贷款也是一种非常重要的理财手段!

2023-05-18 23:00:13

经营家庭财富资产和经营企业是一个道理。一家企业如果完全没有负债,是很难做大的;一个家庭如没有一分钱银行贷款,也是不合理的。过去10年,个人财富管理的最大赢家是那些在北京、上海、深圳这些超级都市通过按揭贷款购买房产的人群,无论是刚需族还是投资族。10年前,您在北京五环内买一套100平米的二居室(100万就可以拿下)只需要20万首付,80万可以做按揭(30年期,月供不足5000元);如果您把这套房子租出去,10年平均下来,租金正好可以还月供;10年后的今天,您的房子保守估计也得600万,剔除您在银行剩下的60余万未结清贷款,这套房子的净资产大概540万,而您的初始本金只有20万,10年下来26倍的投资回报,平均年化复合投资回报率近40%。这就是通过银行贷款来理财的巨大魅力!

中国人向来比较保守,除非万不得已,不会主动找银行借钱。我有一个朋友,他在上海、深圳、三亚的房子价值近4000万,但是没有一分钱的按揭贷款;因为他比较听妈妈的话,而老一辈人的思想都比较保守,觉得找银行贷款就是败家子,孩子想找银行做按揭,她就一哭二闹三上吊,彻夜睡不着觉;由于他比较孝顺,听长辈的话,所有的房子都是全款买的,不过现在他十分后悔,如果当时他坚持一下自己的想法,资产早已轻松过亿了。
通过按揭贷款投资北上深房产,实现年化复合40%投资收益率的时代已经一去不复返了。但是贷款作为一种理财手段,依然是有着极其重要的价值;作为职场上升期的年轻人群,要合理适度地用好贷款工具。除了按揭贷款,金融机构还有信用类消费贷款。下面我重点讲讲这类贷款的三点好处。
       一、 通货膨胀背景下,钱来越不值钱,贷款就是赚到
通货膨胀是经济发展的必然产物!中国改革开放的四十年,也是通货膨胀的四十年,90年中期我国的通货膨胀率曾经达到百分十以上,80年代万元户就算是富人,现在1万块钱只是重点大学毕业生在大城市工作的起步月薪,大家可以掐指算算这些年来人民币对内贬值了多少。各国的央行都要想方设法搞点通货膨胀,因为适度的通货膨胀可以让老百姓看到希望,虽然物价在上涨,但是工资也在上涨,大家觉得日子有盼头。我们来假设两种情形:一是工资在下降,物价也在下降,二者下降的幅度相同;二是工资在上涨,物价也在上涨,二者上涨的幅度相同。各国央行会毫不犹豫地把第二种情形,作为制定货币政策的目标。当然,通货膨胀率不能太高,太高了对经济和社会秩序也会有破坏作用。
我问过不少朋友这样一个问题:“扣除房子,你认为过去10年北京的物价平均涨了多少?”80%的人都回答,至少涨了一倍。我们做投资理财有个“70”定律,也就是:年化10%的回报,大概7年资产翻一番;年化7%的回报,大概10年资产翻一番。如果过去10年,北京的物价平均涨了一倍,那么平均每年的通货膨胀率应该在7%左右。而统计部门每年公布的数据也就2-3%,这跟政府选取的商品样本和权重有关系,与老百姓的实际感受有较大出入。如果未来10年,每年还保持7%的通胀率,那么您现在从银行借10万,10年之后也就值5万。通胀时代,只存钱的老百姓最吃亏;通货膨胀的游戏,本质上是一个穷人补贴富人的游戏,因为富人可以从银行借到钱,穷人只能把钱存在银行,眼睁睁看着钱变毛却无能为力。

        二、 通过消费贷款可以提前实现自己的家庭目标
通过银行的消费贷款,我们的很多家庭梦想可以提前实现:我们不需要攒够了钱,才去带孩子去旅行;我们不需要攒够了钱,才去结婚和度蜜月;我们不需要攒够了钱,才去上MBA;我们也不需要攒够了钱,才去装修房子。我们生命中的很多重大事件,一旦时机错过了,花再多的钱也无法找到当时的感觉。适度的负债,可以提升我们的生活质量和幸福感。关于贷款理财最经典的故事,就是美国老太太和中国老太太的故事:美国老太太在很年轻的时候就通过银行贷款买了一套房子,等自己退休的时候,正好贷款还请,房子也住了几十年;中国老太太则是到退休的时候,正好攒够钱全款买房子,等自己老了才能住上新房子;最后的结局都是一套房子,美国老太太在自己最美好的年华住了几十年,中国老太太则等到垂垂老矣才能住上,这就是贷款理财带来的生活品质差别。
       三、 贷款可以应对不时之需,避免人情债
中国是一个非常讲人情的社会。欠了人情,也一定要加倍偿还,否则内心不安。在金融不太发达的时代,因为孩子上大学或者家人生重病等事件,大家手头资金不够的时候,一般都是找亲戚朋友借,虽然极不情愿,但也必须硬着头皮借。借完后则是欠下一堆人情。等下一次,亲戚朋友有困难找你借钱的时候,你则毫无招架之力,因为你欠过他们的人情。碰上一两个耍赖不还钱的亲戚朋友,你也只能认了,从此老死不相往来。因为熟人间的借贷,很多亲情友情就这样被破坏了。
现在金融行业比以前发达了很多,如果您有稳定的收入和良好的信用,可以快速申请到银行的信用贷款。记得2011年,我去新加坡度假的时候,看到花旗银行的广告是1个小时可以批信用贷款(一般额度折合人民币30万以内),等我走到星展银行门口的时候,他们的广告是8分批贷款,客户只需要提前在网上先上传自己的强积金电子账单(类似咱们的公积金),然后亲自前往银行网点签个字,然后喝杯咖啡,8分钟后把银行卡往ATM机一插,贷款就到账了。
目前,国内一些领先的股份制商业银行,可以最快2个小时给客户审批信用贷款,而且还能通过IPAD采集头像,让客户不足出户就可以申请贷款,额度一般控制在50万以内;对于信用记录良好的客户,贷款成本还很低,年化贷款利率不足7%。由于信息不对称,很多老百姓对银行还是“钱难借”的印象,本来自己的信用记录不错,但是在急需用钱的时候,却跑到P2P机构借成本20%以上的贷款,浪费了不少财务成本。知识经济时代,信息就是钱啦!

