2023-05-10 14:56:27
房地产历来都是资金密集型企业，动辄几十亿的土地拍卖价款不是一般企业能够玩的，所以在近十年前“炮叔老任”就说我们在北京已经拿不到地了。足见资金对于房地产开发企业的重要程度，，从土地配资到到开发贷都在严控，即便是按揭贷款除了执行上浮的利率之外，额度还严重不足。那么今年的情况又如何哪？这对开发商来说有何影响哪？
资金状况会影响到房地产企业经营行为，资金链断裂在开发商那里不是什么稀罕的事情，早些年要发誓三五年超越万科的顺驰老总孙宏斌正是因为资金链断裂在无可奈何的情况下把顺驰卖掉了。所以当下的融创对资金的把控特别在意。去年融创在河南郑州的多个项目以低价销售，惹得市场一片哗然，到了春节过后郑州当地诸多开发商不得不感慨——还是融创具有前瞻性呀！
另外一个地产大佬，许教授治下的恒大，在当年上市失败的情况下也是差一点就挂了，据说是有贵人相助，即便是这样恒大也是牢记现金流的重要性。所以这些年每每市场不好恒大都是率先降价，并且动辄就是八折优惠，而今年从春节前的2月3号开始恒大刊发广告全国项目88折，执行至2月28日，结果现在依然还在延迟执行。足见恒大对于市场预判的今年依然是资金吃紧。
那么事实又是如何哪——
央行放话——住房信贷继续收紧
住房贷款利率会不会上涨，纸币是否会消失...... 你关心的问题，都有答案了。3月9日，，副行长易纲，副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就“金融改革与发展”相关问题回答中外记者提问。
住房信贷收紧: 住房贷款利率仍处于比较低的水平
2017年以来，多个城市住房信贷政策明显收紧，个人住房贷款额度偏紧、利率上升，今年住房信贷政策还会有什么新的变化？
经济日报-中国经济网记者宋雅宁/摄
潘功胜回答要点：
虽然2017年和今年的1月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。
关于住房贷款利率的问题，房贷利率是略有上升。但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。
，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。
房地产金融风险: 银行业金融机构的房地产贷款不良率不到1
目前房地产金融风险的状况如何？
潘功胜回答要点：
银行业金融机构的房地产贷款不良率不到1%，整体银行业的不良贷款率是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。
我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这在国际上是非常审慎的住房信贷政策。
我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险。
尽管这样，，在回答上述问题之后，央行着重谈到——
贷款难、贷款严，额度不足是今年常态
今天有一张这样的截屏在朋友圈广泛传播——
传播这个的目的是置业顾问说银行利率将会继续上涨，让大家抓紧时间购房。我们知道，按揭的银行利率是随着央行的政策变化而变化的，如果已经签署了并生效了银行按揭合同的话，那么如果银行利率变动，你需要到第二年的元月1日开始执行新的利率政策，如果是没有签署并生效按揭合同的话，那么你的利率政策就按照当下的执行。所以你只要是按揭贷款买房，你的按揭贷款的利率是随着时间变化而变化的，不是说现在银行利率低，你签的低了就永远按照低的执行，而是利率上浮了你就按照上浮的执行，下浮了你就按照下浮的执行。即便是你现在签的是低到了明年元月1日依然会按照新的政策执行，你现在签了最多也就是占9个月的光。这对动辄贷款二十年三十年的按揭贷款来说根本不算什么。而今年形势不好，开发商可能会降价，如果降价1%就会把你那几个月的按揭贷款利率给抵消完了。而在形势不好的情况下，不要说降价1%了，即便是降价10%都是稀松平常的事情。
去年北京房价普遍降价在10%以上，即便是非常火爆的郑州去年有些项目降价也在12%左右，而现在河南郑州当地的很多项目在执行首付分期，一般都是两到三年的首付免息分期。这样等于变相降价8%左右，所你银行利息上涨2%，贷款70%的话如果这个利率一直执行的话，也仅仅相对于房价上涨了1.4%，而你如果已经签到合同的话，就等于没有涨至，没有签合同的话，如果贷款二十年，240期，今年还有9个月，等于240分之9再乘以1.4%等于房价上涨了0.0525%。假定这是一套在郑州的房子，总价200的话等于上涨了1050元。算到这里你还会被利率上涨忽悠吗？何况利率不可能一次上涨2%历史上每次利率上涨都是0.5%的。有时甚至是0.25%最多也就是0.75%而开发商因为资金跟不上降价幅度那可是惊人的。
比起利率上涨带来的房价支出增加，开发商因为资金紧张而降价促销才是这轮楼市震荡的捡漏机会！
通过及央行最近及其去年的一系列动作，给今年房地产信贷已经定了调子。规模压缩，额度减少。资金用途也会严管。
就在3月1日武汉市有关部门：购房人交纳的购房款和银行拨付的按揭房款都不直接进入房企的独立账户。，，要求房地产开发企业在办理商品房预售许可证前，，。
据细则规定，房企应提交真实有效的申请材料，，。同时，房企若不按规定使用新建商品房预售资金、、、，、，逾期不改的，，同时记入开发企业信用档案并向社会公示。
各商业银行在发放新建商品房购房贷款时，。若各商业银行不按相关规定履行义务，。
即便是已经到位的资金也必须规范使用。，不但是个人购房贷款不能使用消费贷，同时部分城市的部分金融机构也限制刷信用卡购房：
正是如此，开发商的资金会在今年一年都处于吃紧状况。土地配资在2016年底就基本上断掉了，而开发贷也受到限制，很多银行都不可能增加新的额度，而项目在增加。额度不够。据某大型股份制银行的郑州批发业务的负责人说：即便是像河南建业那样的企业在他们银行其额度只会减少不会增加，所以中小房企日子难过是必然的。再加上那个流入首付款的渠道在严控。因此在如此形势之下。开发商在今年活下去是首要的任务。
跑量是2018年房地产企业唯一正确姿势，上半年还有机会，下半年连机会都没有了。
这就像融创在郑州的行为一样，开始是要求全款，后来是够首付就能买的房，而现在大部分企业需要的两到三年的首付免息分期。在这样的情况下，购房者不妨继续观望。（备注本文综合财经网，新华网相关资料）
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