【住房】淮安各银行房贷利率上调、购房门槛提高!买房需博弈

从淮安各大银行了解到的最新消息，年后各家银行房贷利率又出现了一个小幅上涨：购买首套房由原先基准利率增幅10%上涨为15%，二套房房贷即再基准利率的基础上上浮20%。

目前，仅有江苏银行、淮安农村商业银行两家银行，购买首套房利率还维持在基准利率上浮10%的政策上。而交通银行则根据客户资质、放款速度以及贷款年限等多种要素决定首套房房贷基准利率上浮12%还是15%。

从最新的市场反馈看，目前淮安楼市主城区均价已经逼近7000元/㎡。最南边的城南板块及最北边火车站附近楼盘均价也都直逼6000元/㎡大关。现在在淮安低于6000元/㎡的项目已经寥寥无几。随着房价飙升，刚需族购房门槛也被逐步提高。

我们来举一个通俗的例子说明，比如：100平米的房子，均价6000元/㎡，最低首付三成。

那么我们在准备首付款的时候，首先得准备18万的基本首付款，还需要加上1万块的维修基金（须同首付款一同收取），以及一些代办费。零零总总加起来约20万元，这也是比较理想的状态。

当然，一般现实情况，除了上述费用之外，一般房屋都会标配储藏室及车库。这笔钱也是需要连同首付款一起支付的。一般一个储藏室的售价在3万-7万不等，而淮安现在车位最低售价也已经接近7万元。

以前捧着20万即可交首付，现在准备30万才敢进售楼处询价。

当然，因为现在淮安楼市库存量比较紧张，以及备案价的制约，很多开发商都自行提高了自己项目的购房门槛，有些楼盘直接要求最低首付五成起卖，甚至在上一段时间水渡口某项目直接打出必须全款才有买房资格。

面对如此巨额的首付款，针对淮安很多工薪阶层来说，几乎百分之八十的购房者近五年到十年内仅有这样一次的购房机会，对于地段以及需求的考量更应该慎重一些。

当然，如果你只有20万，那么其实也没有什么好纠结。至少“上车”后，才有博弈的可能。

不可否认，2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。政府去杠杆，百姓加杠杆，移花接木，堪称完美。

本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土，然而现在也跟着一线二线玩起了房价游戏。

结果老大老二发现情况不妙，提前刹了车，但他俩却因为“底盘太高”，飘了起来~

有些“专家”说，三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释？再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。

三四线城市房价飘起来后，背后接盘的却是收入不高，承受风险能力很差的老百姓。

在房产研习社听了大家的故事之后，感慨颇多，所以子木决定做一期文章，帮助大家看清三四线城市房价疯狂背后的本质，在三四线城市置业有一个更好的选择。

一、奇怪的房价

大家有没有发现，2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来，然后才有了交易量。

这也就是说，房子在交易量低迷的情况下，房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。

其实换个层面也很好解释，因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。

所以三四线房价疯涨的起因是把价格抬高，制造上涨预期吸引散户入场，然后击鼓传花，一棒接一棒的传下去。

至于用什么手段拉高的，很简单，棚改。

，一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。

但结果一到地方就变了样，很多地方为了政绩，形象，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆迁范围。

这里，大家要留意一个词，叫做“棚改货币化安置”。

以往，地方拆掉棚户区，会给你换一套安置房，这叫“实物安置”；而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。

货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，“货币化安置”的比例是100%！

这笔钱可不是个小数字，那么从哪搞到这么多钱？

这背后，又有央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈在国开行等金融机构中，出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。实质是一种期限长、利率低的贷款。

大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少？子木查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。

换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。

然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了2017年楼市的下半场。

其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东，例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。

原因也很简单。因为山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。

记得在当初7，8月份，三四线城市涨势最猛的时候，有位朋友咨询我说：“保定的房价已经涨到2万了，再不买可能还会涨，就再也没有机会上车了！”

我当时送给他一句话，“保定，作为一个工业起家的城市，现在还在环保大潮中风雨摇摆，凭什么支撑这么高的房价？凭什么？”

二、满满的爱

可能这份爱，只有三四线城市的人才能真正的体会到。

“棚改货币化安置”自启动以来，仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。

再拿保定举例子，保定旁边有一个清苑县（现保定清苑区），经过这轮大涨后，房价从7k飙升到1万左右，但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算，购房成本直接增加了30万，购房平均时长足足拉升了10年…

是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了？

更令人感慨的是，有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房，且低楼层买不起，只能去没有电梯的高楼层。

所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。

实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，就完成了去库存的任务。

其实所谓“棚改”，我总结的话就是：没有需求，我就硬硬给你制造出一些需求出来，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

那么，这份爱你能受得住吗？