        最后我想说的是,贷款也要适度,既不能过于保守,也不能太过冒进。我这里有一个比例供大家参考。监管部门在给银行制定贷款指引的时候,要求按揭贷款的月供/月收入不得超过50%,所有月度负债/月收入不超过55%。也就是说您月供1万,月收入至少要在2万以上;如果还有其他的负债,每个月也不要超过1000元,超过这些数字,银行也不会给您批贷款。如果您的月收入比较低,那么这个比例需要控制得更低一些,因为还有一些生活开支等相对比较刚性、固定的花销,我们不要因为贷款影响自己的生活质量。



王健林的贷款小故事

初期创业,我接下了一个项目,这个工程当时政府干了一半,觉得费劲不愿意干了,转给我的。签完以后突然遇到全国“治理整顿”,贷款就更困难了。为了启动这个项目,我就要去找贷款,需要一笔2000万元的贷款,有土地做抵押,所有的手续都健全,但找了几十家银行,没有一家愿意贷给我。

因为这个项目是政府转给我的,他们觉得对不起我!所以政府开了一个会议,就指定当时某一家国有银行贷2000万给我做启动资金。这家银行答应了说“可以”,哎,我一听好事,那我就去找银行行长吧。前前后后找了50多次,每次都给我躲猫猫。我有时候一见到他了吧,他从后门就走了,我在走廊白站;有的时候在走廊里堵着他,他说“好好你这样,你下周二来吧、下周二来吧”;等我下周二去,他出差去了!等等。哎呀!当时就为了拿到这笔贷款,有的时候一去在那个走廊上(因为进不去办公室)一站就是一整天。我想银行八点半上班,我就八点去吧,站着。甚至站到下班六点也不出来。究竟行长是来了没来?还是不在?我也不知道,也没人愿意告诉我这个信息。当时站在走廊里面这种感觉,这种耻辱,我觉得太卑贱了嘛。


除了这家银行,我又去找了另外一家银行,贷款的时候这个人态度倒是不错,但也是不给我贷款。我为了堵到他,曾经跟一个哥们两个人就开车到他家楼下。我想,你总得回家吧?那我就在你门口候着;你早上总得要出门去上班,总是能碰到你吧?我俩就去在那儿蹲了一个晚上,在车里候着。反正深秋不是太冷,稍微冷了就开动发动机暖和一会儿,为了省点油过会儿再把它关掉。一直等到早上七八点也没见到人进去,也没见着人出来。第二天晚上我说再去堵吧,我这个哥们觉得忍受不了,他说太丢脸!无论如何也不能去了。我自己又去待了一个晚上。就是候不着,找不着这个人。其实不是找不着,是他不愿意见你,因为你是民营企业,那个时候民营企业不像今天这个地位。第二觉得你风险大,他不敢放贷给你。放给国有企业亏损了没了,他不承担什么责任;如果放给民营企业可能就要承担责任,我也理解他们。

在这种无论跑了多少趟都找不到办法的情况下,就有人给我出了一个主意说“干脆你就发一个债券”,但是你这得承诺回报,比如两年按照1.4倍,每年20%,1.4倍收回。没想到,推出来以后一抢而光,毕竟20%年回报还是很好的。这个方法真正解决了这个项目的难题,才把我们从濒临破产的边缘给拯救回来。

这中间其实还有个小的故事。我接的这个项目,可以说追悔莫及。当然后来把这个问题解决了,把剩下的老百姓搬走了。但当时真是把我憋的够呛!在1993年初的一段时间,我九天九夜都没有睡着觉,什么安眠药,什么打针就是睡不着觉。到后期整个人都有点精神恍惚,失常了。第十天早上正开着会,“咣当”一头就昏迷在地了。我被紧急送到北京,还找了比较好的一个医院去治疗。我至今还记得那个神经内科的主任姓李的女士,一见我面: “没事,小伙子今晚就让你睡着”。我说你这么大本事?“你放心吧,我们高得很”。其实还是给我吃那些药,可能心理作用,也可能进到医院里了,安静了,我当天就睡着觉了。

"船王"之一,他开始创业的时候,就是向朋友借的钱。他借钱先买了一条破船,然后用这条船去银行抵押贷款,贷款下来后,再买第二条船。然后,再用第二条船作抵押,去买第三条船。他就是采取这种抵押贷款的办法,滚动发展起来的。

有一次,他竟两手空空,让银行为他买来了一艘崭新的轮船。他是怎样操作的呢?他跑到银行,找到信贷部主任说:“主任,我在日本订购了一艘新船,价格是100万,同时我又在日本的一家货运公司签订了一份租船协议,每年租金是75万,我想请贵行支持一下,能不能给我贷款?”信贷部主任说:“你必须有担保。”他说:“可以,我用信用状担保。”什么是信用状?就是货运公司从他银行开出的信用证明。很快,,银行就同意了给他贷款。船都没有造,钱就给他了。


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