托贷款并进行担保。
“一般情况下，银行贷款放款期限与借款期限较长，但利息低，民间借款放款最快3天就能下来，但借款期限较短且利息高，借款人可以根据对资金的需求自由选择。”
据高磊介绍，整个过程的相关事务一直由鸿诚祥兆业务员安丽君操办，借款成功后，其每月按时偿付4.5万元的利息。
直到2016年2月份，“安丽君找到我说，两名出借人中有一名要到国外发展，把出借人集中到一人名下，需要我找一名委托代理人操办此事。”高磊说。
高磊表示，由于其主要业务在老家，平时不常在北京居住，于是2016年2月23日，安丽君带来王鸿勋作为高磊的代理人，高磊在王鸿勋带来的几份委托书上签了字。
“当时安丽君说只是履行一个程序，我也没细看委托书内容，就签下多份委托书，并到北京市方正公证处办理了公正。”
据高磊判断，这些委托书中可能包括代售委托书，这也是导致其最终失去北京唯一住房的关键性文件。
2016年4月，随着借款期限即将到期，高玉光、高磊父子联系安丽君进行还款，“当时安丽君说正在出差。
端午节假期之后才能办理，6月8日，我们又给出借人潘祖辉打电话，对方不接电话，发短信也不回，我们才发觉不太对劲。”高家父子表示。
随后高磊前往北京市朝阳区房管局查询个人房产档案时才发现，抵押房产已经于2016年5月26日被王鸿勋以400万元价格出售给白少成。
高磊表示，“奇怪的是，房屋买卖合同上出售人写的是我的名字，而且白少成此前从来没有来看过房子。”高玉光也表示高磊并没有签名，“如果我们自己买的话，也不可能只卖400万元呀。”
2016年6月13日上午，白少成带人前来让高磊腾房，第二天，高磊一家被迫离开房屋。
高磊拥有北京户口，鹿港家园的房子是他在北京唯一的住所，被迫离开房子时，女儿刚刚三岁，妻子也刚怀孕不久，一家人暂居在望京的旅馆中。
目前，他的儿子已经出生了近5个月，由于失去了房产，至今未上户口。
合同协议中暗藏玄机
整个过程中，关键性参与人有鸿诚祥兆业务员安丽君、出借人林庆国和潘祖辉、方正公证处、房管局以及房屋购买人白少成，此外参与者还有鸿诚祥兆的焦永力和李君，在高磊看来，这些机构和人物都有嫌疑。
整个事件中，一些关键性细节疑点重重。第一，关于借款利息，借款合同中约定利息是2%，但和鸿诚祥兆签署的成交确认书中约定的利率为1.5%。
高玉光表示，其每月按照1.5%利息即4.5万元进行还款。
但是出借人林庆国告诉经济观察报记者，其每月收到的是2%的利息即6万元，其中每月利息差价为1.5万元。
对于为何出现利息差价以及差价到底谁来弥补，高玉光表示自己知道利息差异，但对于其中缘由回想不起来了。
第二，鸿诚祥兆作为担保人，实际并不参与出借双方利息偿还，上述该公司业务员也证实了这一点。
但高玉光表示，由于出借人担心利息在偿还过程中与本金混淆，所以不同意由高磊直接偿还利息，最后改由高磊将利息付给安丽君，安丽君再转给借款人。
林庆国告诉记者，当时是鸿诚祥兆找到他要借款，而且其与潘祖辉并不相识，“我到后来都不想借了，里面经手人太多，都是担保公司和代理人还的利息。”
另一出借人潘祖辉也向记者确认，利息由担保公司人按月偿还，并表示“好像给的都是现金。”
第三，关于借款期限，鸿诚祥兆与高磊签订的委托合同约定期限是5个月，而高磊与出借人签订的借款合同约定期限是1个月。
高磊表示，当时他要求借款期限是1年或者半年，“但是担保公司的人非要按照一个月来，说是到期继续偿还利息就可以了。”
这意味着，借款合同一个月的借款期限到期后，剩余4个月高磊随时都面临着违约，这也为后来他的房产被转卖埋下伏笔。林庆国告诉记者，最后是代理人王鸿勋偿还了借款，并办理抵押房产解押手续。
高磊表示，其最后一笔利息于2016年5月8日打给安丽君，当时高磊与鸿诚祥兆签署的成交确认书约定期限是4月9日，也就是说，2016年6月高磊联系潘祖辉还款时，无论是借款合同还是成交确认书约定的借款期限，高磊均处于违约状态。
高磊表示，实际借款期限是1个月，以后都是自动顺延，只要每月偿还利息就可以了。但这仅仅是担保公司的口头承诺，具有法律效力的文件似乎对高磊并不利。
据林庆国介绍，代理人王鸿勋办理偿还本金和解押房产时，“已经处于违约状态，高磊也给我打过电话，说房产解押的事，我说先还款，偿还本金后随时可以配合做房产解押。”
根据这一判断，王鸿勋应该是于2016年4月9日之后偿还借款本金和利息并进行抵押物解押，并于5月26日将房产出售给第三人白少成。
在高玉光看来，事件从头到尾就是一个阴谋，借款期限和利息差异为违约创造缺口，担保公司人员经手偿还利息造成借款人和出借人信息不对称，代理人让高磊与借款和抵押物实际情况隔离。
就高磊房产被转卖一事，鸿诚祥兆客服表示由于旗下有1000多名业务员，对于具体业务公司并不了解，建议具体事件向业务员了解，但自从抵押房产被转卖后，安丽君一直处于失联状态。
记者多次给安丽君和王鸿勋致电，其中安丽君电话处于无法接通状态，王鸿勋电话处于关机状态。
上述鸿诚祥兆业务员表示不了解安丽君情况，由于公司内部权限，他本人无法查阅安丽君目前在职状态和相关业务情况。
记者试图通过鸿诚祥兆客服部门联系安丽君本人，客服表示帮助联系上后给回复，但至截稿前仍未给出明确答复。
高磊并非抵押贷陷阱的唯一受害者
目前鹿港家园二手房成交均价接近9.5万元/平方米，按照这一价格计算，高磊的房产实际价值超过了千万元。
2016年5月份市场价也已经达到7万元/平方米，而被卖给白少成时的价格是400万元，只为当时市场价一半左右。
高玉光曾与白少成有过多次接触，据其透露，白少成50到60岁左右，为北京市密云县某村村民。
在购买其房产之前，从未实际看过房，目前又将房产出售给李铭康，高玉光表示，“我猜想如果这是一个骗局的话，白少成只是个代持人。”记者也一直未联系到白少成和李铭康。
而高磊并不是唯一因抵押贷失去房产的人，自2015年以来，北京曾发生多起被骗房产的案例。据媒体的相关报道，，其操作手法与高磊失去房产的模式如出一辙。
这一手法主要利用借款人在对相关法律程序和手续不了解的情况下，引诱借款人签署多份协议及委托书。
并办理房产抵押手续，在借款履约期间或到期后，在不通知借款人的情况下，操作人将借款本息归还给出借人，并通过待售委托书私自售卖借款人房产。
从法律程序上而言，操作人手中持有待售委托书等一系列合法文件，且借款人已进行签字授权，相关文件也经过公正处公正。
加上借款人处于借款状态，这意味着从法律上很难认定操作人是以占有房产为目的进行诈骗。
高玉光表示，，开过一次庭，但还没有正式结果出来，现在房产持有人又换成李铭康，他们想把这个事情弄得复杂后，不让我们顺利收回房产。”
新闻追加：
来源：广州日报
原标题：3年官司出结果 深圳一市价330万的房被判卖143万
港人谢先生看着拿在手里的判决书一筹莫展，他为了深圳的一套小房子打了3年官司。
终于有了结果，如今市价逾330万元人民币的房产，被判按3年前的价格强制交易。而当年合同签订的价格是多少？143万元人民币。
近200万元的差价，究竟是怎么回事呢？
原来，谢先生打官司的这3年，正是房价猛涨时，深圳房价大幅飙升，普遍出现卖方违约的现象，。
当时很多关注房地产纠纷的律师们都忠告买卖双方，尽量协商解决合同纠纷，修改合同、补偿差价或者双倍返还定金等等，，以免耽误了买卖的时机。
现在看来，谢先生的案例恰恰成了一个反面的注解。
官司缘起：3年前143万元卖房
，谢先生的妈妈郭女士名下拥有南山一套小房产约40平方米，2014年10月19日，郭女士与买家赵先生签订了买卖合同，以143万元的价格把房子卖给赵先生。
根据双方合同，赵先生要先支付定金10万元，然后去办理银行按揭，、赎楼、过户等方面的一些细节和时间，并约定了违约金为转让成交价的20%或者双倍订金。
但后来，郭女士却提出不卖了，双方闹上了法庭。2014年12月，，双方开始了漫长的诉讼之旅。
为什么郭女士不想卖了呢？她的儿子谢先生告诉记者，当时卖房是因为家人有一笔贷款在当年12月到期，急需现金周转，所以才与赵先生签下了比市价要低的买卖合同。
谢先生一家希望赵先生能尽快办理交易手续，让他们可以拿到钱去还贷，可是赵先生却一拖再拖，。
谢先生认为，赵先生延迟了整整7日，是其违约在先，这也导致了谢先生家人没有资金偿还银行贷款，而被迫借了100多万元的高利贷。
也就是说，郭女士一方认为，是买家违约在先，所以才拒绝履行合同。
一审结果：判卖方支付两成房价的违约金
从案件立案到审理，时间又过去了大半年。2015年8月，案件第一次开庭审理。
谢先生告诉记者，这时的房产价值已经超过了260万元。这中间正好就是经历了“3·30房产新政”。
案件一审时，郭女士提出一个观点，涉案房产虽然登记在郭女士名下，但属于夫妻共同财产，出售时并未取得其丈夫谢老先生的同意，因此买卖合同应属无效。
，。
，郭女士以各种理由拒不履行合同，也是明显违约和有违诚实信用原则，要承担违约责任。
因此，.6万元（房产转让成交价的20%）的诉求。
一审判决的时间是2016年12月，这时房产已经价值过300万元了。
二审结果：房产最终被判强制交易
对于这个结果，双方都不服，都提起了上诉。二审时，，该意见书说明，在香港已婚女性取得的财产，须全归该女性所有，犹如未婚时一样。
而郭女士也和丈夫共同做了一份公证声明，涉案房产归夫妻共同所有。
，关于涉案房产是否为夫妻共同财产问题，应该适用郭女士夫妇两人经常居所地香港的法律。
因此应该认为涉案房产为郭女士个人所有，郭女士有权独自处理房产交易。所以，。
最终，二审判决，双方按照当年签订的交易合同继续履行。赵先生一方继续支付剩下的款项133万元（扣除定金），郭女士则需要在收到款项后协助办理过户手续等。
这个判决是今年做出的，如今涉案房产价格已经超过330万元。
对于这个判决结果，谢先生表示不服，。
